Millal ja miks tellida kortermaja tehniline hindamine, ülevaatus?

Erapooletu tehnilise hindamise eksperdi ja tänapäevase insenerteabe kaasamine tagavad Põhjamaades läbi viidud uuringute kohaselt kortermaja majandamise kulude 25-30% kokkuhoiu. Arvestades meie kinnisvara üldist tehnilist seisukorda ja kõikuvat ehituskvaliteeti, on see number Eestis tõenäoliselt veelgi suurem. Korteriühistu ja -omanike kulude kokkuhoid tuleneb eelkõige meie põhjamaises kliimas hoonete remontimisel ja korrashoiul pikaajaliselt kogutud insenerteabest.

Kinnisvara tehnilise hindamise võimalused KH-kaartide juhendi kohaselt võib suurtes piirides jagada kolmeks:

1) Ühistu moodustamisel (või ka juba toimiva kortermaja) teostatav tehniline hindamine – kaardistatakse kogu hoone terviklik tehniline seisukord ja korrashoiuga seotud kulud tulevikus.

2) Uuema kortermaja tehniline hindamine – hinnatakse erapooletult teostatud tööde kvaliteeti, võimaldades korteriühistul / omanikel seeläbi planeerida aegsasti vahendeid nii võimalike

puuduste kõrvaldamiseks kui ka tuleviku hooldusteks ja remontideks.

3) Vanema kinnisvara tehniline hindamine – planeerimaks aegsasti vahendeid hooldusteks ja remontideks.

Näiteks kui võrrelda tehnilist hindamist ja kinnisvarahindaja tööd, siis lähtuvad need suuresti erinevatest kriteeriumitest ja kogemusest. Kinnisvara tehnilise seisukorra hindamine eeldab selle teostajalt erialast (tehnilist) haridust, pidevat enesetäiendamist koos pikaajalise praktilise ehitamise ja remondi-alase kogemusega. Kinnisvara tehnilise seisukorra hindaja on kirjaliku raporti koostamisel erapooletu (ei müü, ehita, remondi ega halda – tegelebki vaid tehnilise hindamisega), lähtudes ühtlasi hindamisel ettenähtud juhendist (KH-kaardid).

Hindaja peab fikseerima ülevaatusel avastatud puuduste ja kahjustuste tähenduse, mõju ja tõsiduse astme konstruktsioonidele ning võimalikud riskid ja ohud inimeste tervisele hinnatavas hoones elamisel või töötamisel. Raportis mainitakse ka üldsõnaliselt riskid, mis kaasnevad sellega, kui leitud puudused jäetakse kõrvaldamata.

Terviklik hindamisraport sisaldab lisaks seisukorra ja võimalike riskide kirjeldusele ka enimkasutatavate ehitusmaterjalide, konstruktsioonide,tehnosüsteemide n-ö parim enne, ehk tehnilise kasutusea tabelit, millele lisanduvad reeglina vajaminevate tööde ligikaudsed maksumused.

Tehniline kasutusiga määratakse aastatega kogutud uurimustest ja kogemustest konstruktsioonide, ehitise osade, tehnosüsteemide või seadmete vastupidavusest.

Mõned nõuanded:

• Kinnisvara ostmisel või hiljemalt ühistu moodustamisel uuri alati oma vara tehnilist seisukorda, eriti siis kui puudub erapooletu osapoole kirjalikult dokumenteeritud info kortermaja tuleviku hoolduste ja remondivajaduste kohta.

• Kasutusel oleva kinnisvara tehnilist seisukorda tuleks hinnata iga 5 aasta järel – kaardistada selle tehniline seisukord ja vajadusel koostada pikaajaline majanduskava.

• Ei tasu segi ajada kinnisvara tehnilise seisukorra hindamise raportit koos majanduskava koostamisega ühelt poolt ja teisalt kinnisvara hindamisakti, mis on kaks diametraalselt erineva eesmärgi ja sisuga dokumenti.