Kiirelt vananev elamufond – probleemid ja lahendused
Elamumajanduse arengukava raporti kohaselt väljastati aastatel 2009-2013 renoveerimislaen 533 korterelamule, mis teeb pisut üle 130 hoone aastas. Sarnase tempoga renoveerimistega jätkates kuluks kõigi Eesti korterelamute renoveerimiseks üle 175 aasta.

Aeglane tempo lisab kasvavat koormust nende kortermajade elanike rahakotile, kes ei ole teadlikud oma eluaseme korrashoiuks vajaminevatest kuludest lähema 5,10,15 aasta lõikes. Peamiselt eelmise sajandi 60-80ndatel ehitatud korterelamutes elab tänasel päeval ligikaudu 60% kogu Eesti elanikkonnast. See tähendab, et enamik inimesi elab hoonetes, mille projekteerimis-järgne eluiga oli kavandatud 30-40 aastale ja mis ilma plaanipärase hoolduse ja remondita oleksid peatselt oma kasutusea lõpusirgel. Jättes vajaminevad tööd tegemata, võib see tähendada hoonete kiiret amortiseerumist ja lammutamist, kuna nende mõistlik majandamine ja remont käiks omanikele üle jõu.

Püüdes tänast renoveerimata kortermajade kehva olukorda lahti mõtestada, tuleb pöörduda ajas tagasi 90ndate algusesse, kui enamus elanikkonnast elas tänapäeva mõistes munitsipaalomanduses olevates ebaefektiivsetes korterelamutes. Nõukogudeaegse korterelamu majandamine järgis selle aja standardeid – igaaastase keskküttesüsteemide remondiga kaasnes sooja vee puudumine suvekuudel, ventilatsioon toimis läbi avatud või hõredate akende ja ohtra ülekütmisega. Kütte pealt kokku ei hoitud, kuna puudus korralik soojustus, aknaid avati tuulutuseks ka talvekuudel ja piisava küttesooja olemasolu mõõdeti tunde järgi – kas keskkütte radiaator on tulikuum või lihtsalt soe.

Nendest aegadest on möödunud rohkem kui 20 aastat. Ehitus ja kinnisvaraala areneb – arenenud infrastruktuuri olemasolu, energiasäästlikkus ning madalad hoolduskulud on peamised märksõnad kinnisvara hankimisel. Kerkivad uued ja moodsad korterelamud, eramud, ridamajad. Jõudumööda renoveeritakse vanemaid hooneid, mille asukoht on hea ja elanikud oma elukeskkonna plaanipärasest majandamisest huvitatud.  Siiski vananeb meie elamufond kiiresti ja tõsiseid ehitustehnilisi probleeme esineb nii uutel ( 84% uusehitistel, allikas: TTÜ uuring ) ja ka juba remonditud eluhoonetel. Hoonete ehitustehnilise seisukorra mittetundmine, probleemide õigeaegne tähelepanuta jätmine ja pikaajalise majanduskava puudumine toob korteri ja majaomanikele hoonete remontimisel ja hooldusel keskmiselt 25-30% lisakulusid ( allikas: Soome VTT uuring ). Halvemal juhul võib hooneomanik või ühistu sattuda n.ö duubelremontide lõksu, mis tähendab kord ettevõetud ”odavate” tööde ettenähtust varasemat uuesti tegemist ja seeläbi kulude mitmekordistumist.

Peamised probleemid kortermajade, eramute ja ridaelamute majandamisel, nende ennetamine ja lahendused.

-       Hoonet ei vaadelda majandamise mõttes kui tervikut, vaid kui kogumit erinevatest omanditest.  Näide: meie remonditud kortermajas on liigagi soe, tihtilugu peab talvelgi aknaid tuulutuseks avama, mis siis, et mõni korter maja teises küljes külmetab ja viimase korruse korterites hallitab.

-       Remondi- ja hooldusvajadusi lahendatakse n.ö jooksvalt, probleemide tekkides, ehk teisisõnu pidevalt tulekahju kustutades, mis on plaanipärase tegevusega võrreldes tunduvalt kulukam. Osavad ”spetsialistid” on varmad pakkuma kiireloomulisi töid, projekte ja häid materjale ”odava hinnaga”.

-       Järelevalvet, mis peab tagama ehitus-, remondi- või hoolduslepingus sätestatud projekti-järgsete tööde teostamise, kvaliteetsete materjalide kasutamist jne, korraldavad ”spetsialistidega” seotud ettevõtted. Kes selle sahkerdamise ja oskamatuse kinni maksab, eks ikka korteri- või majaomanik.

-       Teeme ja oskame ise – kujutame näiteks ette olukorda, kui meie kortermaja naabertrepikoja ehitusmees, kes on nüüd ka ühistu juhatuses, võtab enda peale hoolduse ja remondiplaanid. Kuid võib juhtuda, et hea ehitusmees ei tea ega tunne kütte- ja elektrisüsteemide remondivajadusi? Ja mis juhtub siis, kui ehitusmees ära kolib – kes siis töid teostab, kui puuduvad asjakohased kirjalikud raportid vajaminevatest remonditöödest ja tehtud hooldustest?

-       Terav puudus on pädevatest projekteerijatest, inseneridest, ehitajatest.

Kinnisvaraomanike probleeme aitab ennetada hoonete ehitustehnilise seisukorra kaardistamine ja ehitustööde järelevalve erapooletute ekspertide poolt. Erapooletu eksperdi hinnangud kinnisvara ehitustehnilisele seisukorrale on ausad, läbipaistvad – need ei ilusta ega näita reaalset olukorda halvemana kui see tegelikult on. Erapooletu ekspert suudab ehitustehnilise seisukorra hindamise järgselt määratleda edasised vajaminevad tegevused, andes majaomanikele, ühistu juhatusele, korteriomanikule ja tulevaste tööde teostajale ( projekteerija, ehitaja, hooldaja ) piltlikult öeldes ülevaate kogu hoone tervisest. Kindlatel standarditel ( näiteks Soomes aktsepteeritud KH-kaartide süsteem ) põhinev hoone ehitustehnilise seisukorra raport loob tingimused, kus erinevad osapooled saavad asjadest ühtemoodi aru ja omanik teab, mida oma kinnisvara töökorras hoidmiseks ette võtta. Võttes arvesse elamufondi kiiret vananemist ja renoveerimiste aeglast tempot, siis targalt tegutsemisele alternatiive ei ole.

Autor: Veiko Välja