Korterelamute ühistuline majandamine, hetkeseis ja tulevik

Viimasel paarikümnel aastal on suurt osa halvas seisukorras ja renoveerimist vajavatest korterelamutest majandatud tulekahju kustutades. Suurem vigade parandus, ehk paljude spetsialistide hinnangul ehitustehnilisest vaatevinklist viitsütikuga pommi kahjutuks tegemine, seisab tõenäoliselt alles ees.

Korteriühistutele suunatud KredEx-i 102 mln € suuruse rekonstrueerimistoetuse eelnõu sisaldab 25% ja 40% toetuspaketiga hoonete renoveerimisprotsessi juurde tehnilise konsultandi kaasamist. Miks seda alles nüüd tehti, selgub eelmisel aastal TTÜ-s valminud rekonstrueeritud korterelamute uuringust. Uuring kirjeldab juba rekonstrueeritud korterelamute peamisi probleeme järgnevalt:

”Tellijal ei tasu võtta kogu renoveerimisega kaasnevat koormat enda kanda, selleks tuleks vajadusel renoveerimise erinevates etappides kaasata pädevaid konsultante.

Renoveerimise kvaliteetset lahendust on võimalik saavutada juhul, kui kõikides etappides on vastava ala insenerid teinud kvaliteetset tööd. Juhul,  kui mingis etapis ilmneb eelmises etapis tehtud viga, tuleks see enne edasiminekut likvideerida.”

Sama kinnitab tänagi korteriühistutelt saadav tagasiside – hoonete põhjalikule renoveerimisele eelnevatele töödele, hoonete ehitustehnilise seisukorra kaardistamisele ja hooldustele pööratakse lubamatult vähest tähelepanu. Peamiseks renoveerimise eesmärgiks, kui see ette võetakse, seatakse energiasääst, mida rahaliste vahendite ja vajaminevate teadmiste puudumisel loodetakse saavutada korterite sisekliima arvelt. Paljudele on üllatus, et halva sisekliima põhjuseks võivad olla akende vahetuse, konstruktsioonide soojustamise, vähendatud küttekulude, kuid nõuetekohaselt väljaehitamata ventilatsioonita kaasnevad liigniiskuse, hallituse ja terviseprobleemid.

Piltlikult öeldes, ei saa ju pead kilekotti pistes ennast kuigi hästi tunda, kuigi olemine on üsna soe, aga hapnik saab otsa ja kilekoti sisu on üsna ebameeldivalt niiske.

Tänapäeva nõudmistele vastava hoone kui terviku toimimisest arusaamist, takistavad uuemate ehitustehniliste lahenduste mittetundmine ja vajaminevate rahaliste vahendite nappus. Korterelamu ehitustehnilise seisukorra hindamise, pika-ajalise majanduskava koostamise, remondi ja hoolduste rahaliste vahendite planeerimise vahel ei nähta seost kokkuhoiuga. Üleskerkivate probleemide lahendamist vastavalt nende tekkimisele ja pideva tulekahju kustutamise stiilis majandamist soodustavad osavad müügimehed, kes hoonete renoveerimist ainuüksi energiasäästu lubadustega müüvad. Üksnes energiasäästule keskendudes võivad hoonete tõsised ja esmajärjekorras lahendamist vajavad ehitustehnilised probleemid jääda rekonstrueerimisprotsessis lahenduseta. Ekspertidele pole uudis, et meil on tänasel päeval kasutusel hooned, kus võivad olla varisemisohtlikud rõdud või vett läbilaskvad katuse- ja piirdekonstruktsioonid, avariiohtlikud ja kapitaalremonti vajavad vee-, kütte- ja elektrisüsteemid. Vältimaks probleeme, vajab kogu kinnisvara, nii vana kui ka uus, plaanipärast remonti, ülevaatust ja hooldust.

Teemat lühidalt kokku võttes jääb õhku küsimus, kuidas aidata korteri- ja kinnisvaraomanikke nii, et väheste vahenditega, mis nende käsutuses on, vältida eeltoodud probleeme ja saavutada rekonstrueerimisega parim võimalik tulemus?

Loodetavasti on esimene samm selles protsessis astutud – KredEx-i uue korteriühistutele suunatud korterelamute renoveerimise toetusprogrammi tehniliseks konsultandiks sobivad spetsialistid läbivad täiendkoolitusi. Spetsialistid, kes näevad hoonete tänapäevase majandamise tervikpilti, tunnevad hoonete tehnilist seisukorda ja ei ürita müüa kinnisvaraomanikele esmapilgul energiasäästu võimaldavaid, kuid poolikuid ja püstitatud eesmärke mittetäitvaid lahendusi.

Parim tulemus saavutatakse siis, kui kinnisvara majandamisega seonduvaid küsimusi vaadeldakse mitte ühe ega kahe, vaid vähemalt kümne aasta lõikes. Ja seda nii, et ka etapikaupa oma korterelamut rekonstrueerides ja hoolduskulusid planeerides, oleks eesmärgiks püstitatud tulemus tulevikku vaatav. Sama reegel toimib kinnisvara ostes – otsustamisel tuleks olla tähelepanelik ja vaadata pealtnäha ilusa siseviimistluse taha ning nõuda müüjalt erapooletu tehnilise eksperdi koostatud ja hoone seisukorda kirjeldavat raportit. Ehk teisisõnu tasub alati tutvuda kinnisvara tuleviku remondi- ja hoolduskuludega, vältimaks võimalike varjatud puuduste hilisema avastamisega ja nende kõrvaldamisega seotud kulusid.

Elamute majandamise vallas on asjatundjatel veel palju teavitustööd teha, nii ühistute kui ka korteri- ja kinnisvaraomanike tasandil. KredEx-i uue korteriühistutele suunatud toetusprogrammi eelnõu näeb ette 50% toetust tehnilise konsultandi, projekteerimise ja järelevalve teenustele.