Õhutihedaks ehitatud kinnisvaraga kaasnevad mitmed ohud

On kõnekas fakt, et suurt osa täna kasutusel olevast elukondlikust kinnisvarast majandatakse paljude aastate jooksul harjumuspäraseks saanud viisil, millel pole midagi ühist probleeme ennetada võimaldava insenerteabega.

Kinnisvara tehnilisest seisukorrast tervikpildi puudumine ja soov iga hinna eest korrashoiuks või remondiks vajalikke vahendeid kokku hoida, võivad põhjustada koduomanikele tõsiseid probleeme ja isegi pöördumatute tagajärgedega õnnetusi. 

Kõnekaim juhtum pärineb möödunud aasta algusest, kus õhutihedaks renoveeritud korteri gaasiboileri tekitatud vingugaasi tõttu kaotas oma elu 6 aastane laps. Vaid mõni aeg hiljem, peale KOV ja päästeameti spetsialistide läbiviidud korteriühistu liikmete personaalset nõustamist, juhtus samas kortermajas uus õnnetus.

Sarnase esmapilgul enesehävitusliku käitumise üheks ajendiks võib üsna tõenäoliselt pidada laialdaselt propageeritud hoonete energiatõhustamist. Lihtsalt öeldes soovivad paljud korteriomanikud ja -ühistud konstruktsioonide soojustamise või ka näiteks korteris akende vahetamise ja „liigsete“ ventilatsiooniavade sulgemisega küttele kuluvat raha kokku hoida. Kõike seda siis tõestatult elanike tervise või lausa elu ohtu seadmise hinnaga.

Hiljuti inglise teadlaste antud hinnangu kohaselt võib energiatõhusate hoonete siseõhu halb kvaliteet 2050. aastaks kahekordistada sealsete astmahaigete arvu. On üheselt selge, et hoonete energiatõhususele esitatavate nõuete kasvuga võivad suureneda kodudes puudulikust õhuvahetusest tingitud terviseprobleemid – sagenevad erinevad hingamisteede haigused ja allergiad. Mis on otsene lisakulu nii elanike endi rahakotile kui riigi haigekassale.

Lahendame probleemid praktilise insenerteabe abiga

Kui patsient tunneb ennast halvasti, siis soovitab arst tal esmalt mõõta kehatemperatuuri. Vaid kraadimisega ükski pädev arst haigusi ei ravi. Korteriomanike kaitseks ja ühena probleemide ennetamise vahendina on peatselt jõustuva seadusega ette nähtud ohust teavitava anduri paigaldamine. Vingugaasi anduri paigaldamise kohustus ( gaasiboileriga korterite omanikud ), kirjutati seadusesse just peale üha sagenevaid ja saatuslike tagajärgedega õnnetusi. Kuid kas üksi anduri ostmine ja paigaldamine lahendab puuduliku õhuvahetuse probleemi? Lisaks vajab eriti just niisketes ruumides töötav andur töökorras püsimiseks pidevat hooldust ja kontrolli, mille eest hea seisma ja vastutama peab ikka vaid konkreetse korteri või maja omanik. Kaasaarvatud need omanikud, kes soovivad küttelt ja ventilatsioonilt raha kokku hoida.                                   

Kõigi ruumide õhuvahetuse toimimist saab ja tuleb kontrollida                                             

Kehva ventilatsiooni võib esineda kõigis korterites ja majades. Erandiks pole kõrge energiatõhususe klassi saanud hooned, kuigi võiks arvata, et see on vaid vanemate ja remontimata hoonetega kaasnev probleem. Seda esineb teadaolevalt just nended hoonetes, kus on kasutatud kaasaegseid ehitusmaterjale ja tehnosüsteeme, kuid ei ole sealjuures arvestatud piisava õhuvahetuse tagamisega. Sellistes hoonetes ei pruugi ventilatsiooni tagamiseks abiks olla isegi traditsiooonilisest akende avamisest. Või milleks siis sellisel juhul üldse hooneid tänapäeva nõuetele vastavalt soojustada, kui nendele töödele kulutatud summad külmal ajal läbi akna tuulde lasta?

Kuidas majandada ja remontida odavamalt

Kasutuses olevate ehitiste ohutuse tagamiseks tuleb nende terviklikku tehnilist seisukorda vähemalt iga 5 aasta järel hinnata. Ventilatsiooni toimimist samuti. Ilma piisava remondi ja hoolduseta pole ükski hoone igavene. Seega tasuks lisaks andurite paigaldamisele, hiljemalt kinnisvara ostmise/omandamise või selle järgsel ajal korraldada oma vara korrashoiu ja säilitamise parem kavandamine – dokumenteerides aegsasti võimalikud puudused ja nende kõrvaldamiseks vajaminevate tööde maksumused. Määratledes ühtlasi hoone seisukorra ajajoonel, ehk siis hoone konstruktsioonide ja kõigi tehnosüsteemide töökorras hoidmise parim enne ajavahemikud.

Võimalike probleemide tähelepanuta jätmine ja edasiklükkamine vaid suurendavad vajaminevate tööde maksumust. Tööde kallinemine ei tulene ainult hindade tõusust vaid ka sellest, et hoonete kahjustused ajas üha kiiremini süvenevad.

Autor: Veiko Välja / blogija @ https://veikovalja.blogspot.com.ee/

Vaata ka: https://www.theguardian.com/society/2015/sep/20/energy-efficient-homes-could-worsen-asthma

Most of researches demonstrates that  poor ventilation is common in recently renovated and even in brand new airtight homes, where ventilation fails to meet minimum standards for air quality.  

x

Kinnisvara taskukohasem majandamine vajab tänapäevast insenerteavet

Usutavasti andis paljudele kinnisvaraomanikele ja -spetsialistidele mõtteainet eelmisel nädalal Eesti Kinnisvarafirmade Liidu korraldatud konverentsil esitatud väide, et Eesti ja Skandinaaviamaade ehitussektori üheks olulisemaks erinevuseks on see, et põhjamaade tellija oskab vajaminevaid töid pikemalt ette planeerida. 

Remontimata kinnisvara taustal on enamasti puudulikud teadmised 
Suur osa meie tänasest juba olemasolevast ja remonti vajavast elukondlikust kinnisvarast on olukorras, kus selle ehitustehniline seisukord ja tuleviku korrashoiuga kaasnevad kulud on tööde tellijate ehk siis näiteks korteriühistu, korteriomaniku kui ka kinnisvara ostja tasandil teadmata. Probleeme, mis on eelkõige seotud tänapäevasest insenerteabest kaugel olevate või sealt üksikute, enamasti avariiliste olukordade likvideerimiseks sobivate lahenduste kasutamist, saab muuta vaid tööde tellijatele ( kinnisvara omanikele ) hoone elukaarest tervikpilti luues. Ka tänased kinnisvara ostjad saaksid praegust olukorda muuta, kui nad ka tegelikult teaksid mida nad ostavad, nõudes ostetava vara tehnilist seisukorda ja tuleviku kulusid erapooletult kirjeldavat dokumenteeritud informatsiooni. Kinnisvara ostja või hoone omaniku poolse parima majandamise huvidest lähtudes ei saa kinnisvara tehnilise seisukorra erapooletu hindaja olla kinnisvara müügitehingust või remondist huvitatud osapool.     

Peamiselt hruštšovkade nime all tuntud ja remontimata 50+ kortermajade omanikud on oma hoonete majandamisega tõsiselt kimpus, tingituna erinevate korteriomanike piisava ühistegevuse või korrashoiuks vajaminevate vahendite planeerimise puudulikkusest. Korrashoiust huvitatud omanikud ei saa sellesse piisavalt panustada, kuna jagavad vara vaid vormilt omanikega, kes näevad omandit vaid oma korteri piires, olles mõtteviisilt pigem korterite ajutised asustajad. Hoone tegelikku tehnilist seisukorda tundmata ja enamasti vaid avariide kõrvaldamiseks ette võetud töödega saavutatakse küll probleemide edasilükkamine, kuid võrreldes 5-10 aastat ette planeeritust märksa kallima hinnaga. Asjatundlike ja ajas kestvate lahendusteta on selliste hoonete edaspidine saatus ülalpidamiskulude kontrollimatu kasv ja lõplik amortiseerumine
.

Ka uus kinnisvara vajab ülevaatusi ja hooldust

Kinnisvara elukaare pikendamisel ja kulude vähendamisel on lisaks regulaarsele hooldusele olulise tähtsusega projekteerimise ja ehitamise kvaliteet, ehitusmaterjalide ja tehnoloogiate sobivus meie põhjamaisesse kliimasse. Nii võib algselt nõukaaegse tüüpprojekti põhjal valminud ja läbimõeldult rekonstrueeritud kortermaja korter olla esmaostjale taskukohasem ja kindlam investeering, kui päris uue korteri või eramu omandamine.

Omanike ühistegevus ja kinnisvara pikaajalise majandamise vaade annab tulemuse

Hoolikalt renoveeritud Kalamaja, Pelgulinna, Supilinna jne – suuremate linnade eeslinnade 1900-30ndatel ( 75+ ) ehitatud hoonete, kortermajade korteriomanikud, kes hindavad ajastu stiili ja miljööväärtust, kaasates hoone majandamiseks tänapäevase insenerteabe pakutavaid lahendusi. Enne renoveerimist on dokumenteeritud hoone tehniline seisukord, mille põhjal näevad kõik kaasomanikud üheselt arusaadavat kirjeldust hoone ehitusaegse ja kaasaegse insenerteabe ühendamisega kaasnevast.  Ühistegevuse tagamiseks on koostatud hoonele pikaajaline majanduskava – hoone korrashoidu nähakse tervikuna 5-10 aastat ette. Korteriomanikud on teadlikud tuleviku korrashoiuks planeeritavatest vahenditest ja miljööväärtusliku piirkonna hoonele tulenevatest nõuetest, mis võivad kaasa tuua keskmisest suuremad ülalpidamiskulud.

Mustamäe, Õismäe, Lasnamäe, Annelinn, jne 1965-80ndatel ehitatud ( 30+ ) – magalarajoonide kohest remonti vajava kortermaja korteriomanik on reeglina saanud korteri omanikuks juba nõukaajal, ostnud endale elamiseks või saanud päranduseks. Omanikest enamik, nägemata hoonet kui tervikut, ei soovi hoone pikaajalise korrashoiu plaani panustada, viidates isegi KredEx-i või KOV toetustest teadlik olles puuduvatele vahenditele. Isegi kui majas on juba moodustatud korteriühistu, puudub üldkoosolekul selge ülevaade kogu hoone kui terviku remondivajadustest ehk selle töökorras hoidmise kuludest tulevikus. Kortermajas viimistluselt viisaka korteri omandamise kaalumisel tasub kindlasti põhjalikumalt uurida kogu hoone tehnilist seisukorda, sest võimaliku müüja poolt korteri eest küsitav hind ja hindamisakt ei anna ligilähedastki ülevaadet peatselt saabuvatest või juba edasilükkamatutest remondikuludest.

Magalarajoonide osaliselt renoveeritud 30+ vanuses kortermaja korteriomanik on pisut paremas seisus kui täielikult käest lastud hoone omanikud. Seda tihti vaid esmapilgul ja väliselt. Sarnase kortermaja korteriomanik on olnud valmis oma omandisse panustama, kuid teinud seda tänapäevast insenerteavet omamata. Tulemuseks kulukad renoveerimistööd, mille kvaliteet ja kasutegur võrreldes panustatud vahenditele on küsitavad, või hoone olukorda veelgi halvendavad. Tüüpiline näide asjatundmatult renoveeritud kortermaja probleemidest on see, kui korteriomanik avab külmal ajal õhupuuduses aknad ja laseb konstruktsioonide soojustamisega saadud toasooja tuulde. Nagu ka soojustamiseks panustatud summad.  Veelgi halvema variandi korral, näiteks külmasildadega hoone uue säästliku küttesüsteemi, aga kaasaegse ventilatsioonita hoonel puudub piisav õhuvahetus – tulemuseks hoone konstruktsioone pikaajaliselt kahjustav niiskus, mille lisandiks on hallitus. Halva sisekliimaga korterite elanikel võivad avalduda väga tõsised terviseprobleemid.

Paljude uute kaasaegsete kortermajade ja eramute omanikud on veendunud oma kinnisvara täiuslikkuses, kuid siingi tasub uurida, kas hoone majandamiseks on moodustatud piisav remondifond. Rusikareegel ütleb, et 50 aasta pärast, mil ka hästi hooldatud hoone vajab juba põhjalikumat remonti, võiks sinna olla kogunenud ehitusmaksumusega võrreldes kahekordne summa. Kogemus näitab, et äsjavalminud kinnisvara varjatud ehitustehnilised probleemid ei pruugi avalduda kohe ja tehnilise seisukorra ülevaatus on parim võimalikest garantiidest, et hoone töökorras hoidmine ei tooks 5-10 aasta pärast kaasa kulukaid üllatusi, mis avastamata jätmisel hilisemat remondikulu kordades kasvatavad.

Autor: Veiko Välja

Millal ja miks tellida kortermaja tehniline hindamine, ülevaatus?

Erapooletu tehnilise hindamise eksperdi ja tänapäevase insenerteabe kaasamine tagavad Põhjamaades läbi viidud uuringute kohaselt kortermaja majandamise kulude 25-30% kokkuhoiu. Arvestades meie kinnisvara üldist tehnilist seisukorda ja kõikuvat ehituskvaliteeti, on see number Eestis tõenäoliselt veelgi suurem. Korteriühistu ja -omanike kulude kokkuhoid tuleneb eelkõige meie põhjamaises kliimas hoonete remontimisel ja korrashoiul pikaajaliselt kogutud insenerteabest.

Kinnisvara tehnilise hindamise võimalused KH-kaartide juhendi kohaselt võib suurtes piirides jagada kolmeks:

1) Ühistu moodustamisel (või ka juba toimiva kortermaja) teostatav tehniline hindamine – kaardistatakse kogu hoone terviklik tehniline seisukord ja korrashoiuga seotud kulud tulevikus.

2) Uuema kortermaja tehniline hindamine – hinnatakse erapooletult teostatud tööde kvaliteeti, võimaldades korteriühistul / omanikel seeläbi planeerida aegsasti vahendeid nii võimalike

puuduste kõrvaldamiseks kui ka tuleviku hooldusteks ja remontideks.

3) Vanema kinnisvara tehniline hindamine – planeerimaks aegsasti vahendeid hooldusteks ja remontideks.

Näiteks kui võrrelda tehnilist hindamist ja kinnisvarahindaja tööd, siis lähtuvad need suuresti erinevatest kriteeriumitest ja kogemusest. Kinnisvara tehnilise seisukorra hindamine eeldab selle teostajalt erialast (tehnilist) haridust, pidevat enesetäiendamist koos pikaajalise praktilise ehitamise ja remondi-alase kogemusega. Kinnisvara tehnilise seisukorra hindaja on kirjaliku raporti koostamisel erapooletu (ei müü, ehita, remondi ega halda – tegelebki vaid tehnilise hindamisega), lähtudes ühtlasi hindamisel ettenähtud juhendist (KH-kaardid).

Hindaja peab fikseerima ülevaatusel avastatud puuduste ja kahjustuste tähenduse, mõju ja tõsiduse astme konstruktsioonidele ning võimalikud riskid ja ohud inimeste tervisele hinnatavas hoones elamisel või töötamisel. Raportis mainitakse ka üldsõnaliselt riskid, mis kaasnevad sellega, kui leitud puudused jäetakse kõrvaldamata.

Terviklik hindamisraport sisaldab lisaks seisukorra ja võimalike riskide kirjeldusele ka enimkasutatavate ehitusmaterjalide, konstruktsioonide,tehnosüsteemide n-ö parim enne, ehk tehnilise kasutusea tabelit, millele lisanduvad reeglina vajaminevate tööde ligikaudsed maksumused.

Tehniline kasutusiga määratakse aastatega kogutud uurimustest ja kogemustest konstruktsioonide, ehitise osade, tehnosüsteemide või seadmete vastupidavusest.

Mõned nõuanded:

• Kinnisvara ostmisel või hiljemalt ühistu moodustamisel uuri alati oma vara tehnilist seisukorda, eriti siis kui puudub erapooletu osapoole kirjalikult dokumenteeritud info kortermaja tuleviku hoolduste ja remondivajaduste kohta.

• Kasutusel oleva kinnisvara tehnilist seisukorda tuleks hinnata iga 5 aasta järel – kaardistada selle tehniline seisukord ja vajadusel koostada pikaajaline majanduskava.

• Ei tasu segi ajada kinnisvara tehnilise seisukorra hindamise raportit koos majanduskava koostamisega ühelt poolt ja teisalt kinnisvara hindamisakti, mis on kaks diametraalselt erineva eesmärgi ja sisuga dokumenti.

There is a lot of space for improvement in the management of apartment buildings

Although a large part of the existing apartment buildings in Estonia would need to be thoroughly renovated and modernized immediately, the first block of so-called "new generation apartment buildings" have already been built with the future requirements (from 2021). They are all innovative and well-equipped indoor climate buildings, which, in place of large-scale energy costs, can produce almost all of it in the required volume.

Aside from all the well-controlled apartment buildings that are compliant with today's requirements and fully renovated, the awareness of better management of the older and even newly-built real estate amongst cooperatives and apartment owners has passed over „stones and stumps“. There are probably several reasons for this, one of which is that there are not enough good professionals with a long-term view of the technical condition  buildings. The lack  of experienced and unbiased experts and their long term know how is compensated with at first glance cheaper solutions, offered by slick salesman and some of „construction experts“. So, you can see separately all the high quality building materials and technical solutions in the newly renovated apartment buildings, where they do not fulfill their goals, and finally - even more expensive for owners, when they are installed.

Therefore, permanent clarification and explanation of the terms of modern and future real estate in our latitudes is needed. As a rule, the members of the board, apartment owners or buyers have no idea of the materials and engineering systems to be used in their apartment house, neither the „best before“ of real estate repair or modernization.

Starting from 2018, the only form of apartment house management in Estonia is the housing cooperative. In order to make economically well-considered decisions, owners should immediately obtain a written review of the technical condition of their property from the builder or developer of the building, or, at the latest, from the moment the housing cooperative is established.

The technical condition assessor must be impartial in preparing the written report. This means that he does not develop, build, sell, repair or manage, but only deals with technical evaluation. In its work, the technical condition assessor is guided by the relevant instructions. When reviewing the property, it fixes the significance, impact and severity of the defects and damage detected, as well as the risks and risks to the health of the building users.

The report on the evaluation of the technical condition prepared in one form, and even in a form comprehensible to the owner, creates the preconditions that the various parties, whether they are the management of the cooperative, the owners of the apartment, the possible buyer and seller of the apartment, will understand things in the same way.

Documenting the technical condition  will help to avoid misunderstandings and disputes, for example, in detecting latent defects of real estate, in designing the repairs needed for maintenance, or in evaluating the quality of work already performed.

When comparing a technical evaluation and, for example, the work of real estate appraiser or broker, they are based on different criteria and experience. The assessment of the technical condition of the real estate requires  technical education and continuous improvement, together with long-term practical construction and repair experience.

Kortermajade paremaks majandamiseks on kõvasti arenguruumi

Kuigi suur osa Eestis kasutusel olevatest kortermajadest vajaksid kohe põhjalikku remonti ja kaasajastamist, siis on valminud ka juba esimesed tuleviku nõuetele ( alates 2021. aastast ) vastavad n-ö uue põlvkonna kortermajad. Need on igati innovatiivsed ja tervisliku sisekliimaga hooned, mis suuremahulise energiakulutamise asemel seda pea kogu vajaminevas mahus ise toota suudavad.

Soojustagastusega vent´seade vajab sügisel kindlasti filtrite vahetust

Jättes kõrvale kõik kontrollitult täna kehtivatele nõuetele vastavad ja terviklikult rekonstrueeritud kortermajad, on nii vanema ja isegi äsjavalminud kinnisvara parema majandamise teadvustamine ühistute ja korteriomanike seas kulgenud üle kivide ja kändude. Põhjuseid ilmselt mitmeid, ühena neist see, et häid ja hoonete tehnilisest seisukorrast tervikpilti omavaid ja nende majandamiseks pikaajalist vaadet luua suutvaid spetsialiste napib. Kogenud ja erapooletute ekspertide kaasamata jätmist asendavad siis osavate müügi- ja ehitusmeeste pakutavad esmapilgul odavamad lahendused. Nii võibki näha eraldi võttes igati kvaliteetseid ehitusmaterjale ja tehnilisi lahendusi äsja remonditud kortermajades, kus paigaldatuna ei täida need pooltki neile püstitatud eesmärkidest või muutes olukorra endisega võrreldes isegi veelgi halvemaks – omanikele kulukamaks.   

Seega vajab jätkuvat selgitamist, milline on meie laiuskraadil elades nii kaasaegne kui ka tuleviku nõuetele vastav kinnisvara. Pole ju korteriühistu juhatuse liikmed, korteriomanikud või kinnisvara ostjad reeglina ise ehitus-, elektri-, kütte-, ventilatsiooni-insenerid ning projekteerijad ühes isikus, et teada täpselt, milliseid materjale, tehnosüsteeme oma kortermajas kasutada ja millal hiljemalt tööd kinnisvara remondiks või kaasajastamiseks ette võtta.

Uuest aastast on ainus kortermajade majandamise vorm korteriühistu. Tegemaks majanduslikult hästi kaalutletud otsuseid, tuleks omanikel kohe hoone ehitajalt või arendajalt vastuvõtmisel või siis hiljemalt korteriühistu loomise hetkest, omada oma vara tehnilisest seisukorrast erapooletu osapoole koostatud kirjalikku ülevaadet.

Tehnilise seisukorra hindaja peab kirjaliku raporti koostamisel olema erapooletu. See tähendab, et ta ei arenda, ehita, müü, remondi ega halda, vaid tegeleb üksnes tehnilise hindamisega. Oma töös lähtub tehnilise seisukorra hindaja vastavast juhendist. Vara ülevaatusel fikseerib ta avastatud puuduste ja kahjustuste tähenduse, mõju ja tõsiduse astme konstruktsioonidele ning võimalikud riskid ja ohud hoone kasutajate tervisele.

Üheselt ja isegi ehituskaugele omanikule arusaadavas vormis koostatud tehnilise seisukorra hindamise raport loob eeldused, et erinevad osapooled, olgu nendeks siis korteriühistu juhatus, korteriomanikud, võimalik korteri ostja ja müüja, saavad asjadest ühtemoodi aru.

Tehnilise seisukorra dokumenteerimine aitab ühtlasi vältida arusaamatusi ja vaidlusi näiteks kinnisvara varjatud puuduste avastamisel, korrashoiuks vajaminevate remonditööde kavandamisel või juba tehtud tööde kvaliteedi hindamisel.

Kui võrrelda tehnilist hindamist ja näiteks kinnisvarahindaja või -maakleri tööd, lähtuvad need erinevatest kriteeriumitest ja kogemusest. Kinnisvara tehnilise seisukorra hindamine eeldab selle teostajalt tehnilist haridust ning pidevat enesetäiendamist, koos pikaajalise praktilise ehitamis- ja remondikogemusega.

Ootan Teie küsimusi - nii positiivseid tähelepanekuid kui kui ka võimalike probleemide kirjeldusi,  igasugune tagasiside on teretulnud! E-post: veiko.valja@gmail.com

Engineering knowledge gives complete information for real estate management

A lot of soviet time apartment houses owners/cooperatives struggling with their property management. Well-functioning dwelling cooperative managing quality, after construction works once ended, should be judged by the less unexpected costs and unplanned repairs will be in the future. None of buildings, even built with the best construction quality, will not be eternal without reasonable management. 

Reducing costs will be guaranteed in technically good condition apartment houses. Both, older and newer, where low running cost and maintenance expenses meet today's requirements. These type of houses Technical Due Diligence (TDD) experts would recommend to purchase an apartment. Preferences depend on the buyer's wallet, choosing an apartment in a new, reconstructed or in need of repair apartment houses. When awareness in the market is growing, there will be less of those who make the decision to purchase real estate only by location or salesman description. It is good to know the building energy performance level / label, but it does not give the full overview of real estate future costs.

Know the condition of the building

 In accordance KH-cards (nordic real estate maintenance standards), following guidelines for technical survey will be created for the building a long-term economy managing plan and at the same time secured real estate purchasing transparency. During technical survey of apartment house will be evaluated whole building, owned by the co-owners - foundation, drainage, cellars, framework structures, doors, windows, balconies, loft and roof condition and needs of repair. All the special parts of the building - heating, water supply, sewerage, electricity and ventilation are included. In the apartments particularly, the state of condition ventilation and wet rooms will be assessed. In conclusion to an apartment building physical survey the results will be properly documented and presented with the most commonly used building materials, construction parts, HVAC, etc - so called best before or technical service life chart, plus the approximate cost of the repair and works need to be done. The technical service of life years is determined by the experience gathered from the years of surveys and experience of building structures, components, HVAC equipment, etc durability in northern countries.

 Expensive versus ​skillful​ management

 The most expensive real estate management mode, which valued according to studies by 25-30% more expensive, is characterized by lack of modern engineering information awareness – giving to the owners understandable description about technical condition of their property. Renovations will be made only in volumes of affordable manner, or if they can`t be postponed due to damage. Accustomed to such habitual management, that the work of the builders is the best of their knowledge, the cooperative and owners of the apartment houses will not know that a cheap work may be redone again much earlier, before engineers prescribed time. But as the years have passed and objective evaluation of the performed work has still not been taken, nor adequately documented, nobody any longer remembers the details… For whom will be such management useful – to the cooperative, the owners of the apartments, or maybe for example, repair and construction firms? Conducted technical surveys show for apartments owners that understandable and documented engineering information will provide a comprehensive picture of the cooperative co-owned assets planning, resources for the maintenance necessary and noticeable cost savings.

Kinnisvara ostmisest - müüdid ja tegelikkus

Järjest suurenevad nõuded hoonete energiasäästlikkusele ja sisekliimale, püstitavad kinnisvara ostjatele ja omanikele üha keerulisemaid ülesandeid, tegemaks majanduslikult ratsionaalseid ja põhjendatud otsuseid. 

Põhjamaisele laiuskraadile omaselt on Eesti kliima ja ilm heitlik. Pikad talvekuud ja lühikesed, kuid üha palavamad suved teevad aasta keskmiseks õhutemperatuuriks +5°C ja keskmine suhteline õhuniiskus küünib 80% juurde. Liikudes õuest tuppa, tunneb normaalse sisekliima ära igaüks, kes viibib ruumis, mille temperatuur nii suvel kui ka talvel on 20°-23°C, õhuniiskus 40-60%, puudub tuuletõmme ja kus värske õhu tagab soojustagastusega sundventilatsioon.  

Kuidas need näitajad mõjutavad tänast korteri- või majaostjat, milline on hoonete tegelik olukord – kas meie korterite, elamute ehitustehniline seisukord on tänapäevaste energiasäästu ja sisekliima nõuetele vastav?

Levinud müüdid

On levinud müüt, et niinimetatud mägede korterid on justkui soodsa hinnaga müügihitid, kuid enamasti ei oma paljud sarnaste korterite ostjad ülevaadet nende tehnilisest seisukorrast ning tuleviku remondi- ja hooldusega kaasnevatest kuludest. Suhteliselt odava müügihinnaga korterid, mis on nõukaajal projekteeritud ja ehitatud probleeme tekitavate külmasildadega. Tänapäevasest energiasäästu soovist tingitud vähendatud küttega kaasnevad sarnaselt projekteeritud majades  liigniiskuse ja hallituse probleemid, halb sisekliima ja kaasaegsete korterelamutega võrreldes ebamõistlikult suured küttekulud.

Kõige eelnevaga seonduvalt suurenevad terviseriskid ja korteriomanike nõrga ühistegevuse korral ka pikaajalise majanduskava puudumine – oht  korterelamu kiirele amortiseerumisele. Esmapilgul odav, ei ole põhjalikul kaalumisel seda mitte.

Odav lahendus?

Müüt number kaks - renoveeritud kortermaja ei vaja enam tulevikus korrapärast ülevaatust, remonti ega hooldust. Tegelikkuses võib ka äsja renoveeritud kortermajades korteri ostmine ilma selle tehnilisest seisukorrast  ülevaadet omamata tuua ootamatuid, ehk siis varjatud puuduste kõrvaldamisega seotud lisakulusid. Ebapiisav ventilatsioon, niiskus korteris ja hoone konstruktsioonides, tasakaalustamata küttesüsteem, tervisele kahjulik hallitus on vaid mõned näited võimalikest probleemidest.

Ka uues hoones võib olla probleeme

Müüt number kolm - uued, äsja ehitatud kortermajad tagavad ostjale tänapäevaste nõuetele vastava sisekliima ja tulevikus madalad remondi- ning hoolduskulud. Kui esimeste probleemide ilmnedes teostatakse tehnilise seisukorra hindamine, siis ootustele mittevastavate tulemuste selgudes keeldutakse asjatundjaid uskumast – kuidas saavad äsjavalminud hoone vajaminevad remondikulud ulatuda kümnetesse tuhandetesse eurodesse. Põhjuseks kiire kasumisooviga kinnisvaraarendajate  kokkuhoid ja sellest tulenevad projekteerimis- ja ehitusvead, ebasobivate materjalide ja tehnoloogiate kasutamine.

Uue kortermaja veetorustik seestpoolt vaadatuna

Müüt number neli - korteri või eramu ostuotsuse tegemiseks piisab selle müüja suusõnalisest kirjeldusest või ehitusspetsialistist sõbra soovitustest. Tegeliku olukorra kaardistamiseks ja fikseerimiseks tuleks kasutada erapooletu asjatundja koostatud kirjalikku tehnilise seisukorra hindamise raportit. Pädev kinnisvara seisukorra hindaja ka vastutab teostatud ülevaatuse ja antud hinnangute eest.

Müüt number viis - tänagi renoveerimata kortermajade elanike sõnul on nendes elatud aastakümneid ja keegi ei ole siiani halva sisekliima üle kurtnud. Selle müüdi uskujad ei tunne reeglina hoonete ehitustehnilisi probleeme, mis kaasnevad näiteks korteri akende vahetuse või hooldamata ventilatsiooniga.

Eeltoodud müüdid ja tegelikkus pole omased ainuüksi meie laiuskraadile, vaid ka meist põhja pool – Põhjamaades. Alles hiljuti mõistis Helsingi teise astme kohus ühelt korteriühistult heauskse korteriostja kasuks välja üle saja tuhande euro niiskuskahjustusega 99 m2 korteri remondi- ja kohtukulusid, millest ühistu kindlustus kattis vaid neljandiku. Kõrgema astme kohus ei võtnud asja enam menetlusse ja jättis teise astme kohtu otsuse jõusse.

Meie soov läheneda Põhjamaade elustandarditele ja kinnisvara ostjate ning omanike teadlikkuse kasv aitab prognoosida lähiaastatel toimuvaid arenguid. Kinnisvara ost on tihti elu tähtsaim investeering, mida tasub hoolega kaaluda ja vajadusel kaasata otsustusprotsessi erapooletu ning selleks vajaminevat koolitust omav asjatundja.

Nutikas majandamine säästab korteriomanike raha

Kortermaja korrashoiu ja majandamise eest vastutavad selle omanikud, kes teevad seda igapäevaselt ise või usaldavad selleks vastava koolituse ja väljaõppe saanud asjatundjaid.

Kogu meie elamufondist on üle 95% eraomandis ja enamasti kasutavad neid eluasemeid omanikud ise, seevastu kui mujal Euroopas moodustavad omanike enda kasutuses olevad eluasemed keskmiselt vaid 60%, ülejäänu on üürielamufond. Omanike enda kasutuses olevate eluruumide suur osakaal ja kaasaegsete üürimajade vähesus esitab peamiselt just rekonstrueerimist vajavate kortermajade majandamisele mitmeid väljakutseid, millest üks keerulisemaid on erineva sotsiaalse ja majandusliku taustaga korteriomanike ühiste eesmärkide poole suunamine.

Suurt osa korrastamata korterelamute elanikest ei veena asjatundjate suusõnalised või mõningatel juhtudel hiina keelt meenutavate kirjalike raportite kinnitused, et läbimõeldult rekonstrueeritud kortermaja tagab energiasäästliku, tervisliku ja mugava elukeskkonna. Selleks, et liikuda püstitatud eesmärkideni, tuleb alustada kinnisvara seisukorra hindamisest ja selle põhjal valmiva kirjaliku raporti tutvustamisest korteriomanikele.

Miks kinnisvaraomanikud peaksid oma vara seisukorda hindama?

Kinnisvara ehitustehnilise seisukorra hindamine on korteri, maja või hoone osade ja tehnosüsteemide seisukorra, remondivajaduste hindamine ja reeglitepärane protokollimine. Seisukorra hindamist teostatakse enamasti grupitööna, kuhu kuuluvad eritööde ( küte, vesi, kanalisatsioon, ventilatsioon ), elektri- ja ehitusala asjatundjad.

Tehnilise seisukorra hindamise eesmärk on ehitise korrashoiu planeerimiseks või korteri ja maja ostmiseks vajaminevate algandmete hankimine ja olemasoleva seisukorra kaardistamine – saamaks ülevaadet sellest, mis toimub hoone pealispinna taga. Tehniline hindamine võimaldab koostada kinnisvara pikaajalise korrashoiuplaani ( pikaajalise majanduskava ), mis võrreldes pealiskaudsetel hinnangutel põhineva või n-ö jooksva majandamisega säästab 25-30% korteri- ja majaomanike kulusid.  

Kinnisvara tehnilise seisukorra hindamise raport

Seisukorra hindamise järgselt koostatakse kirjalik raport. Raporti põhjal peab ka isik, kellel ei ole ehitusalast koolitust, saama ülevaate ehitise või korteri seisukorrast. Raportist peab ilmnema avastatud puuduste ja kahjustuste tähendus, mõju ja tõsiduse aste konstruktsioonidele, inimeste tervisele ja muudele ohtudele hinnatavas hoones elamisel. Raportis mainitakse ka riskid, mis kaasnevad sellega, kui puudused jäetakse kõrvaldamata.

Nõukaaegne + tänane ehituskvaliteet, "osaliselt renoveeritud majas"

Kahjustuste põhjuste osas võetakse seisukoht vaid siis, kui põhjus on üheselt seletatav ja sellele on selged viited olemas. Muudel juhtudel tuleb soovitada lisaselgitusi või uuringuid, mille põhjendused tuleb samuti fikseerida raportis.

Kinnisvara tehnilise seisukorra hindaja ja vastutus

Kinnisvara tehnilise seisukorra hindajal on põhjalikud teadmised erinevatel ajaperioodidel kasutusel olnud ehitustavadest, konstruktiivsetest lahendustest, materjalidest ja nende omadustest ning käitumisest erinevates olukordades. Hindaja on teadlik ehitistes esinevatest  kahjustustest ja nende tekke-mehhanismidest, ehitusfüüsikast ja eriti konstruktsioonide niiskus- ja soojustehnilisest käitumisest. Pädev hindaja täiendab ennast pidevalt, omab pikaajalist praktilist kogemust uusehitusest ja renoveerimisest, eri aegadel ehitatud hoonetest.

Hindaja vastutab objektil tehtud ja raportisse kantud avastuste paikapidavuse ja õigsuse eest ning tähelepanekute põhjal tehtud otsuste, tõlgenduste ja soovituste eest. Praktiseeriv tehnilise seisukorra hindaja omab vastutuskindlustust.

Korteri- ja majaomanikel omakorda ei tasu uuemaid energiasäästu ja sisekliima nõudeid peljata, nii nagu me enamasti ei karda oma perearsti, vee- ja elektrimüüjat ning oma eluaseme korrashoiuks investeeritavate rahaliste vahendite hankimist. Raha mõistlik kasutamine, finantseerimis- ja nõustamisteenuse kaasamine on samasugune teenus nagu harjumuspärane vee ja elektri ostmine, mille puudumine meie elamist märgatavalt odavamaks, paremaks ja mugavamaks ei tee, pigem vastupidi. Nii nagu me räägime perearstile oma tervisemuredest, kuulab, jälgib ja uurib hoone tehnilise seisukorra hindaja hoonete ja korterite tervisemuresid. 

Nutikaks ja säästlikuks kinnisvaraomanikuks olemine eeldab tehnilise seisukorra hindamise põhjal pikaajalise majanduskava koostamist ja hoone tuleviku majanduskuludest tervikpildi omamist, peale mida on õigete otsuste tegemine vaid iga korteri- ja majaomaniku kätes.

Korterelamute ühistuline majandamine, hetkeseis ja tulevik

Viimasel paarikümnel aastal on suurt osa halvas seisukorras ja renoveerimist vajavatest korterelamutest majandatud tulekahju kustutades. Suurem vigade parandus, ehk paljude spetsialistide hinnangul ehitustehnilisest vaatevinklist viitsütikuga pommi kahjutuks tegemine, seisab tõenäoliselt alles ees.

Korteriühistutele suunatud KredEx-i 102 mln € suuruse rekonstrueerimistoetuse eelnõu sisaldab 25% ja 40% toetuspaketiga hoonete renoveerimisprotsessi juurde tehnilise konsultandi kaasamist. Miks seda alles nüüd tehti, selgub eelmisel aastal TTÜ-s valminud rekonstrueeritud korterelamute uuringust. Uuring kirjeldab juba rekonstrueeritud korterelamute peamisi probleeme järgnevalt:

”Tellijal ei tasu võtta kogu renoveerimisega kaasnevat koormat enda kanda, selleks tuleks vajadusel renoveerimise erinevates etappides kaasata pädevaid konsultante.

Renoveerimise kvaliteetset lahendust on võimalik saavutada juhul, kui kõikides etappides on vastava ala insenerid teinud kvaliteetset tööd. Juhul,  kui mingis etapis ilmneb eelmises etapis tehtud viga, tuleks see enne edasiminekut likvideerida.”

Sama kinnitab tänagi korteriühistutelt saadav tagasiside – hoonete põhjalikule renoveerimisele eelnevatele töödele, hoonete ehitustehnilise seisukorra kaardistamisele ja hooldustele pööratakse lubamatult vähest tähelepanu. Peamiseks renoveerimise eesmärgiks, kui see ette võetakse, seatakse energiasääst, mida rahaliste vahendite ja vajaminevate teadmiste puudumisel loodetakse saavutada korterite sisekliima arvelt. Paljudele on üllatus, et halva sisekliima põhjuseks võivad olla akende vahetuse, konstruktsioonide soojustamise, vähendatud küttekulude, kuid nõuetekohaselt väljaehitamata ventilatsioonita kaasnevad liigniiskuse, hallituse ja terviseprobleemid.

Piltlikult öeldes, ei saa ju pead kilekotti pistes ennast kuigi hästi tunda, kuigi olemine on üsna soe, aga hapnik saab otsa ja kilekoti sisu on üsna ebameeldivalt niiske.

Tänapäeva nõudmistele vastava hoone kui terviku toimimisest arusaamist, takistavad uuemate ehitustehniliste lahenduste mittetundmine ja vajaminevate rahaliste vahendite nappus. Korterelamu ehitustehnilise seisukorra hindamise, pika-ajalise majanduskava koostamise, remondi ja hoolduste rahaliste vahendite planeerimise vahel ei nähta seost kokkuhoiuga. Üleskerkivate probleemide lahendamist vastavalt nende tekkimisele ja pideva tulekahju kustutamise stiilis majandamist soodustavad osavad müügimehed, kes hoonete renoveerimist ainuüksi energiasäästu lubadustega müüvad. Üksnes energiasäästule keskendudes võivad hoonete tõsised ja esmajärjekorras lahendamist vajavad ehitustehnilised probleemid jääda rekonstrueerimisprotsessis lahenduseta. Ekspertidele pole uudis, et meil on tänasel päeval kasutusel hooned, kus võivad olla varisemisohtlikud rõdud või vett läbilaskvad katuse- ja piirdekonstruktsioonid, avariiohtlikud ja kapitaalremonti vajavad vee-, kütte- ja elektrisüsteemid. Vältimaks probleeme, vajab kogu kinnisvara, nii vana kui ka uus, plaanipärast remonti, ülevaatust ja hooldust.

Teemat lühidalt kokku võttes jääb õhku küsimus, kuidas aidata korteri- ja kinnisvaraomanikke nii, et väheste vahenditega, mis nende käsutuses on, vältida eeltoodud probleeme ja saavutada rekonstrueerimisega parim võimalik tulemus?

Loodetavasti on esimene samm selles protsessis astutud – KredEx-i uue korteriühistutele suunatud korterelamute renoveerimise toetusprogrammi tehniliseks konsultandiks sobivad spetsialistid läbivad täiendkoolitusi. Spetsialistid, kes näevad hoonete tänapäevase majandamise tervikpilti, tunnevad hoonete tehnilist seisukorda ja ei ürita müüa kinnisvaraomanikele esmapilgul energiasäästu võimaldavaid, kuid poolikuid ja püstitatud eesmärke mittetäitvaid lahendusi.

Parim tulemus saavutatakse siis, kui kinnisvara majandamisega seonduvaid küsimusi vaadeldakse mitte ühe ega kahe, vaid vähemalt kümne aasta lõikes. Ja seda nii, et ka etapikaupa oma korterelamut rekonstrueerides ja hoolduskulusid planeerides, oleks eesmärgiks püstitatud tulemus tulevikku vaatav. Sama reegel toimib kinnisvara ostes – otsustamisel tuleks olla tähelepanelik ja vaadata pealtnäha ilusa siseviimistluse taha ning nõuda müüjalt erapooletu tehnilise eksperdi koostatud ja hoone seisukorda kirjeldavat raportit. Ehk teisisõnu tasub alati tutvuda kinnisvara tuleviku remondi- ja hoolduskuludega, vältimaks võimalike varjatud puuduste hilisema avastamisega ja nende kõrvaldamisega seotud kulusid.

Elamute majandamise vallas on asjatundjatel veel palju teavitustööd teha, nii ühistute kui ka korteri- ja kinnisvaraomanike tasandil. KredEx-i uue korteriühistutele suunatud toetusprogrammi eelnõu näeb ette 50% toetust tehnilise konsultandi, projekteerimise ja järelevalve teenustele.

Kiirelt vananev elamufond – probleemid ja lahendused
Elamumajanduse arengukava raporti kohaselt väljastati aastatel 2009-2013 renoveerimislaen 533 korterelamule, mis teeb pisut üle 130 hoone aastas. Sarnase tempoga renoveerimistega jätkates kuluks kõigi Eesti korterelamute renoveerimiseks üle 175 aasta.

Aeglane tempo lisab kasvavat koormust nende kortermajade elanike rahakotile, kes ei ole teadlikud oma eluaseme korrashoiuks vajaminevatest kuludest lähema 5,10,15 aasta lõikes. Peamiselt eelmise sajandi 60-80ndatel ehitatud korterelamutes elab tänasel päeval ligikaudu 60% kogu Eesti elanikkonnast. See tähendab, et enamik inimesi elab hoonetes, mille projekteerimis-järgne eluiga oli kavandatud 30-40 aastale ja mis ilma plaanipärase hoolduse ja remondita oleksid peatselt oma kasutusea lõpusirgel. Jättes vajaminevad tööd tegemata, võib see tähendada hoonete kiiret amortiseerumist ja lammutamist, kuna nende mõistlik majandamine ja remont käiks omanikele üle jõu.

Püüdes tänast renoveerimata kortermajade kehva olukorda lahti mõtestada, tuleb pöörduda ajas tagasi 90ndate algusesse, kui enamus elanikkonnast elas tänapäeva mõistes munitsipaalomanduses olevates ebaefektiivsetes korterelamutes. Nõukogudeaegse korterelamu majandamine järgis selle aja standardeid – igaaastase keskküttesüsteemide remondiga kaasnes sooja vee puudumine suvekuudel, ventilatsioon toimis läbi avatud või hõredate akende ja ohtra ülekütmisega. Kütte pealt kokku ei hoitud, kuna puudus korralik soojustus, aknaid avati tuulutuseks ka talvekuudel ja piisava küttesooja olemasolu mõõdeti tunde järgi – kas keskkütte radiaator on tulikuum või lihtsalt soe.

Nendest aegadest on möödunud rohkem kui 20 aastat. Ehitus ja kinnisvaraala areneb – arenenud infrastruktuuri olemasolu, energiasäästlikkus ning madalad hoolduskulud on peamised märksõnad kinnisvara hankimisel. Kerkivad uued ja moodsad korterelamud, eramud, ridamajad. Jõudumööda renoveeritakse vanemaid hooneid, mille asukoht on hea ja elanikud oma elukeskkonna plaanipärasest majandamisest huvitatud.  Siiski vananeb meie elamufond kiiresti ja tõsiseid ehitustehnilisi probleeme esineb nii uutel ( 84% uusehitistel, allikas: TTÜ uuring ) ja ka juba remonditud eluhoonetel. Hoonete ehitustehnilise seisukorra mittetundmine, probleemide õigeaegne tähelepanuta jätmine ja pikaajalise majanduskava puudumine toob korteri ja majaomanikele hoonete remontimisel ja hooldusel keskmiselt 25-30% lisakulusid ( allikas: Soome VTT uuring ). Halvemal juhul võib hooneomanik või ühistu sattuda n.ö duubelremontide lõksu, mis tähendab kord ettevõetud ”odavate” tööde ettenähtust varasemat uuesti tegemist ja seeläbi kulude mitmekordistumist.

Peamised probleemid kortermajade, eramute ja ridaelamute majandamisel, nende ennetamine ja lahendused.

-       Hoonet ei vaadelda majandamise mõttes kui tervikut, vaid kui kogumit erinevatest omanditest.  Näide: meie remonditud kortermajas on liigagi soe, tihtilugu peab talvelgi aknaid tuulutuseks avama, mis siis, et mõni korter maja teises küljes külmetab ja viimase korruse korterites hallitab.

-       Remondi- ja hooldusvajadusi lahendatakse n.ö jooksvalt, probleemide tekkides, ehk teisisõnu pidevalt tulekahju kustutades, mis on plaanipärase tegevusega võrreldes tunduvalt kulukam. Osavad ”spetsialistid” on varmad pakkuma kiireloomulisi töid, projekte ja häid materjale ”odava hinnaga”.

-       Järelevalvet, mis peab tagama ehitus-, remondi- või hoolduslepingus sätestatud projekti-järgsete tööde teostamise, kvaliteetsete materjalide kasutamist jne, korraldavad ”spetsialistidega” seotud ettevõtted. Kes selle sahkerdamise ja oskamatuse kinni maksab, eks ikka korteri- või majaomanik.

-       Teeme ja oskame ise – kujutame näiteks ette olukorda, kui meie kortermaja naabertrepikoja ehitusmees, kes on nüüd ka ühistu juhatuses, võtab enda peale hoolduse ja remondiplaanid. Kuid võib juhtuda, et hea ehitusmees ei tea ega tunne kütte- ja elektrisüsteemide remondivajadusi? Ja mis juhtub siis, kui ehitusmees ära kolib – kes siis töid teostab, kui puuduvad asjakohased kirjalikud raportid vajaminevatest remonditöödest ja tehtud hooldustest?

-       Terav puudus on pädevatest projekteerijatest, inseneridest, ehitajatest.

Kinnisvaraomanike probleeme aitab ennetada hoonete ehitustehnilise seisukorra kaardistamine ja ehitustööde järelevalve erapooletute ekspertide poolt. Erapooletu eksperdi hinnangud kinnisvara ehitustehnilisele seisukorrale on ausad, läbipaistvad – need ei ilusta ega näita reaalset olukorda halvemana kui see tegelikult on. Erapooletu ekspert suudab ehitustehnilise seisukorra hindamise järgselt määratleda edasised vajaminevad tegevused, andes majaomanikele, ühistu juhatusele, korteriomanikule ja tulevaste tööde teostajale ( projekteerija, ehitaja, hooldaja ) piltlikult öeldes ülevaate kogu hoone tervisest. Kindlatel standarditel ( näiteks Soomes aktsepteeritud KH-kaartide süsteem ) põhinev hoone ehitustehnilise seisukorra raport loob tingimused, kus erinevad osapooled saavad asjadest ühtemoodi aru ja omanik teab, mida oma kinnisvara töökorras hoidmiseks ette võtta. Võttes arvesse elamufondi kiiret vananemist ja renoveerimiste aeglast tempot, siis targalt tegutsemisele alternatiive ei ole.

Autor: Veiko Välja