Ohtlikud jääpurikad on märk hoolimatusest ja raiskamisest

Targalt tegutsedes saab jääpurikate ja -kamakate tekkepõhjuseid räästas või katusel ära hoida. 

Artikkel avaldati Eesti Päevalehes, Ehitus ja Kinnisvara erileht (märts 2017)

Nagu meie laiuskraadil juba tavaks on saanud, saabuvad talv, lumi ja ohtlikud jääpurikad paljudele kinnisvaraomanikele ootamatult. Samas ei tasu katustelt tuleneva ohu märke otsida tuleviku ilmaprognoosidest, kuivõrd isegi hinnatud asukohaga kinnisvarapiirkondade talvisest tänavapildist ja viimaste aastate uudiskünnist ületavate purikalugude pealkirjadest meedias.

Lume ja nullilähedaste temperatuuride saabudes kordub aastast aastasse sama stsenaarium. Murelikud ametnikud, kohalikud omavalitsused ja kindlustusfirmad hoiatavad kinnisvaraomanikke ja korteriühistuid räästas rippuvate jääpurikate ja hooldamata katustega kaasnevate ohtude eest, kutsudes omanikke üles erilisele hoolsusele. Aastatega väljakujunenud harjumuse kohaselt asuvad  kinnisvara korrashoiu eest vastutavad isikud tegutsema, mis reeglina tähendab hoone ümber kepikeste ja lintide paigaldamist või mõne labidamehe katusele saatmist. Kindlasti viitavad sarnaselt toimetavad kinnisvara omanikud piisavate rahaliste vahendite puudumisele. Rääkimata tänapäevase insenerteabe põhjal mõistliku ja rahalist kokkuhoidu tagava majanduskava koostamisest.

Nii kuuleme ikka ja jälle uudistest – koolilaps sai katuselt langenud jääpurika tõttu viga ja viidi haiglasse, kortermaja juures bussi oodanud ja jääkamakaga pihta saanud tütarlaps langes koomasse, vanalinnas sai raskelt vigastada ja suri hiljem haiglas seal jalutanud turist, rääkimata lugematul arvul pihta saanud ja lõhutud autodest. Karm reaalsus võib linnaruumis liikuvat pahaaimamatut jalakäijat tabada sulailmadega katustelt kukkuvate jääpurikate- ja kamakatega.

Miks ühel osal kinnisvaromanikest ja korteriühistutest probleeme talve tulekuga praktiliselt pole ja samas kõrval asuvas ning sarnases majas on probleemid üle pea kasvanud.  Millised on räästas purikate ja katustel jääkamakate tekkimise põhjused, ehk teisisõnu kuidas saab hoonetel võimalikke probleemide tekkimist ära hoida:

-          puudulikust soojustusest tingitud soojalekete kõrvaldamine – katuse või pööningu nõuetekohane soojustamine tuleb tunduvalt odavam, kui kulukate küttearvete eest tasumine;

-          jää sulatamise võimaluse lisamine vihmaveesüsteemidele – tuleb odavam kui jääst kahjustatud vihmaveesüsteemide remont või rennide käsitsi puhastamine;

-          katusele piisavate lumetõkete ja hoolduseks vajalike käiguteede rajamine – tuleb odavam kui maksta võimalike tervisekahjude ja ainelise kahju põhjustamise eest;

-          kõik eelnev kokku eeldab hoolduseks ja remondiks vahendite planeerimist – hoone tehnilise seisukorra ülevaatust, dokumenteerimist ja selle põhjal pikaajalise majanduskava koostamist.  

Kulude parema kontrolli alla saamiseks tasub harjumuspärased tegevused ja kinnisvara tehniline seisukord vähemalt iga 5 aasta järel taas värske pilguga üle vaadata. Tehtud tööde dokumenteeritud info ja tänapäevane insenerteave võimaldavad omanikel paremini planeerida tulevikuks vajaminevaid hoolduseid, remonte ja vahendeid.

Autor: Veiko Välja
Fotod: internet

Most of researches demonstrates that  poor ventilation is common in recently renovated and even in brand new airtight homes, where ventilation fails to meet minimum standards for air quality.  

x

Kinnisvara taskukohasem majandamine vajab tänapäevast insenerteavet

Usutavasti andis paljudele kinnisvaraomanikele ja -spetsialistidele mõtteainet eelmisel nädalal Eesti Kinnisvarafirmade Liidu korraldatud konverentsil esitatud väide, et Eesti ja Skandinaaviamaade ehitussektori üheks olulisemaks erinevuseks on see, et põhjamaade tellija oskab vajaminevaid töid pikemalt ette planeerida. 

Remontimata kinnisvara taustal on enamasti puudulikud teadmised 
Suur osa meie tänasest juba olemasolevast ja remonti vajavast elukondlikust kinnisvarast on olukorras, kus selle ehitustehniline seisukord ja tuleviku korrashoiuga kaasnevad kulud on tööde tellijate ehk siis näiteks korteriühistu, korteriomaniku kui ka kinnisvara ostja tasandil teadmata. Probleeme, mis on eelkõige seotud tänapäevasest insenerteabest kaugel olevate või sealt üksikute, enamasti avariiliste olukordade likvideerimiseks sobivate lahenduste kasutamist, saab muuta vaid tööde tellijatele ( kinnisvara omanikele ) hoone elukaarest tervikpilti luues. Ka tänased kinnisvara ostjad saaksid praegust olukorda muuta, kui nad ka tegelikult teaksid mida nad ostavad, nõudes ostetava vara tehnilist seisukorda ja tuleviku kulusid erapooletult kirjeldavat dokumenteeritud informatsiooni. Kinnisvara ostja või hoone omaniku poolse parima majandamise huvidest lähtudes ei saa kinnisvara tehnilise seisukorra erapooletu hindaja olla kinnisvara müügitehingust või remondist huvitatud osapool.     

Peamiselt hruštšovkade nime all tuntud ja remontimata 50+ kortermajade omanikud on oma hoonete majandamisega tõsiselt kimpus, tingituna erinevate korteriomanike piisava ühistegevuse või korrashoiuks vajaminevate vahendite planeerimise puudulikkusest. Korrashoiust huvitatud omanikud ei saa sellesse piisavalt panustada, kuna jagavad vara vaid vormilt omanikega, kes näevad omandit vaid oma korteri piires, olles mõtteviisilt pigem korterite ajutised asustajad. Hoone tegelikku tehnilist seisukorda tundmata ja enamasti vaid avariide kõrvaldamiseks ette võetud töödega saavutatakse küll probleemide edasilükkamine, kuid võrreldes 5-10 aastat ette planeeritust märksa kallima hinnaga. Asjatundlike ja ajas kestvate lahendusteta on selliste hoonete edaspidine saatus ülalpidamiskulude kontrollimatu kasv ja lõplik amortiseerumine
.

Ka uus kinnisvara vajab ülevaatusi ja hooldust

Kinnisvara elukaare pikendamisel ja kulude vähendamisel on lisaks regulaarsele hooldusele olulise tähtsusega projekteerimise ja ehitamise kvaliteet, ehitusmaterjalide ja tehnoloogiate sobivus meie põhjamaisesse kliimasse. Nii võib algselt nõukaaegse tüüpprojekti põhjal valminud ja läbimõeldult rekonstrueeritud kortermaja korter olla esmaostjale taskukohasem ja kindlam investeering, kui päris uue korteri või eramu omandamine.

Omanike ühistegevus ja kinnisvara pikaajalise majandamise vaade annab tulemuse

Hoolikalt renoveeritud Kalamaja, Pelgulinna, Supilinna jne – suuremate linnade eeslinnade 1900-30ndatel ( 75+ ) ehitatud hoonete, kortermajade korteriomanikud, kes hindavad ajastu stiili ja miljööväärtust, kaasates hoone majandamiseks tänapäevase insenerteabe pakutavaid lahendusi. Enne renoveerimist on dokumenteeritud hoone tehniline seisukord, mille põhjal näevad kõik kaasomanikud üheselt arusaadavat kirjeldust hoone ehitusaegse ja kaasaegse insenerteabe ühendamisega kaasnevast.  Ühistegevuse tagamiseks on koostatud hoonele pikaajaline majanduskava – hoone korrashoidu nähakse tervikuna 5-10 aastat ette. Korteriomanikud on teadlikud tuleviku korrashoiuks planeeritavatest vahenditest ja miljööväärtusliku piirkonna hoonele tulenevatest nõuetest, mis võivad kaasa tuua keskmisest suuremad ülalpidamiskulud.

Mustamäe, Õismäe, Lasnamäe, Annelinn, jne 1965-80ndatel ehitatud ( 30+ ) – magalarajoonide kohest remonti vajava kortermaja korteriomanik on reeglina saanud korteri omanikuks juba nõukaajal, ostnud endale elamiseks või saanud päranduseks. Omanikest enamik, nägemata hoonet kui tervikut, ei soovi hoone pikaajalise korrashoiu plaani panustada, viidates isegi KredEx-i või KOV toetustest teadlik olles puuduvatele vahenditele. Isegi kui majas on juba moodustatud korteriühistu, puudub üldkoosolekul selge ülevaade kogu hoone kui terviku remondivajadustest ehk selle töökorras hoidmise kuludest tulevikus. Kortermajas viimistluselt viisaka korteri omandamise kaalumisel tasub kindlasti põhjalikumalt uurida kogu hoone tehnilist seisukorda, sest võimaliku müüja poolt korteri eest küsitav hind ja hindamisakt ei anna ligilähedastki ülevaadet peatselt saabuvatest või juba edasilükkamatutest remondikuludest.

Magalarajoonide osaliselt renoveeritud 30+ vanuses kortermaja korteriomanik on pisut paremas seisus kui täielikult käest lastud hoone omanikud. Seda tihti vaid esmapilgul ja väliselt. Sarnase kortermaja korteriomanik on olnud valmis oma omandisse panustama, kuid teinud seda tänapäevast insenerteavet omamata. Tulemuseks kulukad renoveerimistööd, mille kvaliteet ja kasutegur võrreldes panustatud vahenditele on küsitavad, või hoone olukorda veelgi halvendavad. Tüüpiline näide asjatundmatult renoveeritud kortermaja probleemidest on see, kui korteriomanik avab külmal ajal õhupuuduses aknad ja laseb konstruktsioonide soojustamisega saadud toasooja tuulde. Nagu ka soojustamiseks panustatud summad.  Veelgi halvema variandi korral, näiteks külmasildadega hoone uue säästliku küttesüsteemi, aga kaasaegse ventilatsioonita hoonel puudub piisav õhuvahetus – tulemuseks hoone konstruktsioone pikaajaliselt kahjustav niiskus, mille lisandiks on hallitus. Halva sisekliimaga korterite elanikel võivad avalduda väga tõsised terviseprobleemid.

Paljude uute kaasaegsete kortermajade ja eramute omanikud on veendunud oma kinnisvara täiuslikkuses, kuid siingi tasub uurida, kas hoone majandamiseks on moodustatud piisav remondifond. Rusikareegel ütleb, et 50 aasta pärast, mil ka hästi hooldatud hoone vajab juba põhjalikumat remonti, võiks sinna olla kogunenud ehitusmaksumusega võrreldes kahekordne summa. Kogemus näitab, et äsjavalminud kinnisvara varjatud ehitustehnilised probleemid ei pruugi avalduda kohe ja tehnilise seisukorra ülevaatus on parim võimalikest garantiidest, et hoone töökorras hoidmine ei tooks 5-10 aasta pärast kaasa kulukaid üllatusi, mis avastamata jätmisel hilisemat remondikulu kordades kasvatavad.

Autor: Veiko Välja

Millal ja miks tellida kortermaja tehniline hindamine, ülevaatus?

Erapooletu tehnilise hindamise eksperdi ja tänapäevase insenerteabe kaasamine tagavad Põhjamaades läbi viidud uuringute kohaselt kortermaja majandamise kulude 25-30% kokkuhoiu. Arvestades meie kinnisvara üldist tehnilist seisukorda ja kõikuvat ehituskvaliteeti, on see number Eestis tõenäoliselt veelgi suurem. Korteriühistu ja -omanike kulude kokkuhoid tuleneb eelkõige meie põhjamaises kliimas hoonete remontimisel ja korrashoiul pikaajaliselt kogutud insenerteabest.

Kinnisvara tehnilise hindamise võimalused KH-kaartide juhendi kohaselt võib suurtes piirides jagada kolmeks:

1) Ühistu moodustamisel (või ka juba toimiva kortermaja) teostatav tehniline hindamine – kaardistatakse kogu hoone terviklik tehniline seisukord ja korrashoiuga seotud kulud tulevikus.

2) Uuema kortermaja tehniline hindamine – hinnatakse erapooletult teostatud tööde kvaliteeti, võimaldades korteriühistul / omanikel seeläbi planeerida aegsasti vahendeid nii võimalike

puuduste kõrvaldamiseks kui ka tuleviku hooldusteks ja remontideks.

3) Vanema kinnisvara tehniline hindamine – planeerimaks aegsasti vahendeid hooldusteks ja remontideks.

Näiteks kui võrrelda tehnilist hindamist ja kinnisvarahindaja tööd, siis lähtuvad need suuresti erinevatest kriteeriumitest ja kogemusest. Kinnisvara tehnilise seisukorra hindamine eeldab selle teostajalt erialast (tehnilist) haridust, pidevat enesetäiendamist koos pikaajalise praktilise ehitamise ja remondi-alase kogemusega. Kinnisvara tehnilise seisukorra hindaja on kirjaliku raporti koostamisel erapooletu (ei müü, ehita, remondi ega halda – tegelebki vaid tehnilise hindamisega), lähtudes ühtlasi hindamisel ettenähtud juhendist (KH-kaardid).

Hindaja peab fikseerima ülevaatusel avastatud puuduste ja kahjustuste tähenduse, mõju ja tõsiduse astme konstruktsioonidele ning võimalikud riskid ja ohud inimeste tervisele hinnatavas hoones elamisel või töötamisel. Raportis mainitakse ka üldsõnaliselt riskid, mis kaasnevad sellega, kui leitud puudused jäetakse kõrvaldamata.

Terviklik hindamisraport sisaldab lisaks seisukorra ja võimalike riskide kirjeldusele ka enimkasutatavate ehitusmaterjalide, konstruktsioonide,tehnosüsteemide n-ö parim enne, ehk tehnilise kasutusea tabelit, millele lisanduvad reeglina vajaminevate tööde ligikaudsed maksumused.

Tehniline kasutusiga määratakse aastatega kogutud uurimustest ja kogemustest konstruktsioonide, ehitise osade, tehnosüsteemide või seadmete vastupidavusest.

Mõned nõuanded:

• Kinnisvara ostmisel või hiljemalt ühistu moodustamisel uuri alati oma vara tehnilist seisukorda, eriti siis kui puudub erapooletu osapoole kirjalikult dokumenteeritud info kortermaja tuleviku hoolduste ja remondivajaduste kohta.

• Kasutusel oleva kinnisvara tehnilist seisukorda tuleks hinnata iga 5 aasta järel – kaardistada selle tehniline seisukord ja vajadusel koostada pikaajaline majanduskava.

• Ei tasu segi ajada kinnisvara tehnilise seisukorra hindamise raportit koos majanduskava koostamisega ühelt poolt ja teisalt kinnisvara hindamisakti, mis on kaks diametraalselt erineva eesmärgi ja sisuga dokumenti.

There is a lot of space for improvement in the management of apartment buildings

Although a large part of the existing apartment buildings in Estonia would need to be thoroughly renovated and modernized immediately, the first block of so-called "new generation apartment buildings" have already been built with the future requirements (from 2021). They are all innovative and well-equipped indoor climate buildings, which, in place of large-scale energy costs, can produce almost all of it in the required volume.

Aside from all the well-controlled apartment buildings that are compliant with today's requirements and fully renovated, the awareness of better management of the older and even newly-built real estate amongst cooperatives and apartment owners has passed over „stones and stumps“. There are probably several reasons for this, one of which is that there are not enough good professionals with a long-term view of the technical condition  buildings. The lack  of experienced and unbiased experts and their long term know how is compensated with at first glance cheaper solutions, offered by slick salesman and some of „construction experts“. So, you can see separately all the high quality building materials and technical solutions in the newly renovated apartment buildings, where they do not fulfill their goals, and finally - even more expensive for owners, when they are installed.

Therefore, permanent clarification and explanation of the terms of modern and future real estate in our latitudes is needed. As a rule, the members of the board, apartment owners or buyers have no idea of the materials and engineering systems to be used in their apartment house, neither the „best before“ of real estate repair or modernization.

Starting from 2018, the only form of apartment house management in Estonia is the housing cooperative. In order to make economically well-considered decisions, owners should immediately obtain a written review of the technical condition of their property from the builder or developer of the building, or, at the latest, from the moment the housing cooperative is established.

The technical condition assessor must be impartial in preparing the written report. This means that he does not develop, build, sell, repair or manage, but only deals with technical evaluation. In its work, the technical condition assessor is guided by the relevant instructions. When reviewing the property, it fixes the significance, impact and severity of the defects and damage detected, as well as the risks and risks to the health of the building users.

The report on the evaluation of the technical condition prepared in one form, and even in a form comprehensible to the owner, creates the preconditions that the various parties, whether they are the management of the cooperative, the owners of the apartment, the possible buyer and seller of the apartment, will understand things in the same way.

Documenting the technical condition  will help to avoid misunderstandings and disputes, for example, in detecting latent defects of real estate, in designing the repairs needed for maintenance, or in evaluating the quality of work already performed.

When comparing a technical evaluation and, for example, the work of real estate appraiser or broker, they are based on different criteria and experience. The assessment of the technical condition of the real estate requires  technical education and continuous improvement, together with long-term practical construction and repair experience.

Kortermajade paremaks majandamiseks on kõvasti arenguruumi

Kuigi suur osa Eestis kasutusel olevatest kortermajadest vajaksid kohe põhjalikku remonti ja kaasajastamist, siis on valminud ka juba esimesed tuleviku nõuetele ( alates 2021. aastast ) vastavad n-ö uue põlvkonna kortermajad. Need on igati innovatiivsed ja tervisliku sisekliimaga hooned, mis suuremahulise energiakulutamise asemel seda pea kogu vajaminevas mahus ise toota suudavad.

Soojustagastusega vent´seade vajab sügisel kindlasti filtrite vahetust

Jättes kõrvale kõik kontrollitult täna kehtivatele nõuetele vastavad ja terviklikult rekonstrueeritud kortermajad, on nii vanema ja isegi äsjavalminud kinnisvara parema majandamise teadvustamine ühistute ja korteriomanike seas kulgenud üle kivide ja kändude. Põhjuseid ilmselt mitmeid, ühena neist see, et häid ja hoonete tehnilisest seisukorrast tervikpilti omavaid ja nende majandamiseks pikaajalist vaadet luua suutvaid spetsialiste napib. Kogenud ja erapooletute ekspertide kaasamata jätmist asendavad siis osavate müügi- ja ehitusmeeste pakutavad esmapilgul odavamad lahendused. Nii võibki näha eraldi võttes igati kvaliteetseid ehitusmaterjale ja tehnilisi lahendusi äsja remonditud kortermajades, kus paigaldatuna ei täida need pooltki neile püstitatud eesmärkidest või muutes olukorra endisega võrreldes isegi veelgi halvemaks – omanikele kulukamaks.   

Seega vajab jätkuvat selgitamist, milline on meie laiuskraadil elades nii kaasaegne kui ka tuleviku nõuetele vastav kinnisvara. Pole ju korteriühistu juhatuse liikmed, korteriomanikud või kinnisvara ostjad reeglina ise ehitus-, elektri-, kütte-, ventilatsiooni-insenerid ning projekteerijad ühes isikus, et teada täpselt, milliseid materjale, tehnosüsteeme oma kortermajas kasutada ja millal hiljemalt tööd kinnisvara remondiks või kaasajastamiseks ette võtta.

Uuest aastast on ainus kortermajade majandamise vorm korteriühistu. Tegemaks majanduslikult hästi kaalutletud otsuseid, tuleks omanikel kohe hoone ehitajalt või arendajalt vastuvõtmisel või siis hiljemalt korteriühistu loomise hetkest, omada oma vara tehnilisest seisukorrast erapooletu osapoole koostatud kirjalikku ülevaadet.

Tehnilise seisukorra hindaja peab kirjaliku raporti koostamisel olema erapooletu. See tähendab, et ta ei arenda, ehita, müü, remondi ega halda, vaid tegeleb üksnes tehnilise hindamisega. Oma töös lähtub tehnilise seisukorra hindaja vastavast juhendist. Vara ülevaatusel fikseerib ta avastatud puuduste ja kahjustuste tähenduse, mõju ja tõsiduse astme konstruktsioonidele ning võimalikud riskid ja ohud hoone kasutajate tervisele.

Üheselt ja isegi ehituskaugele omanikule arusaadavas vormis koostatud tehnilise seisukorra hindamise raport loob eeldused, et erinevad osapooled, olgu nendeks siis korteriühistu juhatus, korteriomanikud, võimalik korteri ostja ja müüja, saavad asjadest ühtemoodi aru.

Tehnilise seisukorra dokumenteerimine aitab ühtlasi vältida arusaamatusi ja vaidlusi näiteks kinnisvara varjatud puuduste avastamisel, korrashoiuks vajaminevate remonditööde kavandamisel või juba tehtud tööde kvaliteedi hindamisel.

Kui võrrelda tehnilist hindamist ja näiteks kinnisvarahindaja või -maakleri tööd, lähtuvad need erinevatest kriteeriumitest ja kogemusest. Kinnisvara tehnilise seisukorra hindamine eeldab selle teostajalt tehnilist haridust ning pidevat enesetäiendamist, koos pikaajalise praktilise ehitamis- ja remondikogemusega.

Ootan Teie küsimusi - nii positiivseid tähelepanekuid kui kui ka võimalike probleemide kirjeldusi,  igasugune tagasiside on teretulnud! E-post: veiko.valja@gmail.com

Engineering knowledge gives complete information for real estate management

A lot of soviet time apartment houses owners/cooperatives struggling with their property management. Well-functioning dwelling cooperative managing quality, after construction works once ended, should be judged by the less unexpected costs and unplanned repairs will be in the future. None of buildings, even built with the best construction quality, will not be eternal without reasonable management. 

Reducing costs will be guaranteed in technically good condition apartment houses. Both, older and newer, where low running cost and maintenance expenses meet today's requirements. These type of houses Technical Due Diligence (TDD) experts would recommend to purchase an apartment. Preferences depend on the buyer's wallet, choosing an apartment in a new, reconstructed or in need of repair apartment houses. When awareness in the market is growing, there will be less of those who make the decision to purchase real estate only by location or salesman description. It is good to know the building energy performance level / label, but it does not give the full overview of real estate future costs.

Know the condition of the building

 In accordance KH-cards (nordic real estate maintenance standards), following guidelines for technical survey will be created for the building a long-term economy managing plan and at the same time secured real estate purchasing transparency. During technical survey of apartment house will be evaluated whole building, owned by the co-owners - foundation, drainage, cellars, framework structures, doors, windows, balconies, loft and roof condition and needs of repair. All the special parts of the building - heating, water supply, sewerage, electricity and ventilation are included. In the apartments particularly, the state of condition ventilation and wet rooms will be assessed. In conclusion to an apartment building physical survey the results will be properly documented and presented with the most commonly used building materials, construction parts, HVAC, etc - so called best before or technical service life chart, plus the approximate cost of the repair and works need to be done. The technical service of life years is determined by the experience gathered from the years of surveys and experience of building structures, components, HVAC equipment, etc durability in northern countries.

 Expensive versus ​skillful​ management

 The most expensive real estate management mode, which valued according to studies by 25-30% more expensive, is characterized by lack of modern engineering information awareness – giving to the owners understandable description about technical condition of their property. Renovations will be made only in volumes of affordable manner, or if they can`t be postponed due to damage. Accustomed to such habitual management, that the work of the builders is the best of their knowledge, the cooperative and owners of the apartment houses will not know that a cheap work may be redone again much earlier, before engineers prescribed time. But as the years have passed and objective evaluation of the performed work has still not been taken, nor adequately documented, nobody any longer remembers the details… For whom will be such management useful – to the cooperative, the owners of the apartments, or maybe for example, repair and construction firms? Conducted technical surveys show for apartments owners that understandable and documented engineering information will provide a comprehensive picture of the cooperative co-owned assets planning, resources for the maintenance necessary and noticeable cost savings.