Mida teha, kui kinnisvaral on remondivõlg?

Suurele osale kinnisvara omanikele ja potentsiaalsetele ostjatele on kinnisvara remondivõla mõiste pea tundmatu. Samas võib eri aegadel ehitatud ja remonditud kinnisvara tehnilise seisukorra osas märgata suuri erinevusi, mis ei kajastu kuidagi nende võimalikus müügihinnas. 

Osaliselt just sellest tulenevalt majandavad paljud kinnisvaraomanikud kui ka korteriühistud oma vara jätkuvalt viisil, mis nende endi teadmata ja sestap ajas märkamatult kogunevat remondivõlga üha suurendavad.

Kinnisvara remondivõlg on lahtiseletatult summa, mis tuleks hoone kui terviku korrashoiuks ja remondiks panustada, tagamaks selle tänapäevastele nõuetele vastavus kui ka pikaajaliseks säilitamiseks vajaminev tehniline seisukord. Remondivõlg tekib enamasti siis, kui hoone majandamisel hoitakse kokku probleeme ennetavate meetmete osas. Tulemuseks planeerimata ja arvatust märksa kulukamad remondid või halvemal juhul hoone enneaegne amortiseerumine. Olukord, mis ei tohiks ühelegi oma varast hoolivale omanikule olla kuidagi vastuvõetav.

Head eeskuju läheb vaja ja vähehaaval on hakatud meie kinnisvara majandamisega seotud probleeme üha rohkem teadvustama. Rahandusministeeriumi 2016. aastal antud hinnangu kohaselt oli näiteks riigi omanduses oleval kinnisvaral sel hetkel hinnanguliselt üle 0,5 miljardi euro suurune ja järgneva 5 aasta jooksul kahekordistuv remondivõlg – juhul kui vajaminevaid vahendeid hoonete korrastamiseks ei leita. Kuid ainuüksi juba võla teadvustamine võimaldab riigil aegsasti planeerida vajaminevaid vahendeid ja edasisi tegevusi. Seevastu elukondliku kinnisvara remondivõlg on suurel osal omanikest tänagi sootuks teadmata. Pisut annaks võimalikest suurusjärkudest aimu see kui võrrelda meie kinnisvara tehnilist seisukorda üle lahe asuvate põhjanaabrite omaga, kus kinnisvara remondivõla suuruseks hinnatakse miljardeid eurosid.

Remondivõla tekkimise ennetamine on odavam

Kinnisvara omanikele teadvustamata ehk siis kirjalikult dokumenteerimata remondivõlg võib olla nii uuel ja äsjavalminud, kui ka juba aastaid kasutuses oleval kinnisvaral. Teadaolevalt ükski hoone, isegi kõige kvaliteetsemalt projekteeritud ja ehitatud, pole ilma mõistliku ja eelkõige taskukohase majandamiseta igavene. Kinnisvara majandamine odavneb uuringute kohaselt 25-30%, kui kaasata kinnisvara tehnilise hindamise juurde erapooletu ja pikaajalise praktilise kogemusega osapool. Kinnisvara tehniline ülevaatus, näiteks KH-kaartide standardit järgides, sisaldab füüsilise ülevaatuse põhjal hoone seisukorra ja remondivajaduste kohta kirjaliku raporti ja pikaajalise majanduskava koostamist.

Kui vahendeid napib siis saab ja tulebki majandada paremini

• hästi ehitatud ja hooldatud kinnisvara remondivõlg ei teki üleöö - kinnisvara tehnilist ülevaatust teostatakse KH-kaartide standardi kohaselt vähemalt iga 5 aasta järel; 

• erapooletu tehnilise seisukora hindaja lähtub KH-kaartide juhendist ja standardi kohaselt dokumenteerib tehnilisel hindamisel enimkasutatavate ehitusmaterjalide, konstruktsioonide, tehnosüsteemide n-ö parim enne kasutusea, lähtudes aastatega kogutud uurimustest ja kogemustest konstruktsioonide, ehitise osade, tehnosüsteemide või seadmete vastupidavusest meie põhjamaises kliimas; 

• kokkuhoidlik kinnisvaraomanik ei saa jääda ootama lotovõitu, ega kurva saatusega kinnisvara-omanikele mõeldud TV-saadet vaadates pisaraid valama, vaid planeerib oma kalleima vara terviklikuks korrashoiuks ( vundament, drenaaž, kõik piirdetarindid, lisaks küte, vesi, kanal, elekter ventilatsioon, sisekliima ) aegsasti vajaminevad vahendid.

A summary of the article in English: The importance of the real estate repair and upkeep is still unknown for the most of the residential real estate owners and buyers - managing of the assets is on the level which consistently accumulates the debt (repair debt). The regular technical survey, documented by KH-cards instruction - preliminary planning of building repair and maintenance is the key action to avoid unreasonable high expenses and premature amortization of the assets. Good example - according to Ministry of Finance assessment in 2016 state-owned real estate property´s cost for urgent repair was equal to 0,5 billion euros with doubling upkeep expenses in next 5 years, if resources needed can not be found. Recognizing the situation referred to above, enables the state to assess the resources needed in order to plan further action.

The good question is what could be the cost estimated repair debt for residential real estate owners. Are they aware about the technical condition of their owned buildings?

The documented technical condition overview of the building made by experienced, impartial expert, together with long-term sustainable management plan, gives reduction in upkeep cost 25-30% ( VTT survey ).

Autor: Veiko Välja 
Artikkel ilmus portaalis kodus.ee