Artikkel ilmus esmakordselt Eesti Päevalehes ja Delfis 2017. aastal
Remondifondi suuruse määratlemisel tasub lähtuda rusikareeglist, et 50 aasta pärast, mil ka hästi hooldatud hoone vajab juba põhjalikumat remonti, võiks remondifondi olla kogunenud hoone kogumaksumusega võrreldes kahekordne summa.
Näiteks, kui kortermaja ehitusmaksumus oli 2 miljonit eurot, siis 50 aasta pärast oleks selle hinnanguline remondikulu 4 miljonit eurot.
Kõik sõltub muidugi eelkõige hoone projekteerimise, ehitamise ja juba teostatud remontide kvaliteedist ehk siis kinnisvara tehnilisest seisukorrast, mida tuleks iga 5 aasta järel nõuetekohaselt ka dokumenteerida.
Pikaajalise (5-10 aastat) remonttööde plaani puudumisega kaasnevad kuni 35% suuremad kulud hoone igapäevaseks ülalpidamiseks. Otsustamatus koos teadmatusega viivad paratamatult ajahetkeni, mil hoone amortiseerumine jõuab selleni, kus rekonstrueerimine võib muutuda omanikele kallimaks kui uue korteri ostmine.
Täna on see veel enamiku vanemate kortermajade terviklikul rekonstrueerimisel 2-5 korda odavam, kui tänapäevastele nõuetele vastavasse majja uue korteri ostmine. Mida rohkem kinnisvara ostjad ja omanikud oma vara väärtustavad, seda paremini võiksid nad teada selle korrashoiuks vajaminevaid kulusid.
Iga hoone, isegi tüüpprojekti järgi valminud kortermaja või eramu elukaar võib erineda sõltuvalt selle ehitamisel kasutatud materjalidest ja ehituskvaliteedist. Näiteks, kui ehitaja jaoks võib projektis ettenähtud lahendusest erinev teostus tuua 100 eurot kohest kokkuhoidu ja suuremat kasumit, siis tulevase omaniku jaoks võib see alles aastate pärast tähendada tuhandete eurode eest remondikulusid. Seega tasub juba kinnisvara ostes või tuleviku remonte kavandades kaasata vastava koolitusega asjatundja, kes lisaks tehnilise hindamise kirjalikule raportile koostab hoonele ka 5-10 aasta majanduskava.
Hoone haldajad ise üldjuhul pikaajalise praktilise ehitamise ja remondikogemust ei oma, seega sõltuvad halduskulud iga halduri konkreetsest tööpanusest, mis võib eri tüüpi kinnisvara puhul olla vägagi erinev.
Omanikel puudub arusaadav ja üheselt mõistetav info
Mida näitab meie tänane olukord – kas remondifondi kogutakse piisavalt? Reaalne olukord näitab, et probleemid kinnisvara korrashoiuks (remondifondi) vajalike vahendite planeerimiseks saavad alguse ennekõike kinnisvara omanikele üheselt arusaadava info puudumisest. Kuid kas iga omanik ikka teab ja peabki teadma, milline on just tema kinnisvara kõigi oluliste piirdekonstruktsioonide ( vundamendist katuseni ) ja vajalike tehnosüsteemide tehniline seisukord või torustike kavandatav tööiga?
Kinnisvara omanik, korteriühistu juhatus ja sageli isegi tubli projekteerija või ehitaja ei saagi iseenesest teha järeldusi hoone tervikliku tehnilise seisukorra kohta. Nõuetekohane tehniline ülevaatus, selle kõigile osapooltele üheselt arusaadavas vormis kirjalik dokumenteerimine, piisav remondifond ja pikaajalise majanduskava koostamine tagavad kinnisvara parema, läbipaistvama ning ühtlasi ka odavama majandamise.
Kinnisvara ostmisel või võimaliku remondi kavandamisel hoone seisukorra dokumenteerimises on põhjanaabrid meist ees. Puudulik hooldus, tehnosüsteemide avarii või muu planeerimata remont võib osutuda isegi korraliku kindlustuse olemasolul hooletule omanikule vägagi kulukaks.
Umbes 2 eurot ruutmeetri kohta oleks vajalik summa
Kui meie põhjanaabrite kortermajade remondifond on 4,50-5 eurot/m2, siis Eestis on vastav number täna vahemikus keskmiselt 0,50-1 eurot/m2. Arvestades meie sisemajanduse koguprodukti elaniku kohta, võiks see number Soomega võrreldes olla 2,5 kordne ehk siis vähemalt 1,8 – 2 eurot/m2.
Suurem remondifond ja nõuetekohaselt teostatud remonditööd tagaksid ühtlasi hoonete märgatavalt efektiivsema ja odavama majandamise. Seevastu kui ebapiisav remondifond suurendab aasta aastalt hoonete remondivõlga – vaatamata sellele, et omanike teada võlga justkui pole. Mis veelkord üle korrates tähendab seda, et hoonel ikkagi võlg on, aga seda pole korteriomanike tasandil kuigivõrd teadvustatud. Millest tulenevalt elavad paljud väikese sissetulekuga inimesed täna neile ilmselgelt üle jõu käivat majandamist nõudvas korteris või kortermajas.
Autor: Veiko Välja
No comments:
Post a Comment