Isetegevuslik remonditöö võib kahjustada naabrite vara

Mis saab siis, kui äsja remonditud korteris seina taga amortiseerunud või osaliselt vahetamata jäänud vee- või kanalisüsteemi detail järgi annab? Millal üldse peaks torustikke vahetama ja milline on nende eeldatav tööiga? Kes ja kas korvab oma aja ära elanud torustike lekkimisest tekkivad kahjud? 

Artikkel ilmus esmakordselt Delfi Ärilehes 2017. aastal 

Probleeme kortermajade majandamisega on ja mitte vähe. Enamasti seostatakse torustike ja püstikute kehva tehnilist seisukorda vanemate kortermajadega, kuid on piisavalt näiteid, et see pole ainult vanemate hoonete probleem.

Eelmise sajandi 90ndate esimeses pooles, tollal sisuliselt munitsipaalomanduses olnud kortermajades korterite erastamise järgselt, nappis enamikel värsketel korteriomanikel oma vara majandamiseks nii rahalisi vahendeid kui ka vajalikke kogemusi. Omanike jõukuse kasvades saabus lühikese aja jooksul turule laias valikus uudseid ehitus- ja remondimaterjale. Iga sellise toote müüja või paigaldaja kinnitusel üks parem kui teine.

Värsked omanikud kasutasid avanenud remondivõimalusi oma parimate teadmiste kohaselt ja agara isetegevusega. Ettevõtlikumad omanikud asusid sobival ajahetkel parandama oma korterites lekkivaid torusid, vahetama amortiseerunud vanne, WC-potte, radiaatoreid, paigaldama korterile parema müügihinna saamiseks dušinurki või isegi aurusaunu.
Enamikel juhtudel sarnaste remontide tulemusel vee- ja kanalipüstikute hoolduseks ettenähtud avad suletakse ja kaetakse kallite viimistlusmaterjalidega. Täna toimivates korteriühistutes võivad sellisel viisil remonditud korterite omanikud olla kõige suuremad kaasomandi korrashoiuks vajaminevate tööde vastased, sest rohkelt remondiraha on juba mõtlematult ja tervikpilti omamata kulutatud. Olgugi, et kaasomandit puudutavad isetegevuslikud remondid ei ole kuidagi seadusega kooskõlas ja võivad seeläbi kahjustada ka kaasomanike vara.

Tehnilise seisukorra võiks dokumenteerida

Kas kinnisvaraomanikuks saamise algusaegadest on tänaseks midagi muutunud? On ja ei ole ka – isetegemise rõõmu ei saa ju kelleltki ära võtta, kuid loodetavasti on paranemas ka kinnisvara tuleviku kulude, kortermajade puhul kaasomandi korrashoiuks vajalike hoolduste ja remontide planeerimise oskused. Vaatamata kõigele tundub oma korteri piires toimetamine endiselt äraütlemata odav, võimalikud probleemid saavad peidetud, korteri müük saab vajadusel kiirelt tehtud ja kõik lahendamist vajavad küsimused justkui lahendatud. Kuid seda vaid esmapilgul.

Mis saab äsja remonditud või ostetud ja kalli siseviimistlusega korteris siis, kui seina taga amortiseerunud või osaliselt vahetamata jäänud vee- või kanalisüsteemi detail järgi annab? Millal üldse peaks torustikke vahetama ja milline on nende eeldatav tööiga? Kes ja kas korvab oma aja ära elanud, elik amortiseerunud torustike lekkimisest tekkivad kahjud? Millised on uuemate kortermajade peamised probleemid antud küsimustes? Millest tuleks torutöödega seotud remontide planeerimist alustada?
Kõige otstarbekam (ka odavaim) viis torustike ja püstikute remondi või avariidega kaasnevaid tülikaid probleeme ennetada, on enne kinnisvara ostmist või remontide kavandamist põhjalikult dokumenteerida selle tehniline seisukord. Kuna korteri ostja, omanik või müüja enamasti seina sisse, taha ja naaberkorterisse ei näe, siis on mõistlik ostu- või remondiotsuste tegemisse kaasata erapooletu ja pikaajalise praktilise kogemusega asjatundja, kes viib läbi kinnisvara tehnilise hindamise.
Tehnilise seisukorra hindaja kirjalik raport sisaldab lisaks hinnatava tehnosüsteemi või ehitise osa seisukorra kirjeldusele ka pikaajalist majanduskava. Korteriühistu saab raporti abil aegsasti kavandada tuleviku hooldusteks ja remontideks vajaminevaid vahendeid.

Kinnisvara korrashoiuks ja hooldusteks vajalikku terviklikku tehnilist hindamist tuleb KH-kaartide juhendi järgi teostada iga 5 aasta järel.

Soovitused kortermajadele

1. Kortermaja korteris on kaasomandit kahjustamata, n-ö oma tööna lubatud remontida vaid kuni pinnakatteni – vana tapeedi, värvi, pahtli, parketi, põrandakatte jne eemaldamine.
2. Torutöid on kortermajas tunduvalt odavam ette võtta tervikuna ja aegsasti plaanituna, teostades selleks eelnevalt terviklik tehnilise seisukorra hindamine.
3. Uuemates kortermajades kinnisvara omandamisel või ühistu loomisel tasub koheselt dokumenteerida kinnisvara terviklik tehniline seisukord ja koostada pikaajaline majanduskava.
4. Oma kortermaja tehnilise seisukorra hindamise raport ja pikaajaline majanduskava peaksid tavainimesele lihtsalt arusaadavas vormis olema kättesaadavad igale korteriomanikule.

Autor: Veiko Välja 

Kui palju oleks vajalik koguda remondifondi?

Iga hoone vananeb ning aja jooksul suurenevad ka maja remondikulud. Kui palju on siis tarvis koguda remondiraha, et maja pidevalt korras ja toimivana püsiks? 

Artikkel ilmus esmakordselt Eesti Päevalehes ja Delfis 2017. aastal

Remondifondi suuruse määratlemisel tasub lähtuda rusikareeglist, et 50 aasta pärast, mil ka hästi hooldatud hoone vajab juba põhjalikumat remonti, võiks remondifondi olla kogunenud hoone kogumaksumusega võrreldes kahekordne summa.
Näiteks, kui kortermaja ehitusmaksumus oli 2 miljonit eurot, siis 50 aasta pärast oleks selle hinnanguline remondikulu 4 miljonit eurot.
Kõik sõltub muidugi eelkõige hoone projekteerimise, ehitamise ja juba teostatud remontide kvaliteedist ehk siis kinnisvara tehnilisest seisukorrast, mida tuleks iga 5 aasta järel nõuetekohaselt ka dokumenteerida.
Pikaajalise (5-10 aastat) remonttööde plaani puudumisega kaasnevad kuni 35% suuremad kulud hoone igapäevaseks ülalpidamiseks. Otsustamatus koos teadmatusega viivad paratamatult ajahetkeni, mil hoone amortiseerumine jõuab selleni, kus rekonstrueerimine võib muutuda omanikele kallimaks kui uue korteri ostmine.
Täna on see veel enamiku vanemate kortermajade terviklikul rekonstrueerimisel 2-5 korda odavam, kui tänapäevastele nõuetele vastavasse majja uue korteri ostmine. Mida rohkem kinnisvara ostjad ja omanikud oma vara väärtustavad, seda paremini võiksid nad teada selle korrashoiuks vajaminevaid kulusid.

Iga hoone, isegi tüüpprojekti järgi valminud kortermaja või eramu elukaar võib erineda sõltuvalt selle ehitamisel kasutatud materjalidest ja ehituskvaliteedist. Näiteks, kui ehitaja jaoks võib projektis ettenähtud lahendusest erinev teostus tuua 100 eurot kohest kokkuhoidu ja suuremat kasumit, siis tulevase omaniku jaoks võib see alles aastate pärast tähendada tuhandete eurode eest remondikulusid. Seega tasub juba kinnisvara ostes või tuleviku remonte kavandades kaasata vastava koolitusega asjatundja, kes lisaks tehnilise hindamise kirjalikule raportile koostab hoonele ka 5-10 aasta majanduskava.

Hoone haldajad ise üldjuhul pikaajalise praktilise ehitamise ja remondikogemust ei oma, seega sõltuvad halduskulud iga halduri konkreetsest tööpanusest, mis võib eri tüüpi kinnisvara puhul olla vägagi erinev.

Omanikel puudub arusaadav ja üheselt mõistetav info

Mida näitab meie tänane olukord – kas remondifondi kogutakse piisavalt? Reaalne olukord näitab, et probleemid kinnisvara korrashoiuks (remondifondi) vajalike vahendite planeerimiseks saavad alguse ennekõike kinnisvara omanikele üheselt arusaadava info puudumisest. Kuid kas iga omanik ikka teab ja peabki teadma, milline on just tema kinnisvara kõigi oluliste piirdekonstruktsioonide ( vundamendist katuseni ) ja vajalike tehnosüsteemide tehniline seisukord või torustike kavandatav tööiga?

Kinnisvara omanik, korteriühistu juhatus ja sageli isegi tubli projekteerija või ehitaja ei saagi iseenesest teha järeldusi hoone tervikliku tehnilise seisukorra kohta. Nõuetekohane tehniline ülevaatus, selle kõigile osapooltele üheselt arusaadavas vormis kirjalik dokumenteerimine, piisav remondifond ja pikaajalise majanduskava koostamine tagavad kinnisvara parema, läbipaistvama ning ühtlasi ka odavama majandamise.

Kinnisvara ostmisel või võimaliku remondi kavandamisel hoone seisukorra dokumenteerimises on põhjanaabrid meist ees. Puudulik hooldus, tehnosüsteemide avarii või muu planeerimata remont võib osutuda isegi korraliku kindlustuse olemasolul hooletule omanikule vägagi kulukaks.

Umbes 2 eurot ruutmeetri kohta oleks vajalik summa

Kui meie põhjanaabrite kortermajade remondifond on 4,50-5 eurot/m2, siis Eestis on vastav number täna vahemikus keskmiselt 0,50-1 eurot/m2. Arvestades meie sisemajanduse koguprodukti elaniku kohta, võiks see number Soomega võrreldes olla 2,5 kordne ehk siis vähemalt 1,8 – 2 eurot/m2.

Suurem remondifond ja nõuetekohaselt teostatud remonditööd tagaksid ühtlasi hoonete märgatavalt efektiivsema ja odavama majandamise. Seevastu kui ebapiisav remondifond suurendab aasta aastalt hoonete remondivõlga – vaatamata sellele, et omanike teada võlga justkui pole. Mis veelkord üle korrates tähendab seda, et hoonel ikkagi võlg on, aga seda pole korteriomanike tasandil kuigivõrd teadvustatud. Millest tulenevalt elavad paljud väikese sissetulekuga inimesed täna neile ilmselgelt üle jõu käivat majandamist nõudvas korteris või kortermajas.

Autor: Veiko Välja

O проблемах с реновацией домов и роли квартирных товариществ

В последние двадцать лет обслуживание большинства нуждающихся в реновации и находящихся в аварийном состоянии многоквартирных домов происходило в авральном порядке. Устранение основных изъянов, по мнению специалистов представляющее собой бомбу замедленного действия в строительно-техническом аспекте, еще предстоит осуществить в будущем.

Впервые опубликовано в Delfi.rus 07.04.2015

Проект по предоставлению "Кредексом" (KredEx) квартирным товариществам пособия по реконструкции (в размере 102 млн евро) требует, чтобы при рассмотрении заявок на реновацию зданий с долей субсидии в 25% и 40% (в Ида-Вирумаа — 35% и 50%) к работе привлекался консультант по техническим вопросам. Почему это было сделано только сейчас, становится ясным из проведенного Таллиннским техническим университетом в прошлом году исследования реконструированных многоквартирных домов.

Исследование описывает основные проблемы этих домов так: ”Заказчику не стоит брать на себя всю тяжесть по преодолению проблем, связанных с реновацией. Для этого в случае возникающей на разных этапах реконструкции необходимости лучше пригласить сведущих консультантов. Хорошего качества реконструкции можно добиться лишь при условии, что все этапы ее завершаются под тщательным контролем инженеров соответствующей специализации. В случае обнаружения просчетов, допущенных в предыдущем этапе, движение вперед возможно только после устранения этих просчетов”.

Это подтверждается и получаемой от квартирных товариществ сегодня обратной связью, они сообщают, что работам, предшествующим ремонту, фиксации строительно-технического состояния зданий и уходу за ними уделяется непозволительно мало внимания. Главной целью предпринимаемой реновации, как правило, является энергосбережение, которого за отсутствием достаточного количества средств и знаний надеются достичь за счет внутреннего климата квартир. Для многих неожиданностью становится тот факт, что плохой внутренний климат может обуславливаться заменой окон, утеплением конструкций или сокращением расходов на отопление, которые при отсутствии правильно построенной вентиляции приводят к повышению уровня влажности в помещении и появлению плесени. Невозможно хорошо чувствовать себя в надетом на голову пластиковом мешке, хотя голове и тепло, но дышать в нем трудно.

Пониманию функционирования соответствующего современным требованиям здания как единого целого мешает отсутствие осведомленности о новейших строительно-технических решениях и недостаток денежных средств. Квалифицированная оценка состояния многоквартирного дома, составление долговременной хозяйственной программы, планирование расходов на ремонт и обслуживание не у всех ассоциируются с экономией. Устранение проблем по мере их возникновения, и ведение хозяйства в режиме постоянного тушения пожара стимулируются торговцами, преподносящими реновацию исключительно как обещания снизить энергозатраты.

Если внимание уделяют только энергозатратам, серьезные и требующие первоочередного вмешательства строительно-технические проблемы могут остаться нерешенными в процессе реновации. Для экспертов не является новостью, что даже сегодня в эксплуатации могут быть здания с обвалоопасными балконами, пропускающими воду крышами и стенами, с аварийными и требующими капитального ремонта системами водо-, электро- и теплоснабжения. Во избежание этого все недвижимое имущество, как старое, так и новое, требует планомерного осмотра, ухода и ремонта.

При попытке подвести краткие итоги встает вопрос, какую помощь надо оказать владельцам квартир и недвижимости, чтобы они, имея в своем распоряжении ограниченные ресурсы, смогли избежать возникновения вышеописанных проблем и получить от реновации максимальный эффект?

Хочется надеяться, что первый шаг в этом направлении уже сделан: специалисты, которые будут задействованы в осуществлении новой программы "Кредекса", направленной на субсидирование реновации домов, где действуют квартирные товарищества, уже отобраны и проходят специализированные курсы.

Специалисты, представляющие себе полную картину современного обслуживания домов, разбираются в техническом состоянии зданий и не будут пытаться навязать заказчикам решения, на первый взгляд позволяющие добиться экономии, но в действительности половинчатые и исключающие истинное достижение поставленной цели.

Прошедший специальную подготовку технический консультант говорит: ”Наилучшие результаты достигаются тогда, когда при рассмотрении вопросов, связанных с хозяйственным обслуживанием недвижимости, принимаются в расчет данные не за год или два, а по крайней мере за десять лет. При этом даже поэтапно проводимые реконструкция и планирование должны учитывать условия, которые могут возникнуть в будущем. Это же правило применяется и при покупке недвижимости: вынося решение, необходимо уметь заглянуть за шикарную внешнюю отделку и потребовать от продавца рапорт, составленный независимым экспертом и правдиво отражающий состояние приобретаемого имущества. Другими словами, всегда полезно оценить возможные расходы на содержание и ремонт в будущем, чтобы избежать позднейшего обнаружения скрытых дефектов и связанных с их устранением расходов”.

В области обслуживания домов еще предстоит провести большую работу по информированию как товариществ, так и других владельцев недвижимости. Программой "Кредекса" по субсидированию квартирных товариществ предусматривается 50-процентное финансирование проектирования, надзора и услуг технического консультанта.

Autor: Veiko Välja Tõlke autor: J. Zhukov

Mida teha, kui kinnisvaral on remondivõlg?

Suurele osale kinnisvara omanikele ja potentsiaalsetele ostjatele on kinnisvara remondivõla mõiste pea tundmatu. Samas võib eri aegadel ehitatud ja remonditud kinnisvara tehnilise seisukorra osas märgata suuri erinevusi, mis ei kajastu kuidagi nende võimalikus müügihinnas. 

Osaliselt just sellest tulenevalt majandavad paljud kinnisvaraomanikud kui ka korteriühistud oma vara jätkuvalt viisil, mis nende endi teadmata ja sestap ajas märkamatult kogunevat remondivõlga üha suurendavad.

Kinnisvara remondivõlg on lahtiseletatult summa, mis tuleks hoone kui terviku korrashoiuks ja remondiks panustada, tagamaks selle tänapäevastele nõuetele vastavus kui ka pikaajaliseks säilitamiseks vajaminev tehniline seisukord. Remondivõlg tekib enamasti siis, kui hoone majandamisel hoitakse kokku probleeme ennetavate meetmete osas. Tulemuseks planeerimata ja arvatust märksa kulukamad remondid või halvemal juhul hoone enneaegne amortiseerumine. Olukord, mis ei tohiks ühelegi oma varast hoolivale omanikule olla kuidagi vastuvõetav.

Head eeskuju läheb vaja ja vähehaaval on hakatud meie kinnisvara majandamisega seotud probleeme üha rohkem teadvustama. Rahandusministeeriumi 2016. aastal antud hinnangu kohaselt oli näiteks riigi omanduses oleval kinnisvaral sel hetkel hinnanguliselt üle 0,5 miljardi euro suurune ja järgneva 5 aasta jooksul kahekordistuv remondivõlg – juhul kui vajaminevaid vahendeid hoonete korrastamiseks ei leita. Kuid ainuüksi juba võla teadvustamine võimaldab riigil aegsasti planeerida vajaminevaid vahendeid ja edasisi tegevusi. Seevastu elukondliku kinnisvara remondivõlg on suurel osal omanikest tänagi sootuks teadmata. Pisut annaks võimalikest suurusjärkudest aimu see kui võrrelda meie kinnisvara tehnilist seisukorda üle lahe asuvate põhjanaabrite omaga, kus kinnisvara remondivõla suuruseks hinnatakse miljardeid eurosid.

Remondivõla tekkimise ennetamine on odavam

Kinnisvara omanikele teadvustamata ehk siis kirjalikult dokumenteerimata remondivõlg võib olla nii uuel ja äsjavalminud, kui ka juba aastaid kasutuses oleval kinnisvaral. Teadaolevalt ükski hoone, isegi kõige kvaliteetsemalt projekteeritud ja ehitatud, pole ilma mõistliku ja eelkõige taskukohase majandamiseta igavene. Kinnisvara majandamine odavneb uuringute kohaselt 25-30%, kui kaasata kinnisvara tehnilise hindamise juurde erapooletu ja pikaajalise praktilise kogemusega osapool. Kinnisvara tehniline ülevaatus, näiteks KH-kaartide standardit järgides, sisaldab füüsilise ülevaatuse põhjal hoone seisukorra ja remondivajaduste kohta kirjaliku raporti ja pikaajalise majanduskava koostamist.

Kui vahendeid napib siis saab ja tulebki majandada paremini

• hästi ehitatud ja hooldatud kinnisvara remondivõlg ei teki üleöö - kinnisvara tehnilist ülevaatust teostatakse KH-kaartide standardi kohaselt vähemalt iga 5 aasta järel; 

• erapooletu tehnilise seisukora hindaja lähtub KH-kaartide juhendist ja standardi kohaselt dokumenteerib tehnilisel hindamisel enimkasutatavate ehitusmaterjalide, konstruktsioonide, tehnosüsteemide n-ö parim enne kasutusea, lähtudes aastatega kogutud uurimustest ja kogemustest konstruktsioonide, ehitise osade, tehnosüsteemide või seadmete vastupidavusest meie põhjamaises kliimas; 

• kokkuhoidlik kinnisvaraomanik ei saa jääda ootama lotovõitu, ega kurva saatusega kinnisvara-omanikele mõeldud TV-saadet vaadates pisaraid valama, vaid planeerib oma kalleima vara terviklikuks korrashoiuks ( vundament, drenaaž, kõik piirdetarindid, lisaks küte, vesi, kanal, elekter ventilatsioon, sisekliima ) aegsasti vajaminevad vahendid.

A summary of the article in English: The importance of the real estate repair and upkeep is still unknown for the most of the residential real estate owners and buyers - managing of the assets is on the level which consistently accumulates the debt (repair debt). The regular technical survey, documented by KH-cards instruction - preliminary planning of building repair and maintenance is the key action to avoid unreasonable high expenses and premature amortization of the assets. Good example - according to Ministry of Finance assessment in 2016 state-owned real estate property´s cost for urgent repair was equal to 0,5 billion euros with doubling upkeep expenses in next 5 years, if resources needed can not be found. Recognizing the situation referred to above, enables the state to assess the resources needed in order to plan further action.

The good question is what could be the cost estimated repair debt for residential real estate owners. Are they aware about the technical condition of their owned buildings?

The documented technical condition overview of the building made by experienced, impartial expert, together with long-term sustainable management plan, gives reduction in upkeep cost 25-30% ( VTT survey ).

Autor: Veiko Välja 
Artikkel ilmus portaalis kodus.ee