Õhutihedaks ehitatud kinnisvaraga kaasnevad mitmed ohud

On kõnekas fakt, et suurt osa täna kasutusel olevast elukondlikust kinnisvarast majandatakse paljude aastate jooksul harjumuspäraseks saanud viisil, millel pole midagi ühist probleeme ennetada võimaldava insenerteabega.

Kinnisvara tehnilisest seisukorrast tervikpildi puudumine ja soov iga hinna eest korrashoiuks või remondiks vajalikke vahendeid kokku hoida, võivad põhjustada koduomanikele tõsiseid probleeme ja isegi pöördumatute tagajärgedega õnnetusi. 

Kõnekaim juhtum toimus nüüd juba aastaid tagasi, kus õhutihedaks renoveeritud korteri gaasiboileri tekitatud vingugaasi tõttu kaotas oma elu 6 aastane laps. Vaid mõni aeg hiljem, peale KOV ja päästeameti spetsialistide läbiviidud korteriühistu liikmete personaalset nõustamist, juhtus samas kortermajas uus õnnetus.

Sarnase esmapilgul enesehävitusliku käitumise üheks ajendiks võib üsna tõenäoliselt pidada laialdaselt propageeritud hoonete energiatõhustamist. Lihtsalt öeldes soovivad paljud korteriomanikud ja -ühistud konstruktsioonide soojustamise või ka näiteks korteris akende vahetamise ja „liigsete“ ventilatsiooniavade sulgemisega küttele kuluvat raha kokku hoida. Kõike seda siis tõestatult elanike tervise või lausa elu ohtu seadmise hinnaga.

Hiljuti inglise teadlaste antud hinnangu kohaselt võib energiatõhusate hoonete siseõhu halb kvaliteet 2050. aastaks kahekordistada sealsete astmahaigete arvu. On üheselt selge, et hoonete energiatõhususele esitatavate nõuete kasvuga võivad suureneda kodudes puudulikust õhuvahetusest tingitud terviseprobleemid – sagenevad erinevad hingamisteede haigused ja allergiad. Mis on otsene lisakulu nii elanike endi rahakotile kui riigi tervisekassale.

Lahendame probleemid praktilise insenerteabe abiga

Kui patsient tunneb ennast halvasti, siis soovitab arst tal esmalt mõõta kehatemperatuuri. Vaid kraadimisega ükski pädev arst haigusi ei ravi. Korteriomanike kaitseks ja ühena probleemide ennetamise vahendina on ette nähtud ohust teavitava anduri paigaldamine. Vingugaasi anduri paigaldamise kohustus ( hoones või korteris kus on tahkekütteseadmed, mis võivad ohtlikku vingugaasi tekitada – gaasiboiler, ahi, kamin, pliit, katel ), kirjutati seadusesse just peale üha sagenevaid ja saatuslike tagajärgedega õnnetusi. Kuid kas üksi anduri ostmine ja paigaldamine lahendab puuduliku õhuvahetuse probleemi? Lisaks vajab eriti just niisketes ruumides töötav andur töökorras püsimiseks pidevat hooldust ja kontrolli, mille eest hea seisma ja vastutama peab ikka vaid konkreetse korteri või maja omanik. Kaasaarvatud need omanikud, kes soovivad küttelt ja ventilatsioonilt raha kokku hoida.                                   

Kõigi ruumide õhuvahetuse toimimist saab ja tuleb kontrollida                                             

Kehva ventilatsiooni võib esineda kõigis korterites ja majades. Erandiks pole kõrge energiatõhususe klassi saanud hooned, kuigi võiks arvata, et see on vaid vanemate ja remontimata hoonetega kaasnev probleem. Seda esineb teadaolevalt just nended hoonetes, kus on kasutatud kaasaegseid ehitusmaterjale ja tehnosüsteeme, kuid ei ole sealjuures arvestatud piisava õhuvahetuse tagamisega. Sellistes hoonetes ei pruugi ventilatsiooni tagamiseks abiks olla isegi traditsiooonilisest akende avamisest. Või milleks siis sellisel juhul üldse hooneid tänapäeva nõuetele vastavalt soojustada, kui nendele töödele kulutatud summad külmal ajal läbi akna tuulde lasta?

Kuidas majandada ja remontida odavamalt

Kasutuses olevate ehitiste ohutuse tagamiseks tuleb nende terviklikku tehnilist seisukorda vähemalt iga 5 aasta järel hinnata. Ventilatsiooni toimimist samuti. Ilma piisava remondi ja hoolduseta pole ükski hoone igavene. Seega tasuks lisaks andurite paigaldamisele, hiljemalt kinnisvara ostmise/omandamise või selle järgsel ajal korraldada oma vara korrashoiu ja säilitamise parem kavandamine – dokumenteerides aegsasti võimalikud puudused ja nende kõrvaldamiseks vajaminevate tööde maksumused. Määratledes ühtlasi hoone seisukorra ajajoonel, ehk siis hoone konstruktsioonide ja kõigi tehnosüsteemide töökorras hoidmise parim enne ajavahemikud.

Võimalike probleemide tähelepanuta jätmine ja edasiklükkamine vaid suurendavad vajaminevate tööde maksumust. Tööde kallinemine ei tulene ainult hindade tõusust vaid ka sellest, et hoonete kahjustused ajas üha kiiremini süvenevad.

Autor: Veiko Välja / blogija @ https://veikovalja.blogspot.com.ee/

Vaata ka: https://www.theguardian.com/society/2015/sep/20/energy-efficient-homes-could-worsen-asthma

Korterelamu säilitamine on kõigi korteriomanike ühine huvi

Korteriühistutes on pigem reegel kui erand, et üldkoosolekutel osaleb ja mõtleb ühistu majandamisega seotud küsimustes kaasa vaid murdosa korteriomanikest. Millest selline olukord ühistule oluliste majandamisotsuste tegemisel või tegemata jätmisel kõneleb?

Korterelamu juhatuse liikmete või juriidilisest isikust valitseja kohustus on omanike igakülgne informeerimine. Määratud vastutaja peab üldkoosolekut, teisisõnu ühistu kõrgeimat juhtimisorganit, teavitama korteriühistu kaas- ja eriomandi seisukorrast. Professionaalselt dokumenteeritud ja omanikele enne koosolekut edastatud seisukorra info motiveerib osalema, siis on mida arutada. Ühistu liikmete kaasomandis ja vastutusel on elamu piirde-konstruktsioonid, eriosad ja tehnosüsteemid, ilma milleta kortermaja kui tervik toimida ei saa ja millest osad asuvad korteris (eriomand) sees.

Kinnisvara kirjalikult dokumenteeritud Tehnilise Seisukorra (TS) raporti ja pikaajalise majanduskava koostamise eesmärk on omanike parem kaasamine, andes ühistule oluliste majandamisotsuste tegemiseks üheselt arusaadava sisu. Vastav praktika on kasutusel kõigis arenenud kinnisvaraturuga riikides, kus kinnisvara omanikud ja ostjad saavad tellida seisukorra ülevaate või detailsema uuringu, mis kannavad erinevaid nimesid, olgu selleks siis HomeBuyers Report, Building Survey, Kuntotarkastus, Kuntotutkimus vms.

Juhendi kohast TS hindamise ülevaatust võib sarnaselt ühistu raamatupidamise revideerimisele nimetada ka kortermaja ehitustehnilise seisukorra revisjoniks. Kinnisvara TS revisjoni käigus määratleb erapooletu osapool hinnatava hoone remondi, hoolduse ja investeeringute vajadused 5-10 aastale.

Kinnisvara TS hindamine koos pikaajalise majanduskava koostamisega eeldab teostajalt ehitustehnilist haridust, koos pikaajalise praktilise ehitus- ja remondikogemusega. Kinnisvara TS hindamine pole võrreldav kinnisvaramaakleri või müüja koostatud hindamisaktiga, need on kaks diametraalselt erineva eesmärgi ja sisuga dokumenti.

Valminud TS hindamise raporti põhjal peavad omanikud, kes ei oma ehitusalast haridust, saama ülevaate ehitise seisukorrast ja investeeringute vajadustest. Pikaajalise vaate kaasamine aitab vastutajatel planeerida vahendeid kinnisvara säilitamiseks ja ennetada ehitise ning selle oluliste osade piltlikult öeldes „kõlblik kuni“ või „parim enne“ kuupäeva saabumine.

Mis kõik kokkuvõttes vähendavad riske kinnisvarale remondivõla, ajas üha korduvate avariide ja seeläbi ootamatute lisakulude tekkimisele.

Autor: Veiko Välja

Kuvatõmmis: YLE, kinnisvara statistikat põhjanaabritelt

Remondivõlas korterelamute tulevikuväljavaade, kümme aastat hiljem

 

Dekaad tagasi renoveeriti Eestis tervikuna pisut üle 130 korterelamu aastas ja tolleaegse ehitustempoga jätkates kulunuks kõigi remondivõlas korterelamute renoveerimiseks üle 175 aasta.

Täna on ühistute ja ametkondade ootused ning tegevused suunatud olukorra parandamisele, põhinedes paljuski EL poolt suurenevatele toetusmeetmetele ja tehaselise rekonstrueerimise hoogustamisele. Plaanitavad muudatused peaks paarikümne järgneva aasta jooksul tähendama üle nelja korra kiiremaid ehitusgraafikuid. Samas ei saa kõik tänased ühistud vaid ja ainult toetustele lootma jääda, sest need on suunatud enne 2000. aastat kasutusele võetud korterelamute renoveerimisele.

Riigi poolt 2021. aastal heaks kiidetud kinnisvarapoliitika põhimõtetes kirjeldatakse remondivõlga järgnevalt: „Remondikavas ettenähtud seisundi säilitamiseks ettenähtud tööde maksumus, mida pole teostatud ettenähtud ajal ning, mis on seetõttu edasilükkunud tulevikku (ei sisalda kasutaja vajadustest tulenevaid parendusi).“

Korterelamute pikaajalise haldamise kogemuse põhjal saab öelda, et ühistute remondivõla moodustavad tehnilise seisukorra hindamise kirjalikus raportis näidatud tööde maksumused, mida pole ettenähtud ajaperioodil teostatud või milleks ühistul puuduvad piisavad vahendid.

Remondivõlg tekib nii uuematel kui ka vanematel korterelamutel. Tehnilise seisukorra nõuetekohane ülevaatus viiakse läbi juhendi kohaselt ja kirjalik raport esitatakse korteriomanike üldkoosolekule tutvumiseks, aruteluks ja vajaminevate vahendite eraldamise otsustamiseks. Täpselt nii nagu korteriühistu juhatus tellib erapooletu raamatupidamise revisjoni, esitades vastava dokumendi korteriomanike üldkoosolekule tutvumiseks ja majandusaasta aruande kinnitamiseks.

Pikaajalise remondivõla tekkimise aitab ära hoida kinnisvara ehituse- või remondijärgse tehnilise seisukorra kirjalik dokumenteerimine. Ühistu majandatavas kortermajas korteri ostmisel tasub müüjalt küsida üle küsimused, millistele ei leia vastuseid avalikes registrites. Kõik vastused tuleks fikseerida kirjalikult. Juhul kui ühistul puudub erapooletu tehnilise seisukorra hindamise raport:

• uurida millised on ühistu liikmeks saamisega kaasnevad kohustused ja vastutuse piirid,
• kas ühistul on kirjalikult dokumenteeritud kujul korterelamu ehituse või olulise remondi järgselt (pädeva ehitaja) koostatud hooldusjuhendid,
• kui palju ja mille alusel ühistus korteriomanikelt remondifondi makse kogutakse.

Eeltoodud küsimustele vastamise kohustus on korteri müüjal. Vahetult ehitamise või rekonstrueerimise järgselt vastutab vastuste andmisel ehituse tellija või ühistu juhatus. Vastutus saab alguse kortermajas korteri omandamise või juhatusse asumisega.

Korteriomanike üldkoosoleku määratud vastutaja, valitud juhatuse liige või vastavat pädevust omav juriidilisest isikust juhatuse kohusetäitja / valitseja, peab pärast ehitamise või rekonstrueerimise lõppemist perioodiliselt üldkoosolekule aru andma kaasomandi eseme ehk hoone kui terviku tehnilisest seisukorrast ja selle tuleviku korrashoiuks vajaminevatest vahenditest.

Teadolevalt on korterelamus ühistu liikmete (korteriomanike) kaasomandis kõik see, milleta kortermaja kui tervik toimida ei saa. Korteriomanike kaasomandis on elamu katus, fassaad, avatäited ja tehnosüsteemid, sh korteris (eriomand) olevad kandvad vaheseinad, -laed ja põrandad, uksed ja aknad, mis on seotud elamu projektijärgse ventilatsiooni ehk õhuvahetuse või konstruktsioonide niiskustakistuse tagamisega.

Tehnilise seisukorra hindamise kirjaliku raporti koostamine aitab ühtlasi vältida arusaamatusi ja võimalikke kulukaid vaidlusi tulevikus, näiteks:

• kinnisvara/korteri ostu-müügitehingu sõlmimise järgselt,
• remonditööde kavandamisel või juba teostatud ehitus- ja remonditööde kvaliteedi hindamisel,
• haldus- ja korrashoiuteenuste kavandamisel,
• üldkoosolekul oluliste majandusotsuste tegemisel,
• sh remondifondi makse kehtestamisel.

Autor: Veiko Välja

Sama artikkel on avaldatud Postimehe veebis: https://majandus.postimees.ee/8146165/projektijuht-selgitab-milline-on-remondivolas-korterelamute-tulevikuvaljavaade

Koostades korterelamule pikaajalise majanduskava 5-10 aastale, välistame kuluka remondivõla tekkimise.

Lähtudes Euroopa Liidu korterelamute energiakulude vähendamise plaanist aastani 2050, vajaks üks keskmise suurusega ja enne 2000. aastat kasutusse võetud ja remondivõlas Eesti korterelamu juba lähiajal oma ühistu rahakotti vähemalt 1,5 miljonit eurot remondiraha. Millega EL enda struktuurfondide toetuse abil rekonstrueeritud korterelamus Tallinnas või Tartus, kaasneks ligikaudu 100-150 eurot laenumakset korteri kohta kuus (40-50 korteriga elamus), miinus vähenevad küttekulud ja pluss kinnisvara turuväärtuse kasv.

 Rekonstrueerimise toetuse määr 30-50% sõltub kinnisvara asukohast ja puuduolev osa tuleb oma vara korrashoiuks investeerida korteriomanikel. Samas kõigile ei pruugi toetusi nüüd ja praegu jaguda, tuleb võtta järjekorda, kuna oma taskukohasuse ja kasutusea piiri saavutanud korterelamute remondivõlg on kogunenud omanikele ajas märkamatult, moodustades tänase seisuga Eestis tervikuna hinnanguliselt 20-28 miljardit eurot. Milliste vahendite planeerimine, rekonstrueerimise projekteerimine ja nõutud mahus remontideks realiseerumine vajab tublisti aega.

 Nõukaaegsed elamud saavad toetuste abil uue ja parema hingamise

Täna on elamine terviklikult rekonstrueeritud nõukaaegses korterelamus taskukohasem, kui päris uue korteri omandamisel A-energiaklassi kortermajas. Majad, mis ehitati eelmise sajandi 60-90ndatel, saavad toetuste ja laenu abil uue elu ja parema hingamise.

 Korteriühistute teadlikkus, koos sooviga korrashoiu- ja majandamiskulusid kokku hoida, on aasta aastalt kasvanud. Koostades kortermajale pikaajalise majanduskava 5-10 aastale, ühes omanike poolt remondifondi kogutud omavahendite arvelt kaetava pangalaenu toel, saab täita ühistu püstitatud korras- ja kokkuhoiu eesmärgid, välistades sellega kuluka remondivõla tekkimise.

Teadaolevalt moodustavad korteriühistus remondivõla vahendid, mis on vajalikud kortermaja kui terviku korrashoiuks ja remondiks, tagamaks elanike ohutus, hoone energiatõhusus, ligipääsetavus ja nõuetekohane tehniline seisukord - piirdekonstruktsioonid, elekter, küte, vesi, ventilatsioon.

Korteriomanikele taskukohase eluaseme esmaseks tagatiseks on elamu plaanilised hooldused ja remondid. Kuniks taskukohast ja energiatõhusat uut ehitada on kulukam, tuleb vastavalt pikaajalisele majanduskavale korrastada või rekonstrueerida vana. Täna on see enamiku kasutuses olevate korterelamute osas odavam, kui lammutamine ja uue ehitamine.

Autor: Veiko Välja

 Artikkel ilmus 15.10.2023: https://arileht.delfi.ee/artikkel/120239854/kortermajade-renoveerimine-votaks-leibkondade-rahakotist-margatava-summa

Korterelamu kuluefektiivsel majandamisel talupojamõistusest üksi ei piisa

Korterelamute majandamise ja korrashoiuga seonduv on viimastel aastakümnetel läbi teinud suure arengu. Kuigi valdkonna spetsialistide oskusteave, erinevad juhendmaterjalid ja soovitused pidevalt uuenevad, läheb praktiliste nõuannete edasiandmine kinnisvaraomanikele sageli väga visalt. Ent niinimetatud talupojamõistusest üksi korterelamu targal ja kuluefektiivselt majandamisel tänapäeval enam ei piisa.

Kinnisvara korrashoiuks peab nägema tervikpilti

Kaasaegsetele nõuetele vastava kortermaja mõistlik majandamine eeldab oma keerukuselt teadmisi, mis valdkonna juhtivate ekspertide ja ettevõtete ajas kogutud oskusteabe põhjal on koondatud kinnisvara korrashoiu standarditesse ja juhistesse. Korteriomanikel tuleb hoolega kaaluda, kas on mõistlik võtta enda kanda või jätta pigem asjatundja hooleks elamu korrashoiuga seotud tööülesanded, mis hõlmavad nii projekteerija, ehitus-, kütte-, veevarustuse-, ventilatsiooni- ja elektriinseneri, juristi, ehitus- ja hooldustehniku ning paljude teiste vastutust.

Korrashoiutegevuste parem juhtimine ja kinnisvaraomanike kulude kokkuhoid saab alguse sellest, et kõik osapooled, alates korteriomanikust kuni diplomeeritud insenerini on õigeaegselt informeeritud ning saavad asjadest võimalikult ühtemoodi aru. Omanikelt eeldab see ka valmidust ja soovi asjatundlikke ning valdkonnaalaseid praktilisi teadmisi vastu võtta.

Kogemus näitab, et omanike tahtmisest korterelamut kuluefektiivselt ise majandada tihti ei piisa, kuna puuduvad valdkonnapõhised teadmised ning erinevatel korteriomanikel on probleemide praktilisest lahendamisest erinev arusaam. Näiteks on kortermajas keeruline rakendada ühise majandamise põhimõtteid, kui omanikel puudub teadmine, kus algab ja kus lõpeb korteriomanike kaasomandis olev vara ning kuidas seda parimal võimalikul viisil korras hoida.

Kortermaja tulevikukulude planeerimine

Hoonete elueaks kavandatakse meie muutlikus põhjamaises kliimas keskmiselt 50 aastat, peale mida võib kortermaja vajada uueks elutsükliks kapitaalremonti. Kinnisvara korrashoiuga seotud kulude kavandamise rusikareeglina tuleks seega arvestada, et kui hoone ehituskulud on ligikaudu 20%, siis sealt edasi 80% moodustavad 50 aasta kestel kulutused plaanilistele hooldustele ja jooksvatele remontidele.

Samas kinnitavad erinevad uuringud, et kinnisvara plaanilised hooldused, tehnilise seisukorra nõuetekohane dokumenteerimine ja kaasaegse insenerteabe kaasamine vähendavad kulusid kuni 30%. Korterelamu majandamiskuludest tähendab see kuni kümneid tuhandeid eurosid kokkuhoidu.

Nõiaring korteri ostmisel

 Täna on korteri soetamisel põhilisteks argumentideks ostu-müügihind ning asukoht. Edukale korterimüügile aitavad kaasa ka sellised märksõnad nagu energiatõhusus, liginullenergiahoone, madalenergiahoone, soojustagastusega ventilatsioon, maaküte, soojuspump ja muud kaasaegsetele lisandväärtustele viitavad sõnad.

Ent korterelamu hooldusvajaduste mõistmine ja vastavuse kontrollimine projektis lubatule eeldab tänapäeval ostjalt juba põhjalikumaid teadmisi. Harvad pole juhud, kus esmase müügiinfo põhjal tehtud ostuotsust hakatakse peale kinnisvara mõneajalist kasutamist kahetsema, kuna selguvad kortermaja tegelikud suured korrashoiukulud. Ootamatult kulukate remontide vajaduse selgumisel pannakse korter müüki ja uue väheteadliku ostja leidmisel kordub kõik taas.

Selliseid korteriomaniku rahakotile ebasoodsaid arenguid soodustavad mitmed tegurid. Üheks olulisemaks on elamuehituses uudsete ehitus-, viimistlusmaterjalide, tehnoloogiate ja seadmete liiga julge kasutamine meie põhjamaises kliimas. Sageli kipuvad tahaplaanile jääma tulevaste hoolduste tarbeks vajaminevad andmed, mis peaks eelkõige huvi pakkuma nii potentsiaalsetele korteriostjatele kui ka juba toimivate korteriühistute korteriomanikele.

Korteriomanike ja -ühistute rahalisi võimalusi arvestavate kinnisvara korrashoiuga seotud otsuste tegemiseks tuleks otsustamisprotsessi varakult kaasata pikaajalise praktilise korrashoiu- ja remondikogemusega spetsialiste, kes oskavad hinnata kortermaja tehnilist seisukorda ja tulevikukulusid.

Kortermaja remondivõla tähenduse mõistmine

Kortermaja kui terviku parem majandmine on alati seotud korrashoiukulude planeerimisega, mida tuleks teha juba kinnisvarakeskkonna kavandamise ja projekteerimise käigus. Kui seda pole õigel ajal piisavalt oskuslikult tehtud ning probleeme ennetavate meetmete pealt on kokku hoitud, on tulemuseks kinnisvarale ajas aina kasvava kuluka remondivõla tekkimine.

Kortermaja remondivõla all mõeldakse vahendeid, mida tuleks hoone kui terviku ja selle korteriomanike kaasomandis oleva osa korrashoiuks ja remondiks panustada, et tagada tänapäevastele nõuetele vastavus, kõigi elanike ohutus ja hoone pikaajaliseks säilitamiseks vajaminev tehniline seisukord.

Kortermaja õigeaegsete korrashoiutegevuste edasilükkamise peamiseks põhjuseks on tihti asjakohase informatsiooni ja vajaminevate rahaliste vahendite puudumine, kuid ka sellised korterelamud on võimalik valdkonda hästi tundva spetsialisti abiga järjele aidata.

Kaasaegsete kortermajade kuluefektiivne majandamine ja korrashoiuks vajalike vahendite planeerimine saab alguse omanike teadlikkusest ning sellest, kui arusaadavalt on dokumenteeritud, esitatud ja selgitatud neile asjakohast infot. Ent teadlikkuse tõstmiseks on vajalik korteriomanike, -ühistute ja kogenud kinnisvara korrashoiu spetsialistide sujuv ja järjepidev koostöö, mis tagab kõigile nõuetele vastava, hästi toimiva, kasutajatele ohutu ja heas korras kortermaja.

Autor: Veiko Välja, Stell Eesti AS kinnisvarahaldur

Sama arvamuslugu ilmus portaalis Kinnisvarauudised 08.07.2020

https://www.kinnisvarauudised.ee/arvamused/2020/07/08/korterelamu-kuluefektiivsel-majandamisel-talupojamoistusest-uksi-ei-piisa

Naabrite välimääraja: kes ja kuidas remonti suhtub?

Korteriomanikud peavad oma vara töökorras hoidmiseks majandama seda koos paljude kaasomanikega, kelle hoiakuid hoone kui terviku nägemisel, piisava omanikuks olemise kogemuse puudumisel, on ütlemata keeruline muuta, leiab vabakutseline konsultant Veiko Välja ja toob ära üldlevinud stereotüübid, keda igast kortermajast ilmselt leida võib.

Artikkel ilmus esmakordselt 2016 aastal https://kodustiil.postimees.ee/3628641/naabrite-valimaaraja-kes-ja-kuidas-remonti-suhtub ja Eesti  Päevalehe paberväljaande lisas 

ESIMENE TÜÜP: KÕIKETEADJA
Väga sagedasti esinev tüüp, reeglina toimetamas suure remontivajava kortermajaga, on spetsialist igal alal. Tüüp teab ja tunneb ehitusala, ventilatsiooni-, kütte-,vee- ja kanalisüsteeme, rääkimata elektritöödest ja kinnisvara majandamisest tervikuna. Olles enamiku kaasomanike silmis vaieldamatu spetsialist, jätab ta ka oma valdkonda põhjalikult tundvate inseneride hinnangud kinnisvara tehnilisele seisukorrale tähelepanuta. Veelgi enam, erapooletu insenerteabe ja majanduskava olemasolul või ka riigipoolsetest rekonstrueerimistoetustest teadlik olles, võib kahtlustada selles korteriomanike vastast vandenõu. Kortermajade tervikliku rekonstrueerimise ja kinnisvara energiatõhususe parandamise riiklikud kavad on selle tüübi hinnangul vabamüürlaste kätetöö. Mis pole sugugi kasulikud kaasajastamist vajavate hoonete korteriomanikele, vaid hoopis tasuta toetuse andjatele.

TEINE TÜÜP: LAS JÄÄDA, NAGU ON
Samuti väga levinud tüüp, ettevaatlik, kuid seda mitte majanduslikus mõttes. Tunnistab oma väheseid kinnisvaraalaseid teadmisi, omamata siiski oma kortermaja majandamiseks erapooletut ja tulevikku vaatavat tervikpilti. Teadmatus peegeldub ka selle tüübi majandatavas kinnisvaras – kortermaja puudulik hooldus, poolikud või nõuetekohaselt tegemata remondid. Ega seetõttu hädapärased kulutused ja avariiremondid tegemata jää – probleeme ennetava pikaajalise majanduskava puudumise maksavad seda tüüpi korteriomanikud keskmiselt 35% kallimate remontide hinnaga kinni ( Soome VTT uuring ). Puuduvat ja hooldamata ventilatsiooni või remontivajavaid kütteseadmeid ravib tüüp paigaldades kampaania korras suitsu- ja vingugaasi anduri, selmet probleemi põhjusteni jõuda ja see tervikuna lahendada.

KOLMAS TÜÜP: OMAKASUPÜÜDLIK SUSSERDAJA
Ka suhteliselt tihti esinev tüüp, kes osava jutuga sokutab ennast võimalusel kortermaja juhatusse, saamaks ligipääs hoone remondi ja hoolduste vahenditele, mille jagamist siis endale kasulikus või osavate müügimeeste soovitatud suunas liigutama hakata. Sellise tüübi trikitamise edu tagavad oma kinnisvara suhtes ükskõiksed, puuduva erapooletu insenerteabe ja pikaajalise majanduskavata kaasomanikud. Korteriomanikest on sellise tüübi esindajaid märksa rohkem ja nende huvi kinnisvara kui terviku korrashoiu osas lõpeb oma korteri välisukse piiril. Seda tüüpi ei huvita ülemiste korruste hallitavad seinad, keldris lekkiv kanalitoru või varisemisohtlik rõdu, täpselt niikaua, kui tema enda korteri tammeparketiga kõik korras on.

NELJAS TÜÜP: PENSIONÄR, KES ON KÕIGE VASTU
Kinnisvara vajab mõistlikku majandamist sõltumata selle elanike vanusest või sissetulekutest. Kasutades pensionäri staatust kui võimalikku kaitsekilpi kõigi korterelamu majandamist tõhustavate otsuste blokeerimisel, unustavad sarnased tüübid, et hooned nagu ka inimesed vananevad ja vajavad kindla aja tagant põhjalikku remonti. Pensionärid on kortermajas igati täieõiguslikud ( koos kohustustega ) kinnisvara omanikud ja hoones tegemata töödega ajas kogunevat remondivõlga, või ka korterite puuduliku õhuvahetusega võimalike terviseprobleemide tekitamise eest, maksaksid seadustest tulenevalt võrdselt kõik kaasomanikud. Kui aastakümnete pikkuses remondivõlas kortermajal on tervikrenoveerimiseks vajaminevatest omavahenditest puudu, siis tuleb kasutada riigipoolseid toetusi ja laenu, mis kokkuvõttes on tunduvalt odavam, kui vastalise pensionäri suhtumine – makstes hoonet jupikaupa remontides võrreldes tervikrenoveeritud kortermajaga tunduvalt suuremaid ülalpidamiskulusid. Teadaolevalt moodustavad kinnisvara majandamisel ehituskulud vaid 20% ja ülalpidamiskulud 80%, kusjuures nõukaaegsete kortermajade kavandatud eluiga oli 25-30 ja põhjamaades on see number keskmiselt 50 aastat, peale mida vajavad kõik hooned uueks elutsükliks juba põhjalikumat remonti. 

Autor: Veiko Välja

Milleks tellida kinnisvara tehnilist ülevaatust?

Rääkisin hiljuti ühe naftarikkast riigist pärit IT-ärimehega, kes elab praegu Kesk-Euroopas ning edendab oma äri muuhulgas ka Baltimaades.Ta ei jõudnud ära imestada, kuidas me ehitame hooneid, mis suuremahulise energiakulutamise asemel seda ise toota suudavad.


Isegi, kui päikesepaneelid, elektri tootmine, maasoojus ning liginullenergia kuluga kortermajad kõrvale jätta, on kinnisvara majandamise ehk just selle tehnilise seisukorra ja tuleviku kulude teadvustamisega vaja veel palju tööd teha. Ühelt poolt vajab selgitamist, milline on meie laiuskraadil elades tänapäeva nõuetele vastav kinnisvara. Teisalt ei ole ju kinnisvara ostja ega selle pikaajaline omanik reeglina ise ehitus-, elektri-, kütte-, ventilatsiooniinsener ning projekteerija ühes isikus, et teaks täpselt, millised on vara korrashoiuga kaasnevad tulevikukulud.

Heitliku kliimaga Ühendkuningriikides ja Põhjamaades pakutakse kinnisvara ostjale ja omanikule ülevaadet, mis kannab erinevaid nimesid, olgu selleks siis HomeBuyer`s Report, Building Survey, Kuntotarkastus, Kuntotutkimus vms. Ka Eestis on juba mõned head aastad olemas eestikeelsed kinnisvara hoolduse juhendid tehnilise hindamise läbiviimiseks.


Üheselt arusaadavas vormis kirjalik tehnilise seisukorra hindamise raport loob eeldused, et erinevad osapooled, olgu nendeks siis kinnisvara ostja, müüja, ehitaja, remontija või haldaja, saavad asjadest ühtemoodi aru. Erapooletu eksperdi ja tänapäevase insenerteabe kaasamine tagavad kinnisvaratehingute ning tuleviku majandamise kulude suurema läbipaistvuse. Tehnilise seisukorra kaardistamine aitab ühtlasi vältida arusaamatusi ja vaidlusi näiteks kinnisvara varjatud puuduste avastamisel, korrashoiuks vajaminevate remonditööde kavandamisel või juba tehtud tööde kvaliteedi hindamisel.

Kinnisvara tehnilise hindamise võib jagada kolmeks. Esiteks, kinnisvara ostueelne tehniline hindamine kaardistab ostetava vara tehnilise seisukorra ja korrashoiuga seotud kulud tulevikus. Teiseks, uuema kinnisvara tehniline hindamine analüüsib erapooletult tehtud tööde kvaliteeti, võimaldades omanikul planeerida aegsasti raha nii võimalike puuduste kõrvaldamiseks kui ka tulevaseks hoolduseks ja remondiks. Ja kolmandaks, vanema kinnisvara tehniline hindamine aitab aegsasti planeerida raha hoonete hoolduseks ja remondiks.

Kui võrrelda tehnilist hindamist ja kinnisvarahindaja tööd, lähtuvad need erinevatest kriteeriumitest ja kogemusest. Kinnisvara tehnilise seisukorra hindamine eeldab selle teostajalt tehnilist haridust ning pidevat enesetäiendamist koos pikaajalise praktilise ehitamis- ja remondikogemusega. Tehnilise seisukorra hindaja peab kirjaliku raporti koostamisel olema erapooletu. See tähendab, et ta ei müü ega ehita, ei remondi ega halda, vaid tegeleb üksnes tehnilise hindamisega. Oma töös lähtub tehnilise seisukorra hindaja vastavast juhendist. Vara ülevaatusel fikseerib ta avastatud puuduste ja kahjustuste tähenduse, mõju ja tõsiduse astme konstruktsioonidele ning võimalikud riskid ja ohud hoone kasutajate tervisele.

Tehnilise hindamise raportis mainitakse üldsõnaliselt ka neid riske, mis kaasnevad sellega, kui leitud puudusi ei kõrvaldata. Terviklik hindamisraport sisaldab lisaks seisukorra ja võimalike riskide kirjeldusele enimkasutatavate ehitusmaterjalide, konstruktsioonide, tehnosüsteemide n-ö “parim-enne” ehk tehnilise kasutusea tabelit, millele lisanduvad reeglina vajaminevate tööde ligikaudsed maksumused. Tehniline kasutusiga määratakse aastatega kogutud uurimustest ja kogemustest, kuidas konstruktsioonid, ehitise osad, tehnosüsteemid või seadmed kasutamisele ning ajahambale vastu peavad.

Autor: Veiko Välja