Remondivõlas korterelamute tulevikuväljavaade, kümme aastat hiljem

 

Dekaad tagasi renoveeriti Eestis tervikuna pisut üle 130 korterelamu aastas ja tolleaegse ehitustempoga jätkates kulunuks kõigi remondivõlas korterelamute renoveerimiseks üle 175 aasta.

Täna on ühistute ja ametkondade ootused ning tegevused suunatud olukorra parandamisele, põhinedes paljuski EL poolt suurenevatele toetusmeetmetele ja tehaselise rekonstrueerimise hoogustamisele. Plaanitavad muudatused peaks paarikümne järgneva aasta jooksul tähendama üle nelja korra kiiremaid ehitusgraafikuid. Samas ei saa kõik tänased ühistud vaid ja ainult toetustele lootma jääda, sest need on suunatud enne 2000. aastat kasutusele võetud korterelamute renoveerimisele.

Riigi poolt 2021. aastal heaks kiidetud kinnisvarapoliitika põhimõtetes kirjeldatakse remondivõlga järgnevalt: „Remondikavas ettenähtud seisundi säilitamiseks ettenähtud tööde maksumus, mida pole teostatud ettenähtud ajal ning, mis on seetõttu edasilükkunud tulevikku (ei sisalda kasutaja vajadustest tulenevaid parendusi).“

Korterelamute pikaajalise haldamise kogemuse põhjal saab öelda, et ühistute remondivõla moodustavad tehnilise seisukorra hindamise kirjalikus raportis näidatud tööde maksumused, mida pole ettenähtud ajaperioodil teostatud või milleks ühistul puuduvad piisavad vahendid.

Remondivõlg tekib nii uuematel kui ka vanematel korterelamutel. Tehnilise seisukorra nõuetekohane ülevaatus viiakse läbi juhendi kohaselt ja kirjalik raport esitatakse korteriomanike üldkoosolekule tutvumiseks, aruteluks ja vajaminevate vahendite eraldamise otsustamiseks. Täpselt nii nagu korteriühistu juhatus tellib erapooletu raamatupidamise revisjoni, esitades vastava dokumendi korteriomanike üldkoosolekule tutvumiseks ja majandusaasta aruande kinnitamiseks.

Pikaajalise remondivõla tekkimise aitab ära hoida kinnisvara ehituse- või remondijärgse tehnilise seisukorra kirjalik dokumenteerimine. Ühistu majandatavas kortermajas korteri ostmisel tasub müüjalt küsida üle küsimused, millistele ei leia vastuseid avalikes registrites. Kõik vastused tuleks fikseerida kirjalikult. Juhul kui ühistul puudub erapooletu tehnilise seisukorra hindamise raport:

• uurida millised on ühistu liikmeks saamisega kaasnevad kohustused ja vastutuse piirid,
• kas ühistul on kirjalikult dokumenteeritud kujul korterelamu ehituse või olulise remondi järgselt (pädeva ehitaja) koostatud hooldusjuhendid,
• kui palju ja mille alusel ühistus korteriomanikelt remondifondi makse kogutakse.

Eeltoodud küsimustele vastamise kohustus on korteri müüjal. Vahetult ehitamise või rekonstrueerimise järgselt vastutab vastuste andmisel ehituse tellija või ühistu juhatus. Vastutus saab alguse kortermajas korteri omandamise või juhatusse asumisega.

Korteriomanike üldkoosoleku määratud vastutaja, valitud juhatuse liige või vastavat pädevust omav juriidilisest isikust juhatuse kohusetäitja / valitseja, peab pärast ehitamise või rekonstrueerimise lõppemist perioodiliselt üldkoosolekule aru andma kaasomandi eseme ehk hoone kui terviku tehnilisest seisukorrast ja selle tuleviku korrashoiuks vajaminevatest vahenditest.

Teadolevalt on korterelamus ühistu liikmete (korteriomanike) kaasomandis kõik see, milleta kortermaja kui tervik toimida ei saa. Korteriomanike kaasomandis on elamu katus, fassaad, avatäited ja tehnosüsteemid, sh korteris (eriomand) olevad kandvad vaheseinad, -laed ja põrandad, uksed ja aknad, mis on seotud elamu projektijärgse ventilatsiooni ehk õhuvahetuse või konstruktsioonide niiskustakistuse tagamisega.

Tehnilise seisukorra hindamise kirjaliku raporti koostamine aitab ühtlasi vältida arusaamatusi ja võimalikke kulukaid vaidlusi tulevikus, näiteks:

• kinnisvara/korteri ostu-müügitehingu sõlmimise järgselt,
• remonditööde kavandamisel või juba teostatud ehitus- ja remonditööde kvaliteedi hindamisel,
• haldus- ja korrashoiuteenuste kavandamisel,
• üldkoosolekul oluliste majandusotsuste tegemisel,
• sh remondifondi makse kehtestamisel.

Autor: Veiko Välja

Sama artikkel on avaldatud Postimehe veebis: https://majandus.postimees.ee/8146165/projektijuht-selgitab-milline-on-remondivolas-korterelamute-tulevikuvaljavaade

Koostades korterelamule pikaajalise majanduskava 5-10 aastale, välistame kuluka remondivõla tekkimise.

Lähtudes Euroopa Liidu korterelamute energiakulude vähendamise plaanist aastani 2050, vajaks üks keskmise suurusega ja enne 2000. aastat kasutusse võetud ja remondivõlas Eesti korterelamu juba lähiajal oma ühistu rahakotti vähemalt 1,5 miljonit eurot remondiraha. Millega EL enda struktuurfondide toetuse abil rekonstrueeritud korterelamus Tallinnas või Tartus, kaasneks ligikaudu 100-150 eurot laenumakset korteri kohta kuus (40-50 korteriga elamus), miinus vähenevad küttekulud ja pluss kinnisvara turuväärtuse kasv.

 Rekonstrueerimise toetuse määr 30-50% sõltub kinnisvara asukohast ja puuduolev osa tuleb oma vara korrashoiuks investeerida korteriomanikel. Samas kõigile ei pruugi toetusi nüüd ja praegu jaguda, tuleb võtta järjekorda, kuna oma taskukohasuse ja kasutusea piiri saavutanud korterelamute remondivõlg on kogunenud omanikele ajas märkamatult, moodustades tänase seisuga Eestis tervikuna hinnanguliselt 20-28 miljardit eurot. Milliste vahendite planeerimine, rekonstrueerimise projekteerimine ja nõutud mahus remontideks realiseerumine vajab tublisti aega.

 Nõukaaegsed elamud saavad toetuste abil uue ja parema hingamise

Täna on elamine terviklikult rekonstrueeritud nõukaaegses korterelamus taskukohasem, kui päris uue korteri omandamisel A-energiaklassi kortermajas. Majad, mis ehitati eelmise sajandi 60-90ndatel, saavad toetuste ja laenu abil uue elu ja parema hingamise.

 Korteriühistute teadlikkus, koos sooviga korrashoiu- ja majandamiskulusid kokku hoida, on aasta aastalt kasvanud. Koostades kortermajale pikaajalise majanduskava 5-10 aastale, ühes omanike poolt remondifondi kogutud omavahendite arvelt kaetava pangalaenu toel, saab täita ühistu püstitatud korras- ja kokkuhoiu eesmärgid, välistades sellega kuluka remondivõla tekkimise.

Teadaolevalt moodustavad korteriühistus remondivõla vahendid, mis on vajalikud kortermaja kui terviku korrashoiuks ja remondiks, tagamaks elanike ohutus, hoone energiatõhusus, ligipääsetavus ja nõuetekohane tehniline seisukord - piirdekonstruktsioonid, elekter, küte, vesi, ventilatsioon.

Korteriomanikele taskukohase eluaseme esmaseks tagatiseks on elamu plaanilised hooldused ja remondid. Kuniks taskukohast ja energiatõhusat uut ehitada on kulukam, tuleb vastavalt pikaajalisele majanduskavale korrastada või rekonstrueerida vana. Täna on see enamiku kasutuses olevate korterelamute osas odavam, kui lammutamine ja uue ehitamine.

Autor: Veiko Välja

 Artikkel ilmus 15.10.2023: https://arileht.delfi.ee/artikkel/120239854/kortermajade-renoveerimine-votaks-leibkondade-rahakotist-margatava-summa

Korterelamu kuluefektiivsel majandamisel talupojamõistusest üksi ei piisa

Korterelamute majandamise ja korrashoiuga seonduv on viimastel aastakümnetel läbi teinud suure arengu. Kuigi valdkonna spetsialistide oskusteave, erinevad juhendmaterjalid ja soovitused pidevalt uuenevad, läheb praktiliste nõuannete edasiandmine kinnisvaraomanikele sageli väga visalt. Ent niinimetatud talupojamõistusest üksi korterelamu targal ja kuluefektiivselt majandamisel tänapäeval enam ei piisa.

Kinnisvara korrashoiuks peab nägema tervikpilti

Kaasaegsetele nõuetele vastava kortermaja mõistlik majandamine eeldab oma keerukuselt teadmisi, mis valdkonna juhtivate ekspertide ja ettevõtete ajas kogutud oskusteabe põhjal on koondatud kinnisvara korrashoiu standarditesse ja juhistesse. Korteriomanikel tuleb hoolega kaaluda, kas on mõistlik võtta enda kanda või jätta pigem asjatundja hooleks elamu korrashoiuga seotud tööülesanded, mis hõlmavad nii projekteerija, ehitus-, kütte-, veevarustuse-, ventilatsiooni- ja elektriinseneri, juristi, ehitus- ja hooldustehniku ning paljude teiste vastutust.

Korrashoiutegevuste parem juhtimine ja kinnisvaraomanike kulude kokkuhoid saab alguse sellest, et kõik osapooled, alates korteriomanikust kuni diplomeeritud insenerini on õigeaegselt informeeritud ning saavad asjadest võimalikult ühtemoodi aru. Omanikelt eeldab see ka valmidust ja soovi asjatundlikke ning valdkonnaalaseid praktilisi teadmisi vastu võtta.

Kogemus näitab, et omanike tahtmisest korterelamut kuluefektiivselt ise majandada tihti ei piisa, kuna puuduvad valdkonnapõhised teadmised ning erinevatel korteriomanikel on probleemide praktilisest lahendamisest erinev arusaam. Näiteks on kortermajas keeruline rakendada ühise majandamise põhimõtteid, kui omanikel puudub teadmine, kus algab ja kus lõpeb korteriomanike kaasomandis olev vara ning kuidas seda parimal võimalikul viisil korras hoida.

Kortermaja tulevikukulude planeerimine

Hoonete elueaks kavandatakse meie muutlikus põhjamaises kliimas keskmiselt 50 aastat, peale mida võib kortermaja vajada uueks elutsükliks kapitaalremonti. Kinnisvara korrashoiuga seotud kulude kavandamise rusikareeglina tuleks seega arvestada, et kui hoone ehituskulud on ligikaudu 20%, siis sealt edasi 80% moodustavad 50 aasta kestel kulutused plaanilistele hooldustele ja jooksvatele remontidele.

Samas kinnitavad erinevad uuringud, et kinnisvara plaanilised hooldused, tehnilise seisukorra nõuetekohane dokumenteerimine ja kaasaegse insenerteabe kaasamine vähendavad kulusid kuni 30%. Korterelamu majandamiskuludest tähendab see kuni kümneid tuhandeid eurosid kokkuhoidu.

Nõiaring korteri ostmisel

 Täna on korteri soetamisel põhilisteks argumentideks ostu-müügihind ning asukoht. Edukale korterimüügile aitavad kaasa ka sellised märksõnad nagu energiatõhusus, liginullenergiahoone, madalenergiahoone, soojustagastusega ventilatsioon, maaküte, soojuspump ja muud kaasaegsetele lisandväärtustele viitavad sõnad.

Ent korterelamu hooldusvajaduste mõistmine ja vastavuse kontrollimine projektis lubatule eeldab tänapäeval ostjalt juba põhjalikumaid teadmisi. Harvad pole juhud, kus esmase müügiinfo põhjal tehtud ostuotsust hakatakse peale kinnisvara mõneajalist kasutamist kahetsema, kuna selguvad kortermaja tegelikud suured korrashoiukulud. Ootamatult kulukate remontide vajaduse selgumisel pannakse korter müüki ja uue väheteadliku ostja leidmisel kordub kõik taas.

Selliseid korteriomaniku rahakotile ebasoodsaid arenguid soodustavad mitmed tegurid. Üheks olulisemaks on elamuehituses uudsete ehitus-, viimistlusmaterjalide, tehnoloogiate ja seadmete liiga julge kasutamine meie põhjamaises kliimas. Sageli kipuvad tahaplaanile jääma tulevaste hoolduste tarbeks vajaminevad andmed, mis peaks eelkõige huvi pakkuma nii potentsiaalsetele korteriostjatele kui ka juba toimivate korteriühistute korteriomanikele.

Korteriomanike ja -ühistute rahalisi võimalusi arvestavate kinnisvara korrashoiuga seotud otsuste tegemiseks tuleks otsustamisprotsessi varakult kaasata pikaajalise praktilise korrashoiu- ja remondikogemusega spetsialiste, kes oskavad hinnata kortermaja tehnilist seisukorda ja tulevikukulusid.

Kortermaja remondivõla tähenduse mõistmine

Kortermaja kui terviku parem majandmine on alati seotud korrashoiukulude planeerimisega, mida tuleks teha juba kinnisvarakeskkonna kavandamise ja projekteerimise käigus. Kui seda pole õigel ajal piisavalt oskuslikult tehtud ning probleeme ennetavate meetmete pealt on kokku hoitud, on tulemuseks kinnisvarale ajas aina kasvava kuluka remondivõla tekkimine.

Kortermaja remondivõla all mõeldakse vahendeid, mida tuleks hoone kui terviku ja selle korteriomanike kaasomandis oleva osa korrashoiuks ja remondiks panustada, et tagada tänapäevastele nõuetele vastavus, kõigi elanike ohutus ja hoone pikaajaliseks säilitamiseks vajaminev tehniline seisukord.

Kortermaja õigeaegsete korrashoiutegevuste edasilükkamise peamiseks põhjuseks on tihti asjakohase informatsiooni ja vajaminevate rahaliste vahendite puudumine, kuid ka sellised korterelamud on võimalik valdkonda hästi tundva spetsialisti abiga järjele aidata.

Kaasaegsete kortermajade kuluefektiivne majandamine ja korrashoiuks vajalike vahendite planeerimine saab alguse omanike teadlikkusest ning sellest, kui arusaadavalt on dokumenteeritud, esitatud ja selgitatud neile asjakohast infot. Ent teadlikkuse tõstmiseks on vajalik korteriomanike, -ühistute ja kogenud kinnisvara korrashoiu spetsialistide sujuv ja järjepidev koostöö, mis tagab kõigile nõuetele vastava, hästi toimiva, kasutajatele ohutu ja heas korras kortermaja.

Autor: Veiko Välja, Stell Eesti AS kinnisvarahaldur

Sama arvamuslugu ilmus portaalis Kinnisvarauudised 08.07.2020

https://www.kinnisvarauudised.ee/arvamused/2020/07/08/korterelamu-kuluefektiivsel-majandamisel-talupojamoistusest-uksi-ei-piisa

Naabrite välimääraja: kes ja kuidas remonti suhtub?

Korteriomanikud peavad oma vara töökorras hoidmiseks majandama seda koos paljude kaasomanikega, kelle hoiakuid hoone kui terviku nägemisel, piisava omanikuks olemise kogemuse puudumisel, on ütlemata keeruline muuta, leiab vabakutseline konsultant Veiko Välja ja toob ära üldlevinud stereotüübid, keda igast kortermajast ilmselt leida võib.

Artikkel ilmus esmakordselt 2016 aastal https://kodustiil.postimees.ee/3628641/naabrite-valimaaraja-kes-ja-kuidas-remonti-suhtub ja Eesti  Päevalehe paberväljaande lisas 

ESIMENE TÜÜP: KÕIKETEADJA
Väga sagedasti esinev tüüp, reeglina toimetamas suure remontivajava kortermajaga, on spetsialist igal alal. Tüüp teab ja tunneb ehitusala, ventilatsiooni-, kütte-,vee- ja kanalisüsteeme, rääkimata elektritöödest ja kinnisvara majandamisest tervikuna. Olles enamiku kaasomanike silmis vaieldamatu spetsialist, jätab ta ka oma valdkonda põhjalikult tundvate inseneride hinnangud kinnisvara tehnilisele seisukorrale tähelepanuta. Veelgi enam, erapooletu insenerteabe ja majanduskava olemasolul või ka riigipoolsetest rekonstrueerimistoetustest teadlik olles, võib kahtlustada selles korteriomanike vastast vandenõu. Kortermajade tervikliku rekonstrueerimise ja kinnisvara energiatõhususe parandamise riiklikud kavad on selle tüübi hinnangul vabamüürlaste kätetöö. Mis pole sugugi kasulikud kaasajastamist vajavate hoonete korteriomanikele, vaid hoopis tasuta toetuse andjatele.

TEINE TÜÜP: LAS JÄÄDA, NAGU ON
Samuti väga levinud tüüp, ettevaatlik, kuid seda mitte majanduslikus mõttes. Tunnistab oma väheseid kinnisvaraalaseid teadmisi, omamata siiski oma kortermaja majandamiseks erapooletut ja tulevikku vaatavat tervikpilti. Teadmatus peegeldub ka selle tüübi majandatavas kinnisvaras – kortermaja puudulik hooldus, poolikud või nõuetekohaselt tegemata remondid. Ega seetõttu hädapärased kulutused ja avariiremondid tegemata jää – probleeme ennetava pikaajalise majanduskava puudumise maksavad seda tüüpi korteriomanikud keskmiselt 35% kallimate remontide hinnaga kinni ( Soome VTT uuring ). Puuduvat ja hooldamata ventilatsiooni või remontivajavaid kütteseadmeid ravib tüüp paigaldades kampaania korras suitsu- ja vingugaasi anduri, selmet probleemi põhjusteni jõuda ja see tervikuna lahendada.

KOLMAS TÜÜP: OMAKASUPÜÜDLIK SUSSERDAJA
Ka suhteliselt tihti esinev tüüp, kes osava jutuga sokutab ennast võimalusel kortermaja juhatusse, saamaks ligipääs hoone remondi ja hoolduste vahenditele, mille jagamist siis endale kasulikus või osavate müügimeeste soovitatud suunas liigutama hakata. Sellise tüübi trikitamise edu tagavad oma kinnisvara suhtes ükskõiksed, puuduva erapooletu insenerteabe ja pikaajalise majanduskavata kaasomanikud. Korteriomanikest on sellise tüübi esindajaid märksa rohkem ja nende huvi kinnisvara kui terviku korrashoiu osas lõpeb oma korteri välisukse piiril. Seda tüüpi ei huvita ülemiste korruste hallitavad seinad, keldris lekkiv kanalitoru või varisemisohtlik rõdu, täpselt niikaua, kui tema enda korteri tammeparketiga kõik korras on.

NELJAS TÜÜP: PENSIONÄR, KES ON KÕIGE VASTU
Kinnisvara vajab mõistlikku majandamist sõltumata selle elanike vanusest või sissetulekutest. Kasutades pensionäri staatust kui võimalikku kaitsekilpi kõigi korterelamu majandamist tõhustavate otsuste blokeerimisel, unustavad sarnased tüübid, et hooned nagu ka inimesed vananevad ja vajavad kindla aja tagant põhjalikku remonti. Pensionärid on kortermajas igati täieõiguslikud ( koos kohustustega ) kinnisvara omanikud ja hoones tegemata töödega ajas kogunevat remondivõlga, või ka korterite puuduliku õhuvahetusega võimalike terviseprobleemide tekitamise eest, maksaksid seadustest tulenevalt võrdselt kõik kaasomanikud. Kui aastakümnete pikkuses remondivõlas kortermajal on tervikrenoveerimiseks vajaminevatest omavahenditest puudu, siis tuleb kasutada riigipoolseid toetusi ja laenu, mis kokkuvõttes on tunduvalt odavam, kui vastalise pensionäri suhtumine – makstes hoonet jupikaupa remontides võrreldes tervikrenoveeritud kortermajaga tunduvalt suuremaid ülalpidamiskulusid. Teadaolevalt moodustavad kinnisvara majandamisel ehituskulud vaid 20% ja ülalpidamiskulud 80%, kusjuures nõukaaegsete kortermajade kavandatud eluiga oli 25-30 ja põhjamaades on see number keskmiselt 50 aastat, peale mida vajavad kõik hooned uueks elutsükliks juba põhjalikumat remonti. 

Autor: Veiko Välja

Milleks tellida kinnisvara tehnilist ülevaatust?

Rääkisin hiljuti ühe naftarikkast riigist pärit IT-ärimehega, kes elab praegu Kesk-Euroopas ning edendab oma äri muuhulgas ka Baltimaades.Ta ei jõudnud ära imestada, kuidas me ehitame hooneid, mis suuremahulise energiakulutamise asemel seda ise toota suudavad.


Isegi, kui päikesepaneelid, elektri tootmine, maasoojus ning liginullenergia kuluga kortermajad kõrvale jätta, on kinnisvara majandamise ehk just selle tehnilise seisukorra ja tuleviku kulude teadvustamisega vaja veel palju tööd teha. Ühelt poolt vajab selgitamist, milline on meie laiuskraadil elades tänapäeva nõuetele vastav kinnisvara. Teisalt ei ole ju kinnisvara ostja ega selle pikaajaline omanik reeglina ise ehitus-, elektri-, kütte-, ventilatsiooniinsener ning projekteerija ühes isikus, et teaks täpselt, millised on vara korrashoiuga kaasnevad tulevikukulud.

Heitliku kliimaga Ühendkuningriikides ja Põhjamaades pakutakse kinnisvara ostjale ja omanikule ülevaadet, mis kannab erinevaid nimesid, olgu selleks siis HomeBuyer`s Report, Building Survey, Kuntotarkastus, Kuntotutkimus vms. Ka Eestis on juba mõned head aastad olemas eestikeelsed kinnisvara hoolduse juhendid tehnilise hindamise läbiviimiseks.


Üheselt arusaadavas vormis kirjalik tehnilise seisukorra hindamise raport loob eeldused, et erinevad osapooled, olgu nendeks siis kinnisvara ostja, müüja, ehitaja, remontija või haldaja, saavad asjadest ühtemoodi aru. Erapooletu eksperdi ja tänapäevase insenerteabe kaasamine tagavad kinnisvaratehingute ning tuleviku majandamise kulude suurema läbipaistvuse. Tehnilise seisukorra kaardistamine aitab ühtlasi vältida arusaamatusi ja vaidlusi näiteks kinnisvara varjatud puuduste avastamisel, korrashoiuks vajaminevate remonditööde kavandamisel või juba tehtud tööde kvaliteedi hindamisel.

Kinnisvara tehnilise hindamise võib jagada kolmeks. Esiteks, kinnisvara ostueelne tehniline hindamine kaardistab ostetava vara tehnilise seisukorra ja korrashoiuga seotud kulud tulevikus. Teiseks, uuema kinnisvara tehniline hindamine analüüsib erapooletult tehtud tööde kvaliteeti, võimaldades omanikul planeerida aegsasti raha nii võimalike puuduste kõrvaldamiseks kui ka tulevaseks hoolduseks ja remondiks. Ja kolmandaks, vanema kinnisvara tehniline hindamine aitab aegsasti planeerida raha hoonete hoolduseks ja remondiks.

Kui võrrelda tehnilist hindamist ja kinnisvarahindaja tööd, lähtuvad need erinevatest kriteeriumitest ja kogemusest. Kinnisvara tehnilise seisukorra hindamine eeldab selle teostajalt tehnilist haridust ning pidevat enesetäiendamist koos pikaajalise praktilise ehitamis- ja remondikogemusega. Tehnilise seisukorra hindaja peab kirjaliku raporti koostamisel olema erapooletu. See tähendab, et ta ei müü ega ehita, ei remondi ega halda, vaid tegeleb üksnes tehnilise hindamisega. Oma töös lähtub tehnilise seisukorra hindaja vastavast juhendist. Vara ülevaatusel fikseerib ta avastatud puuduste ja kahjustuste tähenduse, mõju ja tõsiduse astme konstruktsioonidele ning võimalikud riskid ja ohud hoone kasutajate tervisele.

Tehnilise hindamise raportis mainitakse üldsõnaliselt ka neid riske, mis kaasnevad sellega, kui leitud puudusi ei kõrvaldata. Terviklik hindamisraport sisaldab lisaks seisukorra ja võimalike riskide kirjeldusele enimkasutatavate ehitusmaterjalide, konstruktsioonide, tehnosüsteemide n-ö “parim-enne” ehk tehnilise kasutusea tabelit, millele lisanduvad reeglina vajaminevate tööde ligikaudsed maksumused. Tehniline kasutusiga määratakse aastatega kogutud uurimustest ja kogemustest, kuidas konstruktsioonid, ehitise osad, tehnosüsteemid või seadmed kasutamisele ning ajahambale vastu peavad.

Autor: Veiko Välja

Isetegevuslik remonditöö võib kahjustada naabrite vara

Mis saab siis, kui äsja remonditud korteris seina taga amortiseerunud või osaliselt vahetamata jäänud vee- või kanalisüsteemi detail järgi annab? Millal üldse peaks torustikke vahetama ja milline on nende eeldatav tööiga? Kes ja kas korvab oma aja ära elanud torustike lekkimisest tekkivad kahjud? 

Artikkel ilmus esmakordselt Delfi Ärilehes 2017. aastal 

Probleeme kortermajade majandamisega on ja mitte vähe. Enamasti seostatakse torustike ja püstikute kehva tehnilist seisukorda vanemate kortermajadega, kuid on piisavalt näiteid, et see pole ainult vanemate hoonete probleem.

Eelmise sajandi 90ndate esimeses pooles, tollal sisuliselt munitsipaalomanduses olnud kortermajades korterite erastamise järgselt, nappis enamikel värsketel korteriomanikel oma vara majandamiseks nii rahalisi vahendeid kui ka vajalikke kogemusi. Omanike jõukuse kasvades saabus lühikese aja jooksul turule laias valikus uudseid ehitus- ja remondimaterjale. Iga sellise toote müüja või paigaldaja kinnitusel üks parem kui teine.

Värsked omanikud kasutasid avanenud remondivõimalusi oma parimate teadmiste kohaselt ja agara isetegevusega. Ettevõtlikumad omanikud asusid sobival ajahetkel parandama oma korterites lekkivaid torusid, vahetama amortiseerunud vanne, WC-potte, radiaatoreid, paigaldama korterile parema müügihinna saamiseks dušinurki või isegi aurusaunu.
Enamikel juhtudel sarnaste remontide tulemusel vee- ja kanalipüstikute hoolduseks ettenähtud avad suletakse ja kaetakse kallite viimistlusmaterjalidega. Täna toimivates korteriühistutes võivad sellisel viisil remonditud korterite omanikud olla kõige suuremad kaasomandi korrashoiuks vajaminevate tööde vastased, sest rohkelt remondiraha on juba mõtlematult ja tervikpilti omamata kulutatud. Olgugi, et kaasomandit puudutavad isetegevuslikud remondid ei ole kuidagi seadusega kooskõlas ja võivad seeläbi kahjustada ka kaasomanike vara.

Tehnilise seisukorra võiks dokumenteerida

Kas kinnisvaraomanikuks saamise algusaegadest on tänaseks midagi muutunud? On ja ei ole ka – isetegemise rõõmu ei saa ju kelleltki ära võtta, kuid loodetavasti on paranemas ka kinnisvara tuleviku kulude, kortermajade puhul kaasomandi korrashoiuks vajalike hoolduste ja remontide planeerimise oskused. Vaatamata kõigele tundub oma korteri piires toimetamine endiselt äraütlemata odav, võimalikud probleemid saavad peidetud, korteri müük saab vajadusel kiirelt tehtud ja kõik lahendamist vajavad küsimused justkui lahendatud. Kuid seda vaid esmapilgul.

Mis saab äsja remonditud või ostetud ja kalli siseviimistlusega korteris siis, kui seina taga amortiseerunud või osaliselt vahetamata jäänud vee- või kanalisüsteemi detail järgi annab? Millal üldse peaks torustikke vahetama ja milline on nende eeldatav tööiga? Kes ja kas korvab oma aja ära elanud, elik amortiseerunud torustike lekkimisest tekkivad kahjud? Millised on uuemate kortermajade peamised probleemid antud küsimustes? Millest tuleks torutöödega seotud remontide planeerimist alustada?
Kõige otstarbekam (ka odavaim) viis torustike ja püstikute remondi või avariidega kaasnevaid tülikaid probleeme ennetada, on enne kinnisvara ostmist või remontide kavandamist põhjalikult dokumenteerida selle tehniline seisukord. Kuna korteri ostja, omanik või müüja enamasti seina sisse, taha ja naaberkorterisse ei näe, siis on mõistlik ostu- või remondiotsuste tegemisse kaasata erapooletu ja pikaajalise praktilise kogemusega asjatundja, kes viib läbi kinnisvara tehnilise hindamise.
Tehnilise seisukorra hindaja kirjalik raport sisaldab lisaks hinnatava tehnosüsteemi või ehitise osa seisukorra kirjeldusele ka pikaajalist majanduskava. Korteriühistu saab raporti abil aegsasti kavandada tuleviku hooldusteks ja remontideks vajaminevaid vahendeid.

Kinnisvara korrashoiuks ja hooldusteks vajalikku terviklikku tehnilist hindamist tuleb KH-kaartide juhendi järgi teostada iga 5 aasta järel.

Soovitused kortermajadele

1. Kortermaja korteris on kaasomandit kahjustamata, n-ö oma tööna lubatud remontida vaid kuni pinnakatteni – vana tapeedi, värvi, pahtli, parketi, põrandakatte jne eemaldamine.
2. Torutöid on kortermajas tunduvalt odavam ette võtta tervikuna ja aegsasti plaanituna, teostades selleks eelnevalt terviklik tehnilise seisukorra hindamine.
3. Uuemates kortermajades kinnisvara omandamisel või ühistu loomisel tasub koheselt dokumenteerida kinnisvara terviklik tehniline seisukord ja koostada pikaajaline majanduskava.
4. Oma kortermaja tehnilise seisukorra hindamise raport ja pikaajaline majanduskava peaksid tavainimesele lihtsalt arusaadavas vormis olema kättesaadavad igale korteriomanikule.

Autor: Veiko Välja 

Kui palju oleks vajalik koguda remondifondi?

Iga hoone vananeb ning aja jooksul suurenevad ka maja remondikulud. Kui palju on siis tarvis koguda remondiraha, et maja pidevalt korras ja toimivana püsiks? 

Artikkel ilmus esmakordselt Eesti Päevalehes ja Delfis 2017. aastal

Remondifondi suuruse määratlemisel tasub lähtuda rusikareeglist, et 50 aasta pärast, mil ka hästi hooldatud hoone vajab juba põhjalikumat remonti, võiks remondifondi olla kogunenud hoone kogumaksumusega võrreldes kahekordne summa.
Näiteks, kui kortermaja ehitusmaksumus oli 2 miljonit eurot, siis 50 aasta pärast oleks selle hinnanguline remondikulu 4 miljonit eurot.
Kõik sõltub muidugi eelkõige hoone projekteerimise, ehitamise ja juba teostatud remontide kvaliteedist ehk siis kinnisvara tehnilisest seisukorrast, mida tuleks iga 5 aasta järel nõuetekohaselt ka dokumenteerida.
Pikaajalise (5-10 aastat) remonttööde plaani puudumisega kaasnevad kuni 35% suuremad kulud hoone igapäevaseks ülalpidamiseks. Otsustamatus koos teadmatusega viivad paratamatult ajahetkeni, mil hoone amortiseerumine jõuab selleni, kus rekonstrueerimine võib muutuda omanikele kallimaks kui uue korteri ostmine.
Täna on see veel enamiku vanemate kortermajade terviklikul rekonstrueerimisel 2-5 korda odavam, kui tänapäevastele nõuetele vastavasse majja uue korteri ostmine. Mida rohkem kinnisvara ostjad ja omanikud oma vara väärtustavad, seda paremini võiksid nad teada selle korrashoiuks vajaminevaid kulusid.

Iga hoone, isegi tüüpprojekti järgi valminud kortermaja või eramu elukaar võib erineda sõltuvalt selle ehitamisel kasutatud materjalidest ja ehituskvaliteedist. Näiteks, kui ehitaja jaoks võib projektis ettenähtud lahendusest erinev teostus tuua 100 eurot kohest kokkuhoidu ja suuremat kasumit, siis tulevase omaniku jaoks võib see alles aastate pärast tähendada tuhandete eurode eest remondikulusid. Seega tasub juba kinnisvara ostes või tuleviku remonte kavandades kaasata vastava koolitusega asjatundja, kes lisaks tehnilise hindamise kirjalikule raportile koostab hoonele ka 5-10 aasta majanduskava.

Hoone haldajad ise üldjuhul pikaajalise praktilise ehitamise ja remondikogemust ei oma, seega sõltuvad halduskulud iga halduri konkreetsest tööpanusest, mis võib eri tüüpi kinnisvara puhul olla vägagi erinev.

Omanikel puudub arusaadav ja üheselt mõistetav info

Mida näitab meie tänane olukord – kas remondifondi kogutakse piisavalt? Reaalne olukord näitab, et probleemid kinnisvara korrashoiuks (remondifondi) vajalike vahendite planeerimiseks saavad alguse ennekõike kinnisvara omanikele üheselt arusaadava info puudumisest. Kuid kas iga omanik ikka teab ja peabki teadma, milline on just tema kinnisvara kõigi oluliste piirdekonstruktsioonide ( vundamendist katuseni ) ja vajalike tehnosüsteemide tehniline seisukord või torustike kavandatav tööiga?

Kinnisvara omanik, korteriühistu juhatus ja sageli isegi tubli projekteerija või ehitaja ei saagi iseenesest teha järeldusi hoone tervikliku tehnilise seisukorra kohta. Nõuetekohane tehniline ülevaatus, selle kõigile osapooltele üheselt arusaadavas vormis kirjalik dokumenteerimine, piisav remondifond ja pikaajalise majanduskava koostamine tagavad kinnisvara parema, läbipaistvama ning ühtlasi ka odavama majandamise.

Kinnisvara ostmisel või võimaliku remondi kavandamisel hoone seisukorra dokumenteerimises on põhjanaabrid meist ees. Puudulik hooldus, tehnosüsteemide avarii või muu planeerimata remont võib osutuda isegi korraliku kindlustuse olemasolul hooletule omanikule vägagi kulukaks.

Umbes 2 eurot ruutmeetri kohta oleks vajalik summa

Kui meie põhjanaabrite kortermajade remondifond on 4,50-5 eurot/m2, siis Eestis on vastav number täna vahemikus keskmiselt 0,50-1 eurot/m2. Arvestades meie sisemajanduse koguprodukti elaniku kohta, võiks see number Soomega võrreldes olla 2,5 kordne ehk siis vähemalt 1,8 – 2 eurot/m2.

Suurem remondifond ja nõuetekohaselt teostatud remonditööd tagaksid ühtlasi hoonete märgatavalt efektiivsema ja odavama majandamise. Seevastu kui ebapiisav remondifond suurendab aasta aastalt hoonete remondivõlga – vaatamata sellele, et omanike teada võlga justkui pole. Mis veelkord üle korrates tähendab seda, et hoonel ikkagi võlg on, aga seda pole korteriomanike tasandil kuigivõrd teadvustatud. Millest tulenevalt elavad paljud väikese sissetulekuga inimesed täna neile ilmselgelt üle jõu käivat majandamist nõudvas korteris või kortermajas.

Autor: Veiko Välja