Milleks tellida kinnisvara tehnilist ülevaatust?

Rääkisin hiljuti ühe naftarikkast riigist pärit IT-ärimehega, kes elab praegu Kesk-Euroopas ning edendab oma äri muuhulgas ka Baltimaades.Ta ei jõudnud ära imestada, kuidas me ehitame hooneid, mis suuremahulise energiakulutamise asemel seda ise toota suudavad.


Isegi, kui päikesepaneelid, elektri tootmine, maasoojus ning liginullenergia kuluga kortermajad kõrvale jätta, on kinnisvara majandamise ehk just selle tehnilise seisukorra ja tuleviku kulude teadvustamisega vaja veel palju tööd teha. Ühelt poolt vajab selgitamist, milline on meie laiuskraadil elades tänapäeva nõuetele vastav kinnisvara. Teisalt ei ole ju kinnisvara ostja ega selle pikaajaline omanik reeglina ise ehitus-, elektri-, kütte-, ventilatsiooniinsener ning projekteerija ühes isikus, et teaks täpselt, millised on vara korrashoiuga kaasnevad tulevikukulud.

Heitliku kliimaga Ühendkuningriikides ja Põhjamaades pakutakse kinnisvara ostjale ja omanikule ülevaadet, mis kannab erinevaid nimesid, olgu selleks siis HomeBuyer`s Report, Building Survey, Kuntotarkastus, Kuntotutkimus vms. Ka Eestis on juba mõned head aastad olemas eestikeelsed kinnisvara hoolduse juhendid tehnilise hindamise läbiviimiseks.


Üheselt arusaadavas vormis kirjalik tehnilise seisukorra hindamise raport loob eeldused, et erinevad osapooled, olgu nendeks siis kinnisvara ostja, müüja, ehitaja, remontija või haldaja, saavad asjadest ühtemoodi aru. Erapooletu eksperdi ja tänapäevase insenerteabe kaasamine tagavad kinnisvaratehingute ning tuleviku majandamise kulude suurema läbipaistvuse. Tehnilise seisukorra kaardistamine aitab ühtlasi vältida arusaamatusi ja vaidlusi näiteks kinnisvara varjatud puuduste avastamisel, korrashoiuks vajaminevate remonditööde kavandamisel või juba tehtud tööde kvaliteedi hindamisel.

Kinnisvara tehnilise hindamise võib jagada kolmeks. Esiteks, kinnisvara ostueelne tehniline hindamine kaardistab ostetava vara tehnilise seisukorra ja korrashoiuga seotud kulud tulevikus. Teiseks, uuema kinnisvara tehniline hindamine analüüsib erapooletult tehtud tööde kvaliteeti, võimaldades omanikul planeerida aegsasti raha nii võimalike puuduste kõrvaldamiseks kui ka tulevaseks hoolduseks ja remondiks. Ja kolmandaks, vanema kinnisvara tehniline hindamine aitab aegsasti planeerida raha hoonete hoolduseks ja remondiks.

Kui võrrelda tehnilist hindamist ja kinnisvarahindaja tööd, lähtuvad need erinevatest kriteeriumitest ja kogemusest. Kinnisvara tehnilise seisukorra hindamine eeldab selle teostajalt tehnilist haridust ning pidevat enesetäiendamist koos pikaajalise praktilise ehitamis- ja remondikogemusega. Tehnilise seisukorra hindaja peab kirjaliku raporti koostamisel olema erapooletu. See tähendab, et ta ei müü ega ehita, ei remondi ega halda, vaid tegeleb üksnes tehnilise hindamisega. Oma töös lähtub tehnilise seisukorra hindaja vastavast juhendist. Vara ülevaatusel fikseerib ta avastatud puuduste ja kahjustuste tähenduse, mõju ja tõsiduse astme konstruktsioonidele ning võimalikud riskid ja ohud hoone kasutajate tervisele.

Tehnilise hindamise raportis mainitakse üldsõnaliselt ka neid riske, mis kaasnevad sellega, kui leitud puudusi ei kõrvaldata. Terviklik hindamisraport sisaldab lisaks seisukorra ja võimalike riskide kirjeldusele enimkasutatavate ehitusmaterjalide, konstruktsioonide, tehnosüsteemide n-ö “parim-enne” ehk tehnilise kasutusea tabelit, millele lisanduvad reeglina vajaminevate tööde ligikaudsed maksumused. Tehniline kasutusiga määratakse aastatega kogutud uurimustest ja kogemustest, kuidas konstruktsioonid, ehitise osad, tehnosüsteemid või seadmed kasutamisele ning ajahambale vastu peavad.

Autor: Veiko Välja