Kui kaua sinu kortermaja tegelikult vastu peab?

Tänapäevased projekteerimis- ja ehitusstandardid kavandavad uue elamu kasutusajaks umbes 50 aastat. Tegelikkuses võib eluiga olla palju pikem – kuid ainult siis, kui kinnisvara regulaarselt hooldatakse.

Eestis on täna kasutusel ligikaudu 20 000 korteriühistute hallatavat korterelamut. Enamik neist on ehitatud 50–70 aastat tagasi. Nende terviklik tehniline seisukord ja tuleviku hoolduskulud on omanikele sageli teadmata.

Meil puudub laiem arutelu korterelamute kasutusea ja ehituskvaliteedi üle. Soomes loetakse hoonete tavapäraseks kasutuseaks 50–75 aastat. Seal on tavaks, et ühistud tellivad iga viie aasta järel tehnilise hindamise ja pikaajalise majanduskava. Seda teeb erapooletu spetsialist, kellel on ehitustehniline haridus ja pikaajaline kogemus kinnisvara hooldamises ning remondis. Hindaja töö põhineb kindlal juhendil. Ta ei oma, müü ega ehita hinnatavat kinnisvara, mis tagab sõltumatuse.

Kui soovid kinnisvara jätkusuutlikult majandada ja eluasemekulusid kokku hoida, tasub küsida:

• millised on hoone ülalpidamiskulud 5, 10 ja 15 aasta pärast,
• kas majale on tehtud terviklik tehnilise seisukorra hindamine,
• kas raporti koostas erapooletu spetsialist,
• kas raport sisaldab pikaajalist majanduskava ja remontide maksumusi.

Kortermajade kaasomandis olevate osade majandamise, tehnilise seisukorra ja ohutuse eest vastutavad seaduse kohaselt korteriühistu juhatus või juriidilisest isikust valitseja. Kaasomandis on kõik see, ilma milleta hoone tervikuna toimida ei saa. Korteriomanike üldkoosolek valib ühistule seaduslikuks esindajaks ja vastutajaks kas füüsilise isiku või vastava pädevusega juriidilise isiku.

Probleem on aga selles, et Eesti seadus ei nõua füüsilisest isikust juhatuse liikmetelt kinnisvara korrashoiu kogemust ega erialast koolitust. Samas on nende vastutus võrdne juriidilisest isikust valitsejaga, kellelt eeldatakse kutselise kinnisvarahalduri pädevust ja regulaarset täiendõpet.

Täna on kutselisi korteriühistu juhte Eestis alla saja. Kutselisi kinnisvarahaldureid, kes enamasti esindavad juriidilisi isikuid, on kaheksa korda rohkem. Tegelik turuvajadus pädevate juhtide ja haldurite järele on aga kordades suurem.

Vähese teadlikkusega haldamine võib kaasa tuua tõsiseid tagajärgi. Vaid mõni kuu tagasi varises ühes 1980. aastatel ehitatud elamus osaliselt sisse viimase korruse korteri raudbetoonist lagi. Väliselt nägi hoone korralik välja, kuid tegelik seisukord oli ohtlik.

Naaberriigis Soomes tekitas palju kõneainet ühe tuntud ehitusfirma reklaam Helsingis. Seal lubati uue kortermaja kasutuseaks 100 aastat. Hiljem tuli firmal täpsustada, et see on võimalik vaid siis, kui hoonet regulaarselt hooldada ja 2–3 korda kapitaalselt remontida.

Korteriomanike üldkoosolek ja ühistu juhatus otsustavad, milliseid vahendeid kasutatakse uute majade majandamiseks või vanade rekonstrueerimiseks. Kõik sõltub teadlikkusest ja vastutusest – kas maja kestab kaua ning millised saavad olema selle ülalpidamiskulud.

Autor: Veiko Välja

Küsimuste tekkides ja kui soovite ühistujuhina või kinnisvaraomanikuna antud teemal rohkem teada saada, siis võtke palun minuga lahkesti ühendust telefonil 5555 0105. 

Vaata ka: https://majandus.postimees.ee/8309568/projektijuht-selgitab-kui-kaua-kortermaja-tegelikult-vastu-peab

Õhutihedaks ehitatud kinnisvaraga kaasnevad mitmed ohud

On kõnekas fakt, et suurt osa täna kasutusel olevast elukondlikust kinnisvarast majandatakse paljude aastate jooksul harjumuspäraseks saanud viisil, millel pole midagi ühist probleeme ennetada võimaldava insenerteabega.

Kinnisvara tehnilisest seisukorrast tervikpildi puudumine ja soov iga hinna eest korrashoiuks või remondiks vajalikke vahendeid kokku hoida, võivad põhjustada koduomanikele tõsiseid probleeme ja isegi pöördumatute tagajärgedega õnnetusi. 

Kõnekaim juhtum toimus nüüd juba aastaid tagasi, kus õhutihedaks renoveeritud korteri gaasiboileri tekitatud vingugaasi tõttu kaotas oma elu 6 aastane laps. Vaid mõni aeg hiljem, peale KOV ja päästeameti spetsialistide läbiviidud korteriühistu liikmete personaalset nõustamist, juhtus samas kortermajas uus õnnetus.

Sarnase esmapilgul enesehävitusliku käitumise üheks ajendiks võib üsna tõenäoliselt pidada laialdaselt propageeritud hoonete energiatõhustamist. Lihtsalt öeldes soovivad paljud korteriomanikud ja -ühistud konstruktsioonide soojustamise või ka näiteks korteris akende vahetamise ja „liigsete“ ventilatsiooniavade sulgemisega küttele kuluvat raha kokku hoida. Kõike seda siis tõestatult elanike tervise või lausa elu ohtu seadmise hinnaga.

Hiljuti inglise teadlaste antud hinnangu kohaselt võib energiatõhusate hoonete siseõhu halb kvaliteet 2050. aastaks kahekordistada sealsete astmahaigete arvu. On üheselt selge, et hoonete energiatõhususele esitatavate nõuete kasvuga võivad suureneda kodudes puudulikust õhuvahetusest tingitud terviseprobleemid – sagenevad erinevad hingamisteede haigused ja allergiad. Mis on otsene lisakulu nii elanike endi rahakotile kui riigi tervisekassale.

Lahendame probleemid praktilise insenerteabe abiga

Kui patsient tunneb ennast halvasti, siis soovitab arst tal esmalt mõõta kehatemperatuuri. Vaid kraadimisega ükski pädev arst haigusi ei ravi. Korteriomanike kaitseks ja ühena probleemide ennetamise vahendina on ette nähtud ohust teavitava anduri paigaldamine. Vingugaasi anduri paigaldamise kohustus ( hoones või korteris kus on tahkekütteseadmed, mis võivad ohtlikku vingugaasi tekitada – gaasiboiler, ahi, kamin, pliit, katel ), kirjutati seadusesse just peale üha sagenevaid ja saatuslike tagajärgedega õnnetusi. Kuid kas üksi anduri ostmine ja paigaldamine lahendab puuduliku õhuvahetuse probleemi? Lisaks vajab eriti just niisketes ruumides töötav andur töökorras püsimiseks pidevat hooldust ja kontrolli, mille eest hea seisma ja vastutama peab ikka vaid konkreetse korteri või maja omanik. Kaasaarvatud need omanikud, kes soovivad küttelt ja ventilatsioonilt raha kokku hoida.                                   

Kõigi ruumide õhuvahetuse toimimist saab ja tuleb kontrollida                                             

Kehva ventilatsiooni võib esineda kõigis korterites ja majades. Erandiks pole kõrge energiatõhususe klassi saanud hooned, kuigi võiks arvata, et see on vaid vanemate ja remontimata hoonetega kaasnev probleem. Seda esineb teadaolevalt just nended hoonetes, kus on kasutatud kaasaegseid ehitusmaterjale ja tehnosüsteeme, kuid ei ole sealjuures arvestatud piisava õhuvahetuse tagamisega. Sellistes hoonetes ei pruugi ventilatsiooni tagamiseks abiks olla isegi traditsiooonilisest akende avamisest. Või milleks siis sellisel juhul üldse hooneid tänapäeva nõuetele vastavalt soojustada, kui nendele töödele kulutatud summad külmal ajal läbi akna tuulde lasta?

Kuidas majandada ja remontida odavamalt

Kasutuses olevate ehitiste ohutuse tagamiseks tuleb nende terviklikku tehnilist seisukorda vähemalt iga 5 aasta järel hinnata. Ventilatsiooni toimimist samuti. Ilma piisava remondi ja hoolduseta pole ükski hoone igavene. Seega tasuks lisaks andurite paigaldamisele, hiljemalt kinnisvara ostmise/omandamise või selle järgsel ajal korraldada oma vara korrashoiu ja säilitamise parem kavandamine – dokumenteerides aegsasti võimalikud puudused ja nende kõrvaldamiseks vajaminevate tööde maksumused. Määratledes ühtlasi hoone seisukorra ajajoonel, ehk siis hoone konstruktsioonide ja kõigi tehnosüsteemide töökorras hoidmise parim enne ajavahemikud.

Võimalike probleemide tähelepanuta jätmine ja edasiklükkamine vaid suurendavad vajaminevate tööde maksumust. Tööde kallinemine ei tulene ainult hindade tõusust vaid ka sellest, et hoonete kahjustused ajas üha kiiremini süvenevad.

Autor: Veiko Välja / blogija @ https://veikovalja.blogspot.com.ee/

Vaata ka: https://www.theguardian.com/society/2015/sep/20/energy-efficient-homes-could-worsen-asthma

Korterelamu säilitamine on kõigi korteriomanike ühine huvi

Korteriühistutes on pigem reegel kui erand, et üldkoosolekutel osaleb ja mõtleb ühistu majandamisega seotud küsimustes kaasa vaid murdosa korteriomanikest. Millest selline olukord ühistule oluliste majandamisotsuste tegemisel või tegemata jätmisel kõneleb?

Korterelamu juhatuse liikmete või juriidilisest isikust valitseja kohustus on omanike igakülgne informeerimine. Määratud vastutaja peab üldkoosolekut, teisisõnu ühistu kõrgeimat juhtimisorganit, teavitama korteriühistu kaas- ja eriomandi seisukorrast. Professionaalselt dokumenteeritud ja omanikele enne koosolekut edastatud seisukorra info motiveerib osalema, siis on mida arutada. Ühistu liikmete kaasomandis ja vastutusel on elamu piirde-konstruktsioonid, eriosad ja tehnosüsteemid, ilma milleta kortermaja kui tervik toimida ei saa ja millest osad asuvad korteris (eriomand) sees.

Kinnisvara kirjalikult dokumenteeritud Tehnilise Seisukorra (TS) raporti ja pikaajalise majanduskava koostamise eesmärk on omanike parem kaasamine, andes ühistule oluliste majandamisotsuste tegemiseks üheselt arusaadava sisu. Vastav praktika on kasutusel kõigis arenenud kinnisvaraturuga riikides, kus kinnisvara omanikud ja ostjad saavad tellida seisukorra ülevaate või detailsema uuringu, mis kannavad erinevaid nimesid, olgu selleks siis HomeBuyers Report, Building Survey, Kuntotarkastus, Kuntotutkimus vms.

Juhendi kohast TS hindamise ülevaatust võib sarnaselt ühistu raamatupidamise revideerimisele nimetada ka kortermaja ehitustehnilise seisukorra revisjoniks. Kinnisvara TS revisjoni käigus määratleb erapooletu osapool hinnatava hoone remondi, hoolduse ja investeeringute vajadused 5-10 aastale.

Kinnisvara TS hindamine koos pikaajalise majanduskava koostamisega eeldab teostajalt ehitustehnilist haridust, koos pikaajalise praktilise ehitus- ja remondikogemusega. Kinnisvara TS hindamine pole võrreldav kinnisvaramaakleri või müüja koostatud hindamisaktiga, need on kaks diametraalselt erineva eesmärgi ja sisuga dokumenti.

Valminud TS hindamise raporti põhjal peavad omanikud, kes ei oma ehitusalast haridust, saama ülevaate ehitise seisukorrast ja investeeringute vajadustest. Pikaajalise vaate kaasamine aitab vastutajatel planeerida vahendeid kinnisvara säilitamiseks ja ennetada ehitise ning selle oluliste osade piltlikult öeldes „kõlblik kuni“ või „parim enne“ kuupäeva saabumine.

Mis kõik kokkuvõttes vähendavad riske kinnisvarale remondivõla, ajas üha korduvate avariide ja seeläbi ootamatute lisakulude tekkimisele.

Autor: Veiko Välja

Kuvatõmmis: YLE, kinnisvara statistikat põhjanaabritelt