Milleks tellida kinnisvara tehnilist ülevaatust?

Rääkisin hiljuti ühe naftarikkast riigist pärit IT-ärimehega, kes elab praegu Kesk-Euroopas ning edendab oma äri muuhulgas ka Baltimaades.Ta ei jõudnud ära imestada, kuidas me ehitame hooneid, mis suuremahulise energiakulutamise asemel seda ise toota suudavad.


Isegi, kui päikesepaneelid, elektri tootmine, maasoojus ning liginullenergia kuluga kortermajad kõrvale jätta, on kinnisvara majandamise ehk just selle tehnilise seisukorra ja tuleviku kulude teadvustamisega vaja veel palju tööd teha. Ühelt poolt vajab selgitamist, milline on meie laiuskraadil elades tänapäeva nõuetele vastav kinnisvara. Teisalt ei ole ju kinnisvara ostja ega selle pikaajaline omanik reeglina ise ehitus-, elektri-, kütte-, ventilatsiooniinsener ning projekteerija ühes isikus, et teaks täpselt, millised on vara korrashoiuga kaasnevad tulevikukulud.

Heitliku kliimaga Ühendkuningriikides ja Põhjamaades pakutakse kinnisvara ostjale ja omanikule ülevaadet, mis kannab erinevaid nimesid, olgu selleks siis HomeBuyer`s Report, Building Survey, Kuntotarkastus, Kuntotutkimus vms. Ka Eestis on juba mõned head aastad olemas eestikeelsed kinnisvara hoolduse juhendid tehnilise hindamise läbiviimiseks.


Üheselt arusaadavas vormis kirjalik tehnilise seisukorra hindamise raport loob eeldused, et erinevad osapooled, olgu nendeks siis kinnisvara ostja, müüja, ehitaja, remontija või haldaja, saavad asjadest ühtemoodi aru. Erapooletu eksperdi ja tänapäevase insenerteabe kaasamine tagavad kinnisvaratehingute ning tuleviku majandamise kulude suurema läbipaistvuse. Tehnilise seisukorra kaardistamine aitab ühtlasi vältida arusaamatusi ja vaidlusi näiteks kinnisvara varjatud puuduste avastamisel, korrashoiuks vajaminevate remonditööde kavandamisel või juba tehtud tööde kvaliteedi hindamisel.

Kinnisvara tehnilise hindamise võib jagada kolmeks. Esiteks, kinnisvara ostueelne tehniline hindamine kaardistab ostetava vara tehnilise seisukorra ja korrashoiuga seotud kulud tulevikus. Teiseks, uuema kinnisvara tehniline hindamine analüüsib erapooletult tehtud tööde kvaliteeti, võimaldades omanikul planeerida aegsasti raha nii võimalike puuduste kõrvaldamiseks kui ka tulevaseks hoolduseks ja remondiks. Ja kolmandaks, vanema kinnisvara tehniline hindamine aitab aegsasti planeerida raha hoonete hoolduseks ja remondiks.

Kui võrrelda tehnilist hindamist ja kinnisvarahindaja tööd, lähtuvad need erinevatest kriteeriumitest ja kogemusest. Kinnisvara tehnilise seisukorra hindamine eeldab selle teostajalt tehnilist haridust ning pidevat enesetäiendamist koos pikaajalise praktilise ehitamis- ja remondikogemusega. Tehnilise seisukorra hindaja peab kirjaliku raporti koostamisel olema erapooletu. See tähendab, et ta ei müü ega ehita, ei remondi ega halda, vaid tegeleb üksnes tehnilise hindamisega. Oma töös lähtub tehnilise seisukorra hindaja vastavast juhendist. Vara ülevaatusel fikseerib ta avastatud puuduste ja kahjustuste tähenduse, mõju ja tõsiduse astme konstruktsioonidele ning võimalikud riskid ja ohud hoone kasutajate tervisele.

Tehnilise hindamise raportis mainitakse üldsõnaliselt ka neid riske, mis kaasnevad sellega, kui leitud puudusi ei kõrvaldata. Terviklik hindamisraport sisaldab lisaks seisukorra ja võimalike riskide kirjeldusele enimkasutatavate ehitusmaterjalide, konstruktsioonide, tehnosüsteemide n-ö “parim-enne” ehk tehnilise kasutusea tabelit, millele lisanduvad reeglina vajaminevate tööde ligikaudsed maksumused. Tehniline kasutusiga määratakse aastatega kogutud uurimustest ja kogemustest, kuidas konstruktsioonid, ehitise osad, tehnosüsteemid või seadmed kasutamisele ning ajahambale vastu peavad.

Autor: Veiko Välja

Isetegevuslik remonditöö võib kahjustada naabrite vara

Mis saab siis, kui äsja remonditud korteris seina taga amortiseerunud või osaliselt vahetamata jäänud vee- või kanalisüsteemi detail järgi annab? Millal üldse peaks torustikke vahetama ja milline on nende eeldatav tööiga? Kes ja kas korvab oma aja ära elanud torustike lekkimisest tekkivad kahjud? 

Artikkel ilmus esmakordselt Delfi Ärilehes 2017. aastal 

Probleeme kortermajade majandamisega on ja mitte vähe. Enamasti seostatakse torustike ja püstikute kehva tehnilist seisukorda vanemate kortermajadega, kuid on piisavalt näiteid, et see pole ainult vanemate hoonete probleem.

Eelmise sajandi 90ndate esimeses pooles, tollal sisuliselt munitsipaalomanduses olnud kortermajades korterite erastamise järgselt, nappis enamikel värsketel korteriomanikel oma vara majandamiseks nii rahalisi vahendeid kui ka vajalikke kogemusi. Omanike jõukuse kasvades saabus lühikese aja jooksul turule laias valikus uudseid ehitus- ja remondimaterjale. Iga sellise toote müüja või paigaldaja kinnitusel üks parem kui teine.

Värsked omanikud kasutasid avanenud remondivõimalusi oma parimate teadmiste kohaselt ja agara isetegevusega. Ettevõtlikumad omanikud asusid sobival ajahetkel parandama oma korterites lekkivaid torusid, vahetama amortiseerunud vanne, WC-potte, radiaatoreid, paigaldama korterile parema müügihinna saamiseks dušinurki või isegi aurusaunu.
Enamikel juhtudel sarnaste remontide tulemusel vee- ja kanalipüstikute hoolduseks ettenähtud avad suletakse ja kaetakse kallite viimistlusmaterjalidega. Täna toimivates korteriühistutes võivad sellisel viisil remonditud korterite omanikud olla kõige suuremad kaasomandi korrashoiuks vajaminevate tööde vastased, sest rohkelt remondiraha on juba mõtlematult ja tervikpilti omamata kulutatud. Olgugi, et kaasomandit puudutavad isetegevuslikud remondid ei ole kuidagi seadusega kooskõlas ja võivad seeläbi kahjustada ka kaasomanike vara.

Tehnilise seisukorra võiks dokumenteerida

Kas kinnisvaraomanikuks saamise algusaegadest on tänaseks midagi muutunud? On ja ei ole ka – isetegemise rõõmu ei saa ju kelleltki ära võtta, kuid loodetavasti on paranemas ka kinnisvara tuleviku kulude, kortermajade puhul kaasomandi korrashoiuks vajalike hoolduste ja remontide planeerimise oskused. Vaatamata kõigele tundub oma korteri piires toimetamine endiselt äraütlemata odav, võimalikud probleemid saavad peidetud, korteri müük saab vajadusel kiirelt tehtud ja kõik lahendamist vajavad küsimused justkui lahendatud. Kuid seda vaid esmapilgul.

Mis saab äsja remonditud või ostetud ja kalli siseviimistlusega korteris siis, kui seina taga amortiseerunud või osaliselt vahetamata jäänud vee- või kanalisüsteemi detail järgi annab? Millal üldse peaks torustikke vahetama ja milline on nende eeldatav tööiga? Kes ja kas korvab oma aja ära elanud, elik amortiseerunud torustike lekkimisest tekkivad kahjud? Millised on uuemate kortermajade peamised probleemid antud küsimustes? Millest tuleks torutöödega seotud remontide planeerimist alustada?
Kõige otstarbekam (ka odavaim) viis torustike ja püstikute remondi või avariidega kaasnevaid tülikaid probleeme ennetada, on enne kinnisvara ostmist või remontide kavandamist põhjalikult dokumenteerida selle tehniline seisukord. Kuna korteri ostja, omanik või müüja enamasti seina sisse, taha ja naaberkorterisse ei näe, siis on mõistlik ostu- või remondiotsuste tegemisse kaasata erapooletu ja pikaajalise praktilise kogemusega asjatundja, kes viib läbi kinnisvara tehnilise hindamise.
Tehnilise seisukorra hindaja kirjalik raport sisaldab lisaks hinnatava tehnosüsteemi või ehitise osa seisukorra kirjeldusele ka pikaajalist majanduskava. Korteriühistu saab raporti abil aegsasti kavandada tuleviku hooldusteks ja remontideks vajaminevaid vahendeid.

Kinnisvara korrashoiuks ja hooldusteks vajalikku terviklikku tehnilist hindamist tuleb KH-kaartide juhendi järgi teostada iga 5 aasta järel.

Soovitused kortermajadele

1. Kortermaja korteris on kaasomandit kahjustamata, n-ö oma tööna lubatud remontida vaid kuni pinnakatteni – vana tapeedi, värvi, pahtli, parketi, põrandakatte jne eemaldamine.
2. Torutöid on kortermajas tunduvalt odavam ette võtta tervikuna ja aegsasti plaanituna, teostades selleks eelnevalt terviklik tehnilise seisukorra hindamine.
3. Uuemates kortermajades kinnisvara omandamisel või ühistu loomisel tasub koheselt dokumenteerida kinnisvara terviklik tehniline seisukord ja koostada pikaajaline majanduskava.
4. Oma kortermaja tehnilise seisukorra hindamise raport ja pikaajaline majanduskava peaksid tavainimesele lihtsalt arusaadavas vormis olema kättesaadavad igale korteriomanikule.

Autor: Veiko Välja 

Kui palju oleks vajalik koguda remondifondi?

Iga hoone vananeb ning aja jooksul suurenevad ka maja remondikulud. Kui palju on siis tarvis koguda remondiraha, et maja pidevalt korras ja toimivana püsiks? 

Artikkel ilmus esmakordselt Eesti Päevalehes ja Delfis 2017. aastal

Remondifondi suuruse määratlemisel tasub lähtuda rusikareeglist, et 50 aasta pärast, mil ka hästi hooldatud hoone vajab juba põhjalikumat remonti, võiks remondifondi olla kogunenud hoone kogumaksumusega võrreldes kahekordne summa.
Näiteks, kui kortermaja ehitusmaksumus oli 2 miljonit eurot, siis 50 aasta pärast oleks selle hinnanguline remondikulu 4 miljonit eurot.
Kõik sõltub muidugi eelkõige hoone projekteerimise, ehitamise ja juba teostatud remontide kvaliteedist ehk siis kinnisvara tehnilisest seisukorrast, mida tuleks iga 5 aasta järel nõuetekohaselt ka dokumenteerida.
Pikaajalise (5-10 aastat) remonttööde plaani puudumisega kaasnevad kuni 35% suuremad kulud hoone igapäevaseks ülalpidamiseks. Otsustamatus koos teadmatusega viivad paratamatult ajahetkeni, mil hoone amortiseerumine jõuab selleni, kus rekonstrueerimine võib muutuda omanikele kallimaks kui uue korteri ostmine.
Täna on see veel enamiku vanemate kortermajade terviklikul rekonstrueerimisel 2-5 korda odavam, kui tänapäevastele nõuetele vastavasse majja uue korteri ostmine. Mida rohkem kinnisvara ostjad ja omanikud oma vara väärtustavad, seda paremini võiksid nad teada selle korrashoiuks vajaminevaid kulusid.

Iga hoone, isegi tüüpprojekti järgi valminud kortermaja või eramu elukaar võib erineda sõltuvalt selle ehitamisel kasutatud materjalidest ja ehituskvaliteedist. Näiteks, kui ehitaja jaoks võib projektis ettenähtud lahendusest erinev teostus tuua 100 eurot kohest kokkuhoidu ja suuremat kasumit, siis tulevase omaniku jaoks võib see alles aastate pärast tähendada tuhandete eurode eest remondikulusid. Seega tasub juba kinnisvara ostes või tuleviku remonte kavandades kaasata vastava koolitusega asjatundja, kes lisaks tehnilise hindamise kirjalikule raportile koostab hoonele ka 5-10 aasta majanduskava.

Hoone haldajad ise üldjuhul pikaajalise praktilise ehitamise ja remondikogemust ei oma, seega sõltuvad halduskulud iga halduri konkreetsest tööpanusest, mis võib eri tüüpi kinnisvara puhul olla vägagi erinev.

Omanikel puudub arusaadav ja üheselt mõistetav info

Mida näitab meie tänane olukord – kas remondifondi kogutakse piisavalt? Reaalne olukord näitab, et probleemid kinnisvara korrashoiuks (remondifondi) vajalike vahendite planeerimiseks saavad alguse ennekõike kinnisvara omanikele üheselt arusaadava info puudumisest. Kuid kas iga omanik ikka teab ja peabki teadma, milline on just tema kinnisvara kõigi oluliste piirdekonstruktsioonide ( vundamendist katuseni ) ja vajalike tehnosüsteemide tehniline seisukord või torustike kavandatav tööiga?

Kinnisvara omanik, korteriühistu juhatus ja sageli isegi tubli projekteerija või ehitaja ei saagi iseenesest teha järeldusi hoone tervikliku tehnilise seisukorra kohta. Nõuetekohane tehniline ülevaatus, selle kõigile osapooltele üheselt arusaadavas vormis kirjalik dokumenteerimine, piisav remondifond ja pikaajalise majanduskava koostamine tagavad kinnisvara parema, läbipaistvama ning ühtlasi ka odavama majandamise.

Kinnisvara ostmisel või võimaliku remondi kavandamisel hoone seisukorra dokumenteerimises on põhjanaabrid meist ees. Puudulik hooldus, tehnosüsteemide avarii või muu planeerimata remont võib osutuda isegi korraliku kindlustuse olemasolul hooletule omanikule vägagi kulukaks.

Umbes 2 eurot ruutmeetri kohta oleks vajalik summa

Kui meie põhjanaabrite kortermajade remondifond on 4,50-5 eurot/m2, siis Eestis on vastav number täna vahemikus keskmiselt 0,50-1 eurot/m2. Arvestades meie sisemajanduse koguprodukti elaniku kohta, võiks see number Soomega võrreldes olla 2,5 kordne ehk siis vähemalt 1,8 – 2 eurot/m2.

Suurem remondifond ja nõuetekohaselt teostatud remonditööd tagaksid ühtlasi hoonete märgatavalt efektiivsema ja odavama majandamise. Seevastu kui ebapiisav remondifond suurendab aasta aastalt hoonete remondivõlga – vaatamata sellele, et omanike teada võlga justkui pole. Mis veelkord üle korrates tähendab seda, et hoonel ikkagi võlg on, aga seda pole korteriomanike tasandil kuigivõrd teadvustatud. Millest tulenevalt elavad paljud väikese sissetulekuga inimesed täna neile ilmselgelt üle jõu käivat majandamist nõudvas korteris või kortermajas.

Autor: Veiko Välja

O проблемах с реновацией домов и роли квартирных товариществ

В последние двадцать лет обслуживание большинства нуждающихся в реновации и находящихся в аварийном состоянии многоквартирных домов происходило в авральном порядке. Устранение основных изъянов, по мнению специалистов представляющее собой бомбу замедленного действия в строительно-техническом аспекте, еще предстоит осуществить в будущем.

Впервые опубликовано в Delfi.rus 07.04.2015

Проект по предоставлению "Кредексом" (KredEx) квартирным товариществам пособия по реконструкции (в размере 102 млн евро) требует, чтобы при рассмотрении заявок на реновацию зданий с долей субсидии в 25% и 40% (в Ида-Вирумаа — 35% и 50%) к работе привлекался консультант по техническим вопросам. Почему это было сделано только сейчас, становится ясным из проведенного Таллиннским техническим университетом в прошлом году исследования реконструированных многоквартирных домов.

Исследование описывает основные проблемы этих домов так: ”Заказчику не стоит брать на себя всю тяжесть по преодолению проблем, связанных с реновацией. Для этого в случае возникающей на разных этапах реконструкции необходимости лучше пригласить сведущих консультантов. Хорошего качества реконструкции можно добиться лишь при условии, что все этапы ее завершаются под тщательным контролем инженеров соответствующей специализации. В случае обнаружения просчетов, допущенных в предыдущем этапе, движение вперед возможно только после устранения этих просчетов”.

Это подтверждается и получаемой от квартирных товариществ сегодня обратной связью, они сообщают, что работам, предшествующим ремонту, фиксации строительно-технического состояния зданий и уходу за ними уделяется непозволительно мало внимания. Главной целью предпринимаемой реновации, как правило, является энергосбережение, которого за отсутствием достаточного количества средств и знаний надеются достичь за счет внутреннего климата квартир. Для многих неожиданностью становится тот факт, что плохой внутренний климат может обуславливаться заменой окон, утеплением конструкций или сокращением расходов на отопление, которые при отсутствии правильно построенной вентиляции приводят к повышению уровня влажности в помещении и появлению плесени. Невозможно хорошо чувствовать себя в надетом на голову пластиковом мешке, хотя голове и тепло, но дышать в нем трудно.

Пониманию функционирования соответствующего современным требованиям здания как единого целого мешает отсутствие осведомленности о новейших строительно-технических решениях и недостаток денежных средств. Квалифицированная оценка состояния многоквартирного дома, составление долговременной хозяйственной программы, планирование расходов на ремонт и обслуживание не у всех ассоциируются с экономией. Устранение проблем по мере их возникновения, и ведение хозяйства в режиме постоянного тушения пожара стимулируются торговцами, преподносящими реновацию исключительно как обещания снизить энергозатраты.

Если внимание уделяют только энергозатратам, серьезные и требующие первоочередного вмешательства строительно-технические проблемы могут остаться нерешенными в процессе реновации. Для экспертов не является новостью, что даже сегодня в эксплуатации могут быть здания с обвалоопасными балконами, пропускающими воду крышами и стенами, с аварийными и требующими капитального ремонта системами водо-, электро- и теплоснабжения. Во избежание этого все недвижимое имущество, как старое, так и новое, требует планомерного осмотра, ухода и ремонта.

При попытке подвести краткие итоги встает вопрос, какую помощь надо оказать владельцам квартир и недвижимости, чтобы они, имея в своем распоряжении ограниченные ресурсы, смогли избежать возникновения вышеописанных проблем и получить от реновации максимальный эффект?

Хочется надеяться, что первый шаг в этом направлении уже сделан: специалисты, которые будут задействованы в осуществлении новой программы "Кредекса", направленной на субсидирование реновации домов, где действуют квартирные товарищества, уже отобраны и проходят специализированные курсы.

Специалисты, представляющие себе полную картину современного обслуживания домов, разбираются в техническом состоянии зданий и не будут пытаться навязать заказчикам решения, на первый взгляд позволяющие добиться экономии, но в действительности половинчатые и исключающие истинное достижение поставленной цели.

Прошедший специальную подготовку технический консультант говорит: ”Наилучшие результаты достигаются тогда, когда при рассмотрении вопросов, связанных с хозяйственным обслуживанием недвижимости, принимаются в расчет данные не за год или два, а по крайней мере за десять лет. При этом даже поэтапно проводимые реконструкция и планирование должны учитывать условия, которые могут возникнуть в будущем. Это же правило применяется и при покупке недвижимости: вынося решение, необходимо уметь заглянуть за шикарную внешнюю отделку и потребовать от продавца рапорт, составленный независимым экспертом и правдиво отражающий состояние приобретаемого имущества. Другими словами, всегда полезно оценить возможные расходы на содержание и ремонт в будущем, чтобы избежать позднейшего обнаружения скрытых дефектов и связанных с их устранением расходов”.

В области обслуживания домов еще предстоит провести большую работу по информированию как товариществ, так и других владельцев недвижимости. Программой "Кредекса" по субсидированию квартирных товариществ предусматривается 50-процентное финансирование проектирования, надзора и услуг технического консультанта.

Autor: Veiko Välja Tõlke autor: J. Zhukov

Mida teha, kui kinnisvaral on remondivõlg?

Suurele osale kinnisvara omanikele ja potentsiaalsetele ostjatele on kinnisvara remondivõla mõiste pea tundmatu. Samas võib eri aegadel ehitatud ja remonditud kinnisvara tehnilise seisukorra osas märgata suuri erinevusi, mis ei kajastu kuidagi nende võimalikus müügihinnas. 

Osaliselt just sellest tulenevalt majandavad paljud kinnisvaraomanikud kui ka korteriühistud oma vara jätkuvalt viisil, mis nende endi teadmata ja sestap ajas märkamatult kogunevat remondivõlga üha suurendavad.

Kinnisvara remondivõlg on lahtiseletatult summa, mis tuleks hoone kui terviku korrashoiuks ja remondiks panustada, tagamaks selle tänapäevastele nõuetele vastavus kui ka pikaajaliseks säilitamiseks vajaminev tehniline seisukord. Remondivõlg tekib enamasti siis, kui hoone majandamisel hoitakse kokku probleeme ennetavate meetmete osas. Tulemuseks planeerimata ja arvatust märksa kulukamad remondid või halvemal juhul hoone enneaegne amortiseerumine. Olukord, mis ei tohiks ühelegi oma varast hoolivale omanikule olla kuidagi vastuvõetav.

Head eeskuju läheb vaja ja vähehaaval on hakatud meie kinnisvara majandamisega seotud probleeme üha rohkem teadvustama. Rahandusministeeriumi 2016. aastal antud hinnangu kohaselt oli näiteks riigi omanduses oleval kinnisvaral sel hetkel hinnanguliselt üle 0,5 miljardi euro suurune ja järgneva 5 aasta jooksul kahekordistuv remondivõlg – juhul kui vajaminevaid vahendeid hoonete korrastamiseks ei leita. Kuid ainuüksi juba võla teadvustamine võimaldab riigil aegsasti planeerida vajaminevaid vahendeid ja edasisi tegevusi. Seevastu elukondliku kinnisvara remondivõlg on suurel osal omanikest tänagi sootuks teadmata. Pisut annaks võimalikest suurusjärkudest aimu see kui võrrelda meie kinnisvara tehnilist seisukorda üle lahe asuvate põhjanaabrite omaga, kus kinnisvara remondivõla suuruseks hinnatakse miljardeid eurosid.

Remondivõla tekkimise ennetamine on odavam

Kinnisvara omanikele teadvustamata ehk siis kirjalikult dokumenteerimata remondivõlg võib olla nii uuel ja äsjavalminud, kui ka juba aastaid kasutuses oleval kinnisvaral. Teadaolevalt ükski hoone, isegi kõige kvaliteetsemalt projekteeritud ja ehitatud, pole ilma mõistliku ja eelkõige taskukohase majandamiseta igavene. Kinnisvara majandamine odavneb uuringute kohaselt 25-30%, kui kaasata kinnisvara tehnilise hindamise juurde erapooletu ja pikaajalise praktilise kogemusega osapool. Kinnisvara tehniline ülevaatus, näiteks KH-kaartide standardit järgides, sisaldab füüsilise ülevaatuse põhjal hoone seisukorra ja remondivajaduste kohta kirjaliku raporti ja pikaajalise majanduskava koostamist.

Kui vahendeid napib siis saab ja tulebki majandada paremini

• hästi ehitatud ja hooldatud kinnisvara remondivõlg ei teki üleöö - kinnisvara tehnilist ülevaatust teostatakse KH-kaartide standardi kohaselt vähemalt iga 5 aasta järel; 

• erapooletu tehnilise seisukora hindaja lähtub KH-kaartide juhendist ja standardi kohaselt dokumenteerib tehnilisel hindamisel enimkasutatavate ehitusmaterjalide, konstruktsioonide, tehnosüsteemide n-ö parim enne kasutusea, lähtudes aastatega kogutud uurimustest ja kogemustest konstruktsioonide, ehitise osade, tehnosüsteemide või seadmete vastupidavusest meie põhjamaises kliimas; 

• kokkuhoidlik kinnisvaraomanik ei saa jääda ootama lotovõitu, ega kurva saatusega kinnisvara-omanikele mõeldud TV-saadet vaadates pisaraid valama, vaid planeerib oma kalleima vara terviklikuks korrashoiuks ( vundament, drenaaž, kõik piirdetarindid, lisaks küte, vesi, kanal, elekter ventilatsioon, sisekliima ) aegsasti vajaminevad vahendid.

A summary of the article in English: The importance of the real estate repair and upkeep is still unknown for the most of the residential real estate owners and buyers - managing of the assets is on the level which consistently accumulates the debt (repair debt). The regular technical survey, documented by KH-cards instruction - preliminary planning of building repair and maintenance is the key action to avoid unreasonable high expenses and premature amortization of the assets. Good example - according to Ministry of Finance assessment in 2016 state-owned real estate property´s cost for urgent repair was equal to 0,5 billion euros with doubling upkeep expenses in next 5 years, if resources needed can not be found. Recognizing the situation referred to above, enables the state to assess the resources needed in order to plan further action.

The good question is what could be the cost estimated repair debt for residential real estate owners. Are they aware about the technical condition of their owned buildings?

The documented technical condition overview of the building made by experienced, impartial expert, together with long-term sustainable management plan, gives reduction in upkeep cost 25-30% ( VTT survey ).

Autor: Veiko Välja 
Artikkel ilmus portaalis kodus.ee

Kinnisvara asjatundmatu majandamine tuleb elanikel kallima hinnaga kinni maksta

Kõik hooned vajavad tulevikku vaatavat majanduskava, isegi tüüpprojekti järgi valminud, kirjutas Eesti Päevalehe erileht Ehitus ja Kinnisvara.

Õigel ajal oma kinnisvara töökorras hoidmiseks vajaminevate hooldus- ja remonttööde teadvustamine on kindel viis kõigi korteri- ja majaomanike kodukulude kokkuhoiuks. Kinnisvara majandamine ei ole sprint, vaid pigem maraton, mille mootor on hoonete plaanilised tehnilise seisukorra hindamised. Hoone füüsilise ülevaatuse ja tehnilise hindamise põhjal tulevikku vaatava majanduskava koostamine ja seisukorra uuringud on odavad, seevastu planeerimata või kiirustades tehtud remondid ettearvamatult kulukad.

Kehtib kogenud inseneride rusikareegel, et 50 aasta pärast, mil ka hästi hooldatud hoone vajab juba põhjalikumat remonti, võiks remondifondi olla kogunenud projekti kogumaksumusega (projekteerimine, ehitamine, tehnilised hindamised, hooldused) võrreldes kahekordne summa. Kõik hooned vajavad tulevikku vaatavat majanduskava, isegi tüüpprojekti järgi valminud, sest need erinevad nii ehitamise kvaliteedi, tehtud hoolduste kui ka eri aegadel kasutatud materjalide koha pealt, mõjutades sellega otseselt hoone eluiga. Kinnisvara majandamiskuludest moodustab ehitusmaksumus vaid ligikaudu 20% ja hoone kogu hilisem ekspluatatsioon ülejäänu.  

Et lühema distantsi läbinutel napib enamasti maratoniks vajaminevaid kogemusi, puudub paljudel tänastel lühiajalise kogemusega kinnisvaraomanikel ja -ostjatel ülevaade eluasemega seonduvatest remondikuludest tulevikus. Siin on palju tööd ees ootamas, sest valdav osa täna kasutusel olevast elukondlikust kinnisvarast vajab kas kapitaalremonti või energiatõhususe osas ajakohastamist. 

Kindlustamaks oma kinnisvara senisest efektiivsemat majandamist, on eelkõige kõigi omanike huvides kaardistada ja dokumenteerida hoone oluliste konstruktsioonide seisukord, tehnosüsteemid ja määratleda nende eeldatav turvaline tööiga. Eraldi tuleb fikseerida korterite puudulik õhuvahetus, peaaegu igas remonti vajavas või poolikult renoveeritud hoones esinevad hallitusprobleemid ja tehnosüsteemide parim enne möödumisega kaasnev. Probleemid, millest mööda vaatamine mõjutab otseselt nii elanike tervist, rahakotti kui ka niiskusest kahjustatud konstruktsioonide eluiga.

Dokumenteeritud hooldusajaloo puudumine ja planeerimata (avariide kõrvaldamine) remondid on kõige kulukam viis kinnisvara majandamiseks – paraku on see paljude pealtnäha heas seisukorras hoonete ühine tunnusjoon. Tänapäevase insenerteabe või korrashoiuks piisavate rahaliste vahendite planeerimise kogemuse puudumisest tulenevat mõtlematut rahakulutamist võib leida väga erinevatel ajajärkudel ehitatud kinnisvaral.

Mõned lihtsad nõuanded, mida võiks meeles pidada:

- enne hoone renoveerimist lase erapooletul osapoolel hinnata selle tehniline seisukord ja koostada pikaajaline majanduskava. Erapooletuks osapooleks ei saa olla hoone ehitaja, remontija, ehitusmaterjalide või seadmete müüja.

- kinnisvara ostmisel uuri ostetava vara tehnilist seisukorda, eriti kui müüjal puudub erapooletu osapoole kirjalikult dokumenteeritud info korteri- või maja tuleviku hoolduste, remondivajaduste ja sisekliima kohta.

- kõrvuta kindlasti hoonele antud energiamärgist korteri- või majasisese õhuvahetuse, niiskete ruumide seisukorra ja tervikuna kõigi sisekliimaga seotud küsimustega – hoone tehnilisel hindamisel saadud ja dokumenteeritud infoga.

- ära aja segi kinnisvara tehnilise seisukorra hindamist koos majanduskava koostamisega ühelt poolt ja teisalt kinnisvara hindamisakti – need on kaks diametraalselt erineva eesmärgi ja sisuga dokumenti.

Hoonete energiatõhustamise või esmapilgul soodsa kinnisvara hankimise soovist tiivustatud, kuid vähese ja erapooletu infota tehtud rekonstrueerimis- ja ka ostuotsuseid on aja möödudes sageli keeruline ja äärmiselt kulukas muuta. Probleemide õigeaegne tähelepanuta jätmine viib varem või hiljem selleni, et asjatundmatult majandatud kinnisvara aastatega kogunenud remondivõlg tuleb omanikel mõne aja möödudes juba tunduvalt kallima hinnaga kinni maksta.

Vaata ka: http://arileht.delfi.ee/news/uudised/kinnisvara-asjatundmatu-majandamine-tuleb-elanikel-kinni-maksta?id=77432858

Autor: Veiko Välja

Kinnisvara vs auto tehniline hindamine

Kinnisvara tehnilise seisukorra hindamiseks tuleks kindlasti valida erapooletu hindaja.

Olgu tegemist korteri, elamu või ärihoonega, ei tunne tänane kinnisvara ostja Eestis enamasti oma ostetava vara tegelikku tehnilist seisukorda ja tuleviku investeeringute vajadusi. Vaatamata sellele, et kinnisvara ja auto omavahel suures osas võrdlust ei kannata, on peaaegu kõigil Eestis ostetud autodel ette nähtud hooldusvälpadega ja dokumenteeritud hooldusraamatud. Seevastu kui kinnisvara puhul on vastav töö suurel osal omanikest üldse tegemata. Veelgi enam, paljudel hoonetel on ehitustehniline dokumentatsioon nii puudulik, et esmapilgul tühiste probleemide korral saab nende kõrvaldamist alustada vaid hoone tehnilise seisukorra süsteemsest kaardistamisest ja uuringutest. Alles seejärel saab rääkida probleemidele mõistlike lahenduste pakkumisest, mis kõik kokku eeldab pikaajalise praktilise ehitus- ja remondialase kogemuse ning insenerteabe olemasolu.

Erapooletu tehnilise seisukorra hindamine

Mujal maailmas tuntakse kindlaksmääratud standardite kohast tehnilise seisukorra hindamise protseduuri Technical Due Diligence (TDD) nime all, mis kinnisvara osas määratleb kolmanda ehk erapooletu osapoolena hinnatava hoone remondi, hoolduse ja investeeringute vajadused täna ja tulevikus. Kinnisvara tehnilise seisukorra erapooletu hindaja ei saa olla müügitehingust huvituv kinnisvaramaakler, arendaja, ehitaja või hinnatava objekti omanik.

Kui autot ostes, olgu uus või kasutatud mudel, uurime lisaks hinnale ka tehnilisi näitajaid ning seisukorda kirjeldavaid dokumente, siis kinnisvara ostmisel napib just selle tehnilist seisukorda kaardistavatest dokumentidest. Tihti piirdutakse ostuotsuse tegemisel müüja või ehitaja selgitustega ja kinnisvara hindamisaktiga, paremal juhul energiamärgisega, millest paraku ükski ei anna üksikasjalikku ülevaadet hoone tehnilisest seisukorrast ning tuleviku korrashoiuks vajaminevatest hooldus- ja remonditöödest.

Täna ei ole see enam erand, vaid pigem reegel, kui kinnisvaratehing jääb katki, sest müüja esitletud korteris, elamus või ärihoones ei ole arvestatud selle tehnilist seisukorda ja tuleviku investeeringute vajadusi. On ju enesestmõistetav, et me ei osta väliselt heas korras autot, mille tehniline ülevaatus ja diagnostika sõidukõlbmatuks või tõsist remonti vajavaks tunnistab.

Hoone elukaar ja investeeringute vajadus

Teadaolevalt on igal tuntud materjalil, tehnosüsteemil ja konstruktsioonil selle välja töötanud inseneri või hilisema hooldaja, remontija kogemuste ja teadmiste põhjal antud soovituslik kasutus- ja tööiga, mis koos ettevõetud renoveerimistöödega kujundavadki hoone elukaare. Kuhu oma elukaarel üks või teine hoone paigutub, selgub kinnisvara tehnilise seisukorra hindamisel, kus vajaminevate tööde kaardistamisega selgitatakse hoone puudused ja tuuakse välja selles elamise või töötamisega seotud võimalikud riskid – näiteks puudulik ventilatsioon, konstruktsioonide niiskuskahjustused, tervisele kahjulikud ained jne.

Pärast kinnisvara seisukorra hindamist koostatakse kirjalik raport. Põhjamaade kogemuse ja standardite kohaselt peab ka isik, kellel ei ole ehitusalast koolitust, saama raportist selge ülevaate ehitise või korteri seisukorrast ja tuleviku korrashoiu tagavate tööde ligikaudsest maksumusest. Lisaks investeeringute vajadusele tuuakse raportis välja avastatud puuduste ja kahjustuste tähendus, mõju ja tõsiduse aste konstruktsioonidele, inimeste tervisele ja muudele ohtudele hinnatavas hoones viibimisel. Raportis mainitakse ka riskid, mis kaasnevad sellega, kui puudused jäetakse soovitatud aja jooksul kõrvaldamata.

Meie kinnisvara tehniline seisukord on arvestades omanike pikaajalise hoolduse- ja remondikava koostamise kogemuse puudumist ja teisalt üha karmistuvaid energiatõhususe nõudeid juba pikka aega investeeringute ootuses. Kui auto tehnilist seisukorda hinnatakse ülevaatusel iga paari aasta tagant, siis kindlasti tasuks ka kinnisvara ülevaatusi ettenähtud aegadel järgida. Millised vajadused ülevaatusteks iga hoone puhul täpsemalt, on mõistlik enne tegutsemist dokumenteerida. Ainult nii saab tagada kinnisvara korrashoiu parema planeerimise ja ühtlasi märgatava kulude kokkuhoiu.

Huvitav artikkel ja fotod Eesti Päevalehes

Vaata ka: https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:6377478069799649282/

Taskukohane eluase on muutumas luksuseks

Paljude kinnisvaraomanike unistus taskukohasest eluasemest on meie elamufondi kiirelt jätkuva vananemisega muutumas luksuseks, mis lükkab edasi ka unistuse täitumise, kirjutas Veiko Välja Eesti Päevalehe erilehes Korteriühistute leht. ( käesolev artikkel ilmus ka Delfis )

Et näha tervikpilti, tuleb taaskord pöörduda ajas tagasi. Eelmise sajandi 1960–1980ndatel lahendati eluasemeprobleem odavate korterelamute massilise rajamisega. Tolle aja kohta luksuslikud suurpaneelidest ehitatud korterelamud said kiiresti populaarseks ja kõigi mugavustega korter oli linna puitagulist või veelgi kaugemalt tulnute jaoks tõeline hitt.

Paljud mäletavad veel seda lugu “Elasin ärklitoas üheskoos ämmaga, õnn tahtis pageda käest…”. Kes linna lagunevatest ja hooldamata puitagulitest välja kolida ei soovinud või saanud, pidid aastakümneid leppima "kõigi ebamugavustega".

Meil on vaja taskukohaseid lahendusi

Alates 1990ndate keskpaigast on 1960–1980ndatel valminud elamufondi tehniline seisukord liikunud järjepidevalt suunas, mis on iga ehitise, olgu siis suurpaneel-, puit-, tellis- või betoonhoone piisava hoolduse ja remondi tegematajätmise puhul paratamatu.

Selleks on ilma pikaajalise majanduskavata hoonete tehnilise seisukorra kiire halvenemine, tuues ühistegevuses kokkuleppele jõudmata omanikele kaasa korrashoiukulude kontrollimatu kasvu elik ebamõistlikult suured remondi- ja ülalpidamiskulud.

Täna on paljud spetsialistidki nõutud – kuidas edasi? Kes juurdleb selle üle, kas me vajame uut Lasnamäge ehk teisisõnu taskukohaseid eluasemeid või mitte, kes selle üle, kas hoonete lammutamine on paratamatu või kuidas kinnisvara turuväärtus ja hoonete energiatõhususe nõue kõik probleemid lahendab ehk rekonstrueerimist vajavad hooned korda teeb.

Küsime siis veel ja pakume ka ühtlasi lahendusi. Kas turul on piisaval hulgal erinevatele elanikkonna gruppidele taskukohaseid eluasemeid, mis vastaksid tänapäevastele tehnilise seisukorra ja energiatõhususe nõuetele? Hiljuti meedias edastatud uudis rääkis sellest, et üle poole Eesti korterelamutest vajaksid kohest remonti.

Enamikku neist põhjalikku remonti vajavatest ja tänagi minimaalseid mugavusi tagavatest eluasemetest on enam kui 40–50 aastat tagasi odavalt ja äärmiselt kõikuva ehituskvaliteediga ehitatud. Nende hoonete ülalpidamine ei ole täna enam nii odav, kui seda on tervisliku sisekliimaga, rekonstrueeritud või uues energiatõhusas kortermajas ja eramus.

Rekonstrueerimisele alternatiive ei ole

Aastakümnete tagused ebapopulaarsed ja tollal lagunenud puitagulid on täna end heas tempos uuendamas. Puitasumite amortiseerunud ja omanikele üle jõu käinud ülalpidamiskuludega hooned lammutatakse, kuid asemele ei tule kõige odavamad lahendused.

Samas on suur osa esialgsetest puitasumitest õnnestunud säilitada, kuid nende remont ja ülalpidamine on miljööväärtuslikul alal tunduvalt kulukam kui tänapäevastel energiatõhusatel korterelamutel.

Kuna alternatiive hoonete säilitamiseks peale tehniliste ülevaatuste, korrapärase hoolduse ja remontimise ei ole, on lahendus lihtne – kui taskukohast ja energiatõhusat uut ehitada ei saa, siis tuleb põhjalikult ajakohastada vana. Täna veel on see enamiku olemasolevate hoonete puhul odavam kui lammutamine ja selle asemele uue ehitamine.

Siin on mõtlemise koht kõigile korteriomanikele, kes pole veel saavutanud üksmeeles toimivat korteriühistut ja rekonstrueerimist vajavates korterelamutes või ka väikemajades maksavad oma korteri eest luksusliku eramu suurusjärgus kütte- ja korrashoiukulusid.

Igal juhul tasub oma eluasemega seotud kulud nüüd ja tulevikus kriitilise pilguga üle vaadata. Põhjamaade kogemuse ja standardite kohaselt on hästi hooldatud hoone eluiga keskmiselt 50 aastat, pärast seda vajab see elukaare pikendamiseks juba põhjalikumat remonti

Ohtlikud jääpurikad on märk hoolimatusest ja raiskamisest

Targalt tegutsedes saab jääpurikate ja -kamakate tekkepõhjuseid räästas või katusel ära hoida. 

Artikkel avaldati Eesti Päevalehes, Ehitus ja Kinnisvara erileht (märts 2017)

Nagu meie laiuskraadil juba tavaks on saanud, saabuvad talv, lumi ja ohtlikud jääpurikad paljudele kinnisvaraomanikele ootamatult. Samas ei tasu katustelt tuleneva ohu märke otsida tuleviku ilmaprognoosidest, kuivõrd isegi hinnatud asukohaga kinnisvarapiirkondade talvisest tänavapildist ja viimaste aastate uudiskünnist ületavate purikalugude pealkirjadest meedias.

Lume ja nullilähedaste temperatuuride saabudes kordub aastast aastasse sama stsenaarium. Murelikud ametnikud, kohalikud omavalitsused ja kindlustusfirmad hoiatavad kinnisvaraomanikke ja korteriühistuid räästas rippuvate jääpurikate ja hooldamata katustega kaasnevate ohtude eest, kutsudes omanikke üles erilisele hoolsusele. Aastatega väljakujunenud harjumuse kohaselt asuvad  kinnisvara korrashoiu eest vastutavad isikud tegutsema, mis reeglina tähendab hoone ümber kepikeste ja lintide paigaldamist või mõne labidamehe katusele saatmist. Kindlasti viitavad sarnaselt toimetavad kinnisvara omanikud piisavate rahaliste vahendite puudumisele. Rääkimata tänapäevase insenerteabe põhjal mõistliku ja rahalist kokkuhoidu tagava majanduskava koostamisest.

Nii kuuleme ikka ja jälle uudistest – koolilaps sai katuselt langenud jääpurika tõttu viga ja viidi haiglasse, kortermaja juures bussi oodanud ja jääkamakaga pihta saanud tütarlaps langes koomasse, vanalinnas sai raskelt vigastada ja suri hiljem haiglas seal jalutanud turist, rääkimata lugematul arvul pihta saanud ja lõhutud autodest. Karm reaalsus võib linnaruumis liikuvat pahaaimamatut jalakäijat tabada sulailmadega katustelt kukkuvate jääpurikate- ja kamakatega.

Miks ühel osal kinnisvaromanikest ja korteriühistutest probleeme talve tulekuga praktiliselt pole ja samas kõrval asuvas ning sarnases majas on probleemid üle pea kasvanud.  Millised on räästas purikate ja katustel jääkamakate tekkimise põhjused, ehk teisisõnu kuidas saab hoonetel võimalikke probleemide tekkimist ära hoida:

-          puudulikust soojustusest tingitud soojalekete kõrvaldamine – katuse või pööningu nõuetekohane soojustamine tuleb tunduvalt odavam, kui kulukate küttearvete eest tasumine;

-          jää sulatamise võimaluse lisamine vihmaveesüsteemidele – tuleb odavam kui jääst kahjustatud vihmaveesüsteemide remont või rennide käsitsi puhastamine;

-          katusele piisavate lumetõkete ja hoolduseks vajalike käiguteede rajamine – tuleb odavam kui maksta võimalike tervisekahjude ja ainelise kahju põhjustamise eest;

-          kõik eelnev kokku eeldab hoolduseks ja remondiks vahendite planeerimist – hoone tehnilise seisukorra ülevaatust, dokumenteerimist ja selle põhjal pikaajalise majanduskava koostamist.  

Kulude parema kontrolli alla saamiseks tasub harjumuspärased tegevused ja kinnisvara tehniline seisukord vähemalt iga 5 aasta järel taas värske pilguga üle vaadata. Tehtud tööde dokumenteeritud info ja tänapäevane insenerteave võimaldavad omanikel paremini planeerida tulevikuks vajaminevaid hoolduseid, remonte ja vahendeid.

Autor: Veiko Välja
Fotod: internet