Usutavasti andis paljudele kinnisvaraomanikele ja -spetsialistidele mõtteainet eelmisel nädalal Eesti Kinnisvarafirmade Liidu korraldatud konverentsil esitatud väide, et Eesti ja Skandinaaviamaade ehitussektori üheks olulisemaks erinevuseks on see, et põhjamaade tellija oskab vajaminevaid töid pikemalt ette planeerida.
Suur osa meie tänasest juba olemasolevast ja remonti vajavast elukondlikust kinnisvarast on olukorras, kus selle ehitustehniline seisukord ja tuleviku korrashoiuga kaasnevad kulud on tööde tellijate ehk siis näiteks korteriühistu, korteriomaniku kui ka kinnisvara ostja tasandil teadmata. Probleeme, mis on eelkõige seotud tänapäevasest insenerteabest kaugel olevate või sealt üksikute, enamasti avariiliste olukordade likvideerimiseks sobivate lahenduste kasutamist, saab muuta vaid tööde tellijatele ( kinnisvara omanikele ) hoone elukaarest tervikpilti luues. Ka tänased kinnisvara ostjad saaksid praegust olukorda muuta, kui nad ka tegelikult teaksid mida nad ostavad, nõudes ostetava vara tehnilist seisukorda ja tuleviku kulusid erapooletult kirjeldavat dokumenteeritud informatsiooni. Kinnisvara ostja või hoone omaniku poolse parima majandamise huvidest lähtudes ei saa kinnisvara tehnilise seisukorra erapooletu hindaja olla kinnisvara müügitehingust või remondist huvitatud osapool.
Peamiselt hruštšovkade nime all tuntud ja remontimata 50+ kortermajade omanikud on oma hoonete majandamisega tõsiselt kimpus, tingituna erinevate korteriomanike piisava ühistegevuse või korrashoiuks vajaminevate vahendite planeerimise puudulikkusest. Korrashoiust huvitatud omanikud ei saa sellesse piisavalt panustada, kuna jagavad vara vaid vormilt omanikega, kes näevad omandit vaid oma korteri piires, olles mõtteviisilt pigem korterite ajutised asustajad. Hoone tegelikku tehnilist seisukorda tundmata ja enamasti vaid avariide kõrvaldamiseks ette võetud töödega saavutatakse küll probleemide edasilükkamine, kuid võrreldes 5-10 aastat ette planeeritust märksa kallima hinnaga. Asjatundlike ja ajas kestvate lahendusteta on selliste hoonete edaspidine saatus ülalpidamiskulude kontrollimatu kasv ja lõplik amortiseerumine
.
Ka uus kinnisvara vajab ülevaatusi ja hooldust.
Kinnisvara elukaare pikendamisel ja kulude vähendamisel on lisaks regulaarsele hooldusele olulise tähtsusega projekteerimise ja ehitamise kvaliteet, ehitusmaterjalide ja tehnoloogiate sobivus meie põhjamaisesse kliimasse. Nii võib algselt nõukaaegse tüüpprojekti põhjal valminud ja läbimõeldult rekonstrueeritud kortermaja korter olla esmaostjale taskukohasem ja kindlam investeering, kui päris uue korteri või eramu omandamine.
Omanike ühistegevus ja kinnisvara pikaajalise majandamise vaade annab tulemuse
Hoolikalt renoveeritud Kalamaja, Pelgulinna, Supilinna jne – suuremate linnade eeslinnade 1900-30ndatel ( 75+ ) ehitatud hoonete, kortermajade korteriomanikud, kes hindavad ajastu stiili ja miljööväärtust, kaasates hoone majandamiseks tänapäevase insenerteabe pakutavaid lahendusi. Enne renoveerimist on dokumenteeritud hoone tehniline seisukord, mille põhjal näevad kõik kaasomanikud üheselt arusaadavat kirjeldust hoone ehitusaegse ja kaasaegse insenerteabe ühendamisega kaasnevast. Ühistegevuse tagamiseks on koostatud hoonele pikaajaline majanduskava – hoone korrashoidu nähakse tervikuna 5-10 aastat ette. Korteriomanikud on teadlikud tuleviku korrashoiuks planeeritavatest vahenditest ja miljööväärtusliku piirkonna hoonele tulenevatest nõuetest, mis võivad kaasa tuua keskmisest suuremad ülalpidamiskulud.
Mustamäe, Õismäe, Lasnamäe, Annelinn, jne 1965-80ndatel ehitatud ( 30+ ) – magalarajoonide kohest remonti vajava kortermaja korteriomanik on reeglina saanud korteri omanikuks juba nõukaajal, ostnud endale elamiseks või saanud päranduseks. Omanikest enamik, nägemata hoonet kui tervikut, ei soovi hoone pikaajalise korrashoiu plaani panustada, viidates isegi KredEx-i või KOV toetustest teadlik olles puuduvatele vahenditele. Isegi kui majas on juba moodustatud korteriühistu, puudub üldkoosolekul selge ülevaade kogu hoone kui terviku remondivajadustest ehk selle töökorras hoidmise kuludest tulevikus. Kortermajas viimistluselt viisaka korteri omandamise kaalumisel tasub kindlasti põhjalikumalt uurida kogu hoone tehnilist seisukorda, sest võimaliku müüja poolt korteri eest küsitav hind ja hindamisakt ei anna ligilähedastki ülevaadet peatselt saabuvatest või juba edasilükkamatutest remondikuludest.
Magalarajoonide osaliselt renoveeritud 30+ vanuses kortermaja korteriomanik on pisut paremas seisus kui täielikult käest lastud hoone omanikud. Seda tihti vaid esmapilgul ja väliselt. Sarnase kortermaja korteriomanik on olnud valmis oma omandisse panustama, kuid teinud seda tänapäevast insenerteavet omamata. Tulemuseks kulukad renoveerimistööd, mille kvaliteet ja kasutegur võrreldes panustatud vahenditele on küsitavad, või hoone olukorda veelgi halvendavad. Tüüpiline näide asjatundmatult renoveeritud kortermaja probleemidest on see, kui korteriomanik avab külmal ajal õhupuuduses aknad ja laseb konstruktsioonide soojustamisega saadud toasooja tuulde. Nagu ka soojustamiseks panustatud summad. Veelgi halvema variandi korral, näiteks külmasildadega hoone uue säästliku küttesüsteemi, aga kaasaegse ventilatsioonita hoonel puudub piisav õhuvahetus – tulemuseks hoone konstruktsioone pikaajaliselt kahjustav niiskus, mille lisandiks on hallitus. Halva sisekliimaga korterite elanikel võivad avalduda väga tõsised terviseprobleemid.
Paljude uute kaasaegsete kortermajade ja eramute omanikud on veendunud oma kinnisvara täiuslikkuses, kuid siingi tasub uurida, kas hoone majandamiseks on moodustatud piisav remondifond. Rusikareegel ütleb, et 50 aasta pärast, mil ka hästi hooldatud hoone vajab juba põhjalikumat remonti, võiks sinna olla kogunenud ehitusmaksumusega võrreldes kahekordne summa. Kogemus näitab, et äsjavalminud kinnisvara varjatud ehitustehnilised probleemid ei pruugi avalduda kohe ja tehnilise seisukorra ülevaatus on parim võimalikest garantiidest, et hoone töökorras hoidmine ei tooks 5-10 aasta pärast kaasa kulukaid üllatusi, mis avastamata jätmisel hilisemat remondikulu kordades kasvatavad.
Autor: Veiko Välja
No comments:
Post a Comment