Dekaad tagasi renoveeriti Eestis tervikuna pisut üle 130 korterelamu aastas ja tolleaegse ehitustempoga jätkates kulunuks kõigi remondivõlas korterelamute renoveerimiseks üle 175 aasta.
Täna on ühistute ja ametkondade ootused ning tegevused suunatud olukorra parandamisele, põhinedes paljuski EL poolt suurenevatele toetusmeetmetele ja tehaselise rekonstrueerimise hoogustamisele. Plaanitavad muudatused peaks paarikümne järgneva aasta jooksul tähendama üle nelja korra kiiremaid ehitusgraafikuid. Samas ei saa kõik tänased ühistud vaid ja ainult toetustele lootma jääda, sest need on suunatud enne 2000. aastat kasutusele võetud korterelamute renoveerimisele.
Riigi poolt 2021. aastal heaks kiidetud kinnisvarapoliitika põhimõtetes kirjeldatakse remondivõlga järgnevalt: „Remondikavas ettenähtud seisundi säilitamiseks ettenähtud tööde maksumus, mida pole teostatud ettenähtud ajal ning, mis on seetõttu edasilükkunud tulevikku (ei sisalda kasutaja vajadustest tulenevaid parendusi).“
Korterelamute pikaajalise haldamise kogemuse põhjal saab öelda, et ühistute remondivõla moodustavad tehnilise seisukorra hindamise kirjalikus raportis näidatud tööde maksumused, mida pole ettenähtud ajaperioodil teostatud või milleks ühistul puuduvad piisavad vahendid.
Remondivõlg tekib nii uuematel kui ka vanematel korterelamutel. Tehnilise seisukorra nõuetekohane ülevaatus viiakse läbi juhendi kohaselt ja kirjalik raport esitatakse korteriomanike üldkoosolekule tutvumiseks, aruteluks ja vajaminevate vahendite eraldamise otsustamiseks. Täpselt nii nagu korteriühistu juhatus tellib erapooletu raamatupidamise revisjoni, esitades vastava dokumendi korteriomanike üldkoosolekule tutvumiseks ja majandusaasta aruande kinnitamiseks.
Pikaajalise remondivõla tekkimise aitab ära hoida kinnisvara ehituse- või remondijärgse tehnilise seisukorra kirjalik dokumenteerimine. Ühistu majandatavas kortermajas korteri ostmisel tasub müüjalt küsida üle küsimused, millistele ei leia vastuseid avalikes registrites. Kõik vastused tuleks fikseerida kirjalikult. Juhul kui ühistul puudub erapooletu tehnilise seisukorra hindamise raport:
- uurida millised on ühistu liikmeks saamisega kaasnevad kohustused ja vastutuse piirid,
- kas ühistul on kirjalikult dokumenteeritud kujul korterelamu ehituse või olulise remondi järgselt (pädeva ehitaja) koostatud hooldusjuhendid,
- kui palju ja mille alusel ühistus korteriomanikelt remondifondi makse kogutakse.
Eeltoodud küsimustele vastamise kohustus on korteri müüjal. Vahetult ehitamise või rekonstrueerimise järgselt vastutab vastuste andmisel ehituse tellija või ühistu juhatus. Vastutus saab alguse kortermajas korteri omandamise või juhatusse asumisega.
Korteriomanike üldkoosoleku määratud vastutaja, valitud juhatuse liige või vastavat pädevust omav juriidilisest isikust juhatuse kohusetäitja / valitseja, peab pärast ehitamise või rekonstrueerimise lõppemist perioodiliselt üldkoosolekule aru andma kaasomandi eseme ehk hoone kui terviku tehnilisest seisukorrast ja selle tuleviku korrashoiuks vajaminevatest vahenditest.
Teadolevalt on korterelamus ühistu liikmete (korteriomanike) kaasomandis kõik see, milleta kortermaja kui tervik toimida ei saa. Korteriomanike kaasomandis on elamu katus, fassaad, avatäited ja tehnosüsteemid, sh korteris (eriomand) olevad kandvad vaheseinad, -laed ja põrandad, uksed ja aknad, mis on seotud elamu projektijärgse ventilatsiooni ehk õhuvahetuse või konstruktsioonide niiskustakistuse tagamisega.
Tehnilise seisukorra hindamise kirjaliku raporti koostamine aitab ühtlasi vältida arusaamatusi ja võimalikke kulukaid vaidlusi tulevikus, näiteks:
- kinnisvara/korteri ostu-müügitehingu sõlmimise järgselt,
- remonditööde kavandamisel või juba teostatud ehitus- ja remonditööde kvaliteedi hindamisel,
- haldus- ja korrashoiuteenuste kavandamisel,
- üldkoosolekul oluliste majandusotsuste tegemisel,
- sh remondifondi makse kehtestamisel.
Autor: Veiko Välja
Sama artikkel on avaldatud Postimehe veebis: https://majandus.postimees.ee/8146165/projektijuht-selgitab-milline-on-remondivolas-korterelamute-tulevikuvaljavaade
