Remondivõlas korterelamute tulevikuväljavaade, kümme aastat hiljem

 

Dekaad tagasi renoveeriti Eestis tervikuna pisut üle 130 korterelamu aastas ja tolleaegse ehitustempoga jätkates kulunuks kõigi remondivõlas korterelamute renoveerimiseks üle 175 aasta.

Täna on ühistute ja ametkondade ootused ning tegevused suunatud olukorra parandamisele, põhinedes paljuski EL poolt suurenevatele toetusmeetmetele ja tehaselise rekonstrueerimise hoogustamisele. Plaanitavad muudatused peaks paarikümne järgneva aasta jooksul tähendama üle nelja korra kiiremaid ehitusgraafikuid. Samas ei saa kõik tänased ühistud vaid ja ainult toetustele lootma jääda, sest need on suunatud enne 2000. aastat kasutusele võetud korterelamute renoveerimisele.

Riigi poolt 2021. aastal heaks kiidetud kinnisvarapoliitika põhimõtetes kirjeldatakse remondivõlga järgnevalt: „Remondikavas ettenähtud seisundi säilitamiseks ettenähtud tööde maksumus, mida pole teostatud ettenähtud ajal ning, mis on seetõttu edasilükkunud tulevikku (ei sisalda kasutaja vajadustest tulenevaid parendusi).“

Korterelamute pikaajalise haldamise kogemuse põhjal saab öelda, et ühistute remondivõla moodustavad tehnilise seisukorra hindamise kirjalikus raportis näidatud tööde maksumused, mida pole ettenähtud ajaperioodil teostatud või milleks ühistul puuduvad piisavad vahendid.

Remondivõlg tekib nii uuematel kui ka vanematel korterelamutel. Tehnilise seisukorra nõuetekohane ülevaatus viiakse läbi juhendi kohaselt ja kirjalik raport esitatakse korteriomanike üldkoosolekule tutvumiseks, aruteluks ja vajaminevate vahendite eraldamise otsustamiseks. Täpselt nii nagu korteriühistu juhatus tellib erapooletu raamatupidamise revisjoni, esitades vastava dokumendi korteriomanike üldkoosolekule tutvumiseks ja majandusaasta aruande kinnitamiseks.

Pikaajalise remondivõla tekkimise aitab ära hoida kinnisvara ehituse- või remondijärgse tehnilise seisukorra kirjalik dokumenteerimine. Ühistu majandatavas kortermajas korteri ostmisel tasub müüjalt küsida üle küsimused, millistele ei leia vastuseid avalikes registrites. Kõik vastused tuleks fikseerida kirjalikult. Juhul kui ühistul puudub erapooletu tehnilise seisukorra hindamise raport:

• uurida millised on ühistu liikmeks saamisega kaasnevad kohustused ja vastutuse piirid,
• kas ühistul on kirjalikult dokumenteeritud kujul korterelamu ehituse või olulise remondi järgselt (pädeva ehitaja) koostatud hooldusjuhendid,
• kui palju ja mille alusel ühistus korteriomanikelt remondifondi makse kogutakse.

Eeltoodud küsimustele vastamise kohustus on korteri müüjal. Vahetult ehitamise või rekonstrueerimise järgselt vastutab vastuste andmisel ehituse tellija või ühistu juhatus. Vastutus saab alguse kortermajas korteri omandamise või juhatusse asumisega.

Korteriomanike üldkoosoleku määratud vastutaja, valitud juhatuse liige või vastavat pädevust omav juriidilisest isikust juhatuse kohusetäitja / valitseja, peab pärast ehitamise või rekonstrueerimise lõppemist perioodiliselt üldkoosolekule aru andma kaasomandi eseme ehk hoone kui terviku tehnilisest seisukorrast ja selle tuleviku korrashoiuks vajaminevatest vahenditest.

Teadolevalt on korterelamus ühistu liikmete (korteriomanike) kaasomandis kõik see, milleta kortermaja kui tervik toimida ei saa. Korteriomanike kaasomandis on elamu katus, fassaad, avatäited ja tehnosüsteemid, sh korteris (eriomand) olevad kandvad vaheseinad, -laed ja põrandad, uksed ja aknad, mis on seotud elamu projektijärgse ventilatsiooni ehk õhuvahetuse või konstruktsioonide niiskustakistuse tagamisega.

Tehnilise seisukorra hindamise kirjaliku raporti koostamine aitab ühtlasi vältida arusaamatusi ja võimalikke kulukaid vaidlusi tulevikus, näiteks:

• kinnisvara/korteri ostu-müügitehingu sõlmimise järgselt,
• remonditööde kavandamisel või juba teostatud ehitus- ja remonditööde kvaliteedi hindamisel,
• haldus- ja korrashoiuteenuste kavandamisel,
• üldkoosolekul oluliste majandusotsuste tegemisel,
• sh remondifondi makse kehtestamisel.

Autor: Veiko Välja

Sama artikkel on avaldatud Postimehe veebis: https://majandus.postimees.ee/8146165/projektijuht-selgitab-milline-on-remondivolas-korterelamute-tulevikuvaljavaade

Koostades korterelamule pikaajalise majanduskava 5-10 aastale, välistame kuluka remondivõla tekkimise.

Lähtudes Euroopa Liidu korterelamute energiakulude vähendamise plaanist aastani 2050, vajaks üks keskmise suurusega ja enne 2000. aastat kasutusse võetud ja remondivõlas Eesti korterelamu juba lähiajal oma ühistu rahakotti vähemalt 1,5 miljonit eurot remondiraha. Millega EL enda struktuurfondide toetuse abil rekonstrueeritud korterelamus Tallinnas või Tartus, kaasneks ligikaudu 100-150 eurot laenumakset korteri kohta kuus (40-50 korteriga elamus), miinus vähenevad küttekulud ja pluss kinnisvara turuväärtuse kasv.

 Rekonstrueerimise toetuse määr 30-50% sõltub kinnisvara asukohast ja puuduolev osa tuleb oma vara korrashoiuks investeerida korteriomanikel. Samas kõigile ei pruugi toetusi nüüd ja praegu jaguda, tuleb võtta järjekorda, kuna oma taskukohasuse ja kasutusea piiri saavutanud korterelamute remondivõlg on kogunenud omanikele ajas märkamatult, moodustades tänase seisuga Eestis tervikuna hinnanguliselt 20-28 miljardit eurot. Milliste vahendite planeerimine, rekonstrueerimise projekteerimine ja nõutud mahus remontideks realiseerumine vajab tublisti aega.

 Nõukaaegsed elamud saavad toetuste abil uue ja parema hingamise

Täna on elamine terviklikult rekonstrueeritud nõukaaegses korterelamus taskukohasem, kui päris uue korteri omandamisel A-energiaklassi kortermajas. Majad, mis ehitati eelmise sajandi 60-90ndatel, saavad toetuste ja laenu abil uue elu ja parema hingamise.

 Korteriühistute teadlikkus, koos sooviga korrashoiu- ja majandamiskulusid kokku hoida, on aasta aastalt kasvanud. Koostades kortermajale pikaajalise majanduskava 5-10 aastale, ühes omanike poolt remondifondi kogutud omavahendite arvelt kaetava pangalaenu toel, saab täita ühistu püstitatud korras- ja kokkuhoiu eesmärgid, välistades sellega kuluka remondivõla tekkimise.

Teadaolevalt moodustavad korteriühistus remondivõla vahendid, mis on vajalikud kortermaja kui terviku korrashoiuks ja remondiks, tagamaks elanike ohutus, hoone energiatõhusus, ligipääsetavus ja nõuetekohane tehniline seisukord - piirdekonstruktsioonid, elekter, küte, vesi, ventilatsioon.

Korteriomanikele taskukohase eluaseme esmaseks tagatiseks on elamu plaanilised hooldused ja remondid. Kuniks taskukohast ja energiatõhusat uut ehitada on kulukam, tuleb vastavalt pikaajalisele majanduskavale korrastada või rekonstrueerida vana. Täna on see enamiku kasutuses olevate korterelamute osas odavam, kui lammutamine ja uue ehitamine.

Autor: Veiko Välja

 Artikkel ilmus 15.10.2023: https://arileht.delfi.ee/artikkel/120239854/kortermajade-renoveerimine-votaks-leibkondade-rahakotist-margatava-summa