Korterelamute majandamise ja korrashoiuga seonduv on viimastel aastakümnetel läbi teinud suure arengu. Kuigi valdkonna spetsialistide oskusteave, erinevad juhendmaterjalid ja soovitused pidevalt uuenevad, läheb praktiliste nõuannete edasiandmine kinnisvaraomanikele sageli väga visalt. Ent niinimetatud talupojamõistusest üksi korterelamu targal ja kuluefektiivselt majandamisel tänapäeval enam ei piisa.
Kinnisvara korrashoiuks peab nägema tervikpilti
Kaasaegsetele nõuetele vastava kortermaja mõistlik majandamine eeldab oma keerukuselt teadmisi, mis valdkonna juhtivate ekspertide ja ettevõtete ajas kogutud oskusteabe põhjal on koondatud kinnisvara korrashoiu standarditesse ja juhistesse. Korteriomanikel tuleb hoolega kaaluda, kas on mõistlik võtta enda kanda või jätta pigem asjatundja hooleks elamu korrashoiuga seotud tööülesanded, mis hõlmavad nii projekteerija, ehitus-, kütte-, veevarustuse-, ventilatsiooni- ja elektriinseneri, juristi, ehitus- ja hooldustehniku ning paljude teiste vastutust.
Korrashoiutegevuste parem juhtimine ja kinnisvaraomanike kulude kokkuhoid saab alguse sellest, et kõik osapooled, alates korteriomanikust kuni diplomeeritud insenerini on õigeaegselt informeeritud ning saavad asjadest võimalikult ühtemoodi aru. Omanikelt eeldab see ka valmidust ja soovi asjatundlikke ning valdkonnaalaseid praktilisi teadmisi vastu võtta.
Kogemus näitab, et omanike tahtmisest korterelamut kuluefektiivselt ise majandada tihti ei piisa, kuna puuduvad valdkonnapõhised teadmised ning erinevatel korteriomanikel on probleemide praktilisest lahendamisest erinev arusaam. Näiteks on kortermajas keeruline rakendada ühise majandamise põhimõtteid, kui omanikel puudub teadmine, kus algab ja kus lõpeb korteriomanike kaasomandis olev vara ning kuidas seda parimal võimalikul viisil korras hoida.
Kortermaja tulevikukulude planeerimine
Hoonete elueaks kavandatakse meie muutlikus põhjamaises kliimas keskmiselt 50 aastat, peale mida võib kortermaja vajada uueks elutsükliks kapitaalremonti. Kinnisvara korrashoiuga seotud kulude kavandamise rusikareeglina tuleks seega arvestada, et kui hoone ehituskulud on ligikaudu 20%, siis sealt edasi 80% moodustavad 50 aasta kestel kulutused plaanilistele hooldustele ja jooksvatele remontidele.
Samas kinnitavad erinevad uuringud, et kinnisvara plaanilised hooldused, tehnilise seisukorra nõuetekohane dokumenteerimine ja kaasaegse insenerteabe kaasamine vähendavad kulusid kuni 30%. Korterelamu majandamiskuludest tähendab see kuni kümneid tuhandeid eurosid kokkuhoidu.
Nõiaring korteri ostmisel
Täna on korteri soetamisel põhilisteks argumentideks ostu-müügihind ning asukoht. Edukale korterimüügile aitavad kaasa ka sellised märksõnad nagu energiatõhusus, liginullenergiahoone, madalenergiahoone, soojustagastusega ventilatsioon, maaküte, soojuspump ja muud kaasaegsetele lisandväärtustele viitavad sõnad.
Ent korterelamu hooldusvajaduste mõistmine ja vastavuse kontrollimine projektis lubatule eeldab tänapäeval ostjalt juba põhjalikumaid teadmisi. Harvad pole juhud, kus esmase müügiinfo põhjal tehtud ostuotsust hakatakse peale kinnisvara mõneajalist kasutamist kahetsema, kuna selguvad kortermaja tegelikud suured korrashoiukulud. Ootamatult kulukate remontide vajaduse selgumisel pannakse korter müüki ja uue väheteadliku ostja leidmisel kordub kõik taas.
Selliseid korteriomaniku rahakotile ebasoodsaid arenguid soodustavad mitmed tegurid. Üheks olulisemaks on elamuehituses uudsete ehitus-, viimistlusmaterjalide, tehnoloogiate ja seadmete liiga julge kasutamine meie põhjamaises kliimas. Sageli kipuvad tahaplaanile jääma tulevaste hoolduste tarbeks vajaminevad andmed, mis peaks eelkõige huvi pakkuma nii potentsiaalsetele korteriostjatele kui ka juba toimivate korteriühistute korteriomanikele.
Korteriomanike ja -ühistute rahalisi võimalusi arvestavate kinnisvara korrashoiuga seotud otsuste tegemiseks tuleks otsustamisprotsessi varakult kaasata pikaajalise praktilise korrashoiu- ja remondikogemusega spetsialiste, kes oskavad hinnata kortermaja tehnilist seisukorda ja tulevikukulusid.
Kortermaja remondivõla tähenduse mõistmine
Kortermaja kui terviku parem majandmine on alati seotud korrashoiukulude planeerimisega, mida tuleks teha juba kinnisvarakeskkonna kavandamise ja projekteerimise käigus. Kui seda pole õigel ajal piisavalt oskuslikult tehtud ning probleeme ennetavate meetmete pealt on kokku hoitud, on tulemuseks kinnisvarale ajas aina kasvava kuluka remondivõla tekkimine.
Kortermaja remondivõla all mõeldakse vahendeid, mida tuleks hoone kui terviku ja selle korteriomanike kaasomandis oleva osa korrashoiuks ja remondiks panustada, et tagada tänapäevastele nõuetele vastavus, kõigi elanike ohutus ja hoone pikaajaliseks säilitamiseks vajaminev tehniline seisukord.
Kortermaja õigeaegsete korrashoiutegevuste edasilükkamise peamiseks põhjuseks on tihti asjakohase informatsiooni ja vajaminevate rahaliste vahendite puudumine, kuid ka sellised korterelamud on võimalik valdkonda hästi tundva spetsialisti abiga järjele aidata.
Kaasaegsete kortermajade kuluefektiivne majandamine ja korrashoiuks vajalike vahendite planeerimine saab alguse omanike teadlikkusest ning sellest, kui arusaadavalt on dokumenteeritud, esitatud ja selgitatud neile asjakohast infot. Ent teadlikkuse tõstmiseks on vajalik korteriomanike, -ühistute ja kogenud kinnisvara korrashoiu spetsialistide sujuv ja järjepidev koostöö, mis tagab kõigile nõuetele vastava, hästi toimiva, kasutajatele ohutu ja heas korras kortermaja.
Autor: Veiko Välja, Stell Eesti AS kinnisvarahaldur
Sama arvamuslugu ilmus portaalis Kinnisvarauudised 08.07.2020
