Kinnisvara asjatundmatu majandamine tuleb elanikel kallima hinnaga kinni maksta

Kõik hooned vajavad tulevikku vaatavat majanduskava, isegi tüüpprojekti järgi valminud, kirjutas Eesti Päevalehe erileht Ehitus ja Kinnisvara.

Õigel ajal oma kinnisvara töökorras hoidmiseks vajaminevate hooldus- ja remonttööde teadvustamine on kindel viis kõigi korteri- ja majaomanike kodukulude kokkuhoiuks. Kinnisvara majandamine ei ole sprint, vaid pigem maraton, mille mootor on hoonete plaanilised tehnilise seisukorra hindamised. Hoone füüsilise ülevaatuse ja tehnilise hindamise põhjal tulevikku vaatava majanduskava koostamine ja seisukorra uuringud on odavad, seevastu planeerimata või kiirustades tehtud remondid ettearvamatult kulukad.

Kehtib kogenud inseneride rusikareegel, et 50 aasta pärast, mil ka hästi hooldatud hoone vajab juba põhjalikumat remonti, võiks remondifondi olla kogunenud projekti kogumaksumusega (projekteerimine, ehitamine, tehnilised hindamised, hooldused) võrreldes kahekordne summa. Kõik hooned vajavad tulevikku vaatavat majanduskava, isegi tüüpprojekti järgi valminud, sest need erinevad nii ehitamise kvaliteedi, tehtud hoolduste kui ka eri aegadel kasutatud materjalide koha pealt, mõjutades sellega otseselt hoone eluiga. Kinnisvara majandamiskuludest moodustab ehitusmaksumus vaid ligikaudu 20% ja hoone kogu hilisem ekspluatatsioon ülejäänu.  

Et lühema distantsi läbinutel napib enamasti maratoniks vajaminevaid kogemusi, puudub paljudel tänastel lühiajalise kogemusega kinnisvaraomanikel ja -ostjatel ülevaade eluasemega seonduvatest remondikuludest tulevikus. Siin on palju tööd ees ootamas, sest valdav osa täna kasutusel olevast elukondlikust kinnisvarast vajab kas kapitaalremonti või energiatõhususe osas ajakohastamist. 

Kindlustamaks oma kinnisvara senisest efektiivsemat majandamist, on eelkõige kõigi omanike huvides kaardistada ja dokumenteerida hoone oluliste konstruktsioonide seisukord, tehnosüsteemid ja määratleda nende eeldatav turvaline tööiga. Eraldi tuleb fikseerida korterite puudulik õhuvahetus, peaaegu igas remonti vajavas või poolikult renoveeritud hoones esinevad hallitusprobleemid ja tehnosüsteemide parim enne möödumisega kaasnev. Probleemid, millest mööda vaatamine mõjutab otseselt nii elanike tervist, rahakotti kui ka niiskusest kahjustatud konstruktsioonide eluiga.

Dokumenteeritud hooldusajaloo puudumine ja planeerimata (avariide kõrvaldamine) remondid on kõige kulukam viis kinnisvara majandamiseks – paraku on see paljude pealtnäha heas seisukorras hoonete ühine tunnusjoon. Tänapäevase insenerteabe või korrashoiuks piisavate rahaliste vahendite planeerimise kogemuse puudumisest tulenevat mõtlematut rahakulutamist võib leida väga erinevatel ajajärkudel ehitatud kinnisvaral.

Mõned lihtsad nõuanded, mida võiks meeles pidada:

- enne hoone renoveerimist lase erapooletul osapoolel hinnata selle tehniline seisukord ja koostada pikaajaline majanduskava. Erapooletuks osapooleks ei saa olla hoone ehitaja, remontija, ehitusmaterjalide või seadmete müüja.

- kinnisvara ostmisel uuri ostetava vara tehnilist seisukorda, eriti kui müüjal puudub erapooletu osapoole kirjalikult dokumenteeritud info korteri- või maja tuleviku hoolduste, remondivajaduste ja sisekliima kohta.

- kõrvuta kindlasti hoonele antud energiamärgist korteri- või majasisese õhuvahetuse, niiskete ruumide seisukorra ja tervikuna kõigi sisekliimaga seotud küsimustega – hoone tehnilisel hindamisel saadud ja dokumenteeritud infoga.

- ära aja segi kinnisvara tehnilise seisukorra hindamist koos majanduskava koostamisega ühelt poolt ja teisalt kinnisvara hindamisakti – need on kaks diametraalselt erineva eesmärgi ja sisuga dokumenti.

Hoonete energiatõhustamise või esmapilgul soodsa kinnisvara hankimise soovist tiivustatud, kuid vähese ja erapooletu infota tehtud rekonstrueerimis- ja ka ostuotsuseid on aja möödudes sageli keeruline ja äärmiselt kulukas muuta. Probleemide õigeaegne tähelepanuta jätmine viib varem või hiljem selleni, et asjatundmatult majandatud kinnisvara aastatega kogunenud remondivõlg tuleb omanikel mõne aja möödudes juba tunduvalt kallima hinnaga kinni maksta.

Vaata ka: http://arileht.delfi.ee/news/uudised/kinnisvara-asjatundmatu-majandamine-tuleb-elanikel-kinni-maksta?id=77432858

Autor: Veiko Välja

Kinnisvara vs auto tehniline hindamine

Kinnisvara tehnilise seisukorra hindamiseks tuleks kindlasti valida erapooletu hindaja.

Olgu tegemist korteri, elamu või ärihoonega, ei tunne tänane kinnisvara ostja Eestis enamasti oma ostetava vara tegelikku tehnilist seisukorda ja tuleviku investeeringute vajadusi. Vaatamata sellele, et kinnisvara ja auto omavahel suures osas võrdlust ei kannata, on peaaegu kõigil Eestis ostetud autodel ette nähtud hooldusvälpadega ja dokumenteeritud hooldusraamatud. Seevastu kui kinnisvara puhul on vastav töö suurel osal omanikest üldse tegemata. Veelgi enam, paljudel hoonetel on ehitustehniline dokumentatsioon nii puudulik, et esmapilgul tühiste probleemide korral saab nende kõrvaldamist alustada vaid hoone tehnilise seisukorra süsteemsest kaardistamisest ja uuringutest. Alles seejärel saab rääkida probleemidele mõistlike lahenduste pakkumisest, mis kõik kokku eeldab pikaajalise praktilise ehitus- ja remondialase kogemuse ning insenerteabe olemasolu.

Erapooletu tehnilise seisukorra hindamine

Mujal maailmas tuntakse kindlaksmääratud standardite kohast tehnilise seisukorra hindamise protseduuri Technical Due Diligence (TDD) nime all, mis kinnisvara osas määratleb kolmanda ehk erapooletu osapoolena hinnatava hoone remondi, hoolduse ja investeeringute vajadused täna ja tulevikus. Kinnisvara tehnilise seisukorra erapooletu hindaja ei saa olla müügitehingust huvituv kinnisvaramaakler, arendaja, ehitaja või hinnatava objekti omanik.

Kui autot ostes, olgu uus või kasutatud mudel, uurime lisaks hinnale ka tehnilisi näitajaid ning seisukorda kirjeldavaid dokumente, siis kinnisvara ostmisel napib just selle tehnilist seisukorda kaardistavatest dokumentidest. Tihti piirdutakse ostuotsuse tegemisel müüja või ehitaja selgitustega ja kinnisvara hindamisaktiga, paremal juhul energiamärgisega, millest paraku ükski ei anna üksikasjalikku ülevaadet hoone tehnilisest seisukorrast ning tuleviku korrashoiuks vajaminevatest hooldus- ja remonditöödest.

Täna ei ole see enam erand, vaid pigem reegel, kui kinnisvaratehing jääb katki, sest müüja esitletud korteris, elamus või ärihoones ei ole arvestatud selle tehnilist seisukorda ja tuleviku investeeringute vajadusi. On ju enesestmõistetav, et me ei osta väliselt heas korras autot, mille tehniline ülevaatus ja diagnostika sõidukõlbmatuks või tõsist remonti vajavaks tunnistab.

Hoone elukaar ja investeeringute vajadus

Teadaolevalt on igal tuntud materjalil, tehnosüsteemil ja konstruktsioonil selle välja töötanud inseneri või hilisema hooldaja, remontija kogemuste ja teadmiste põhjal antud soovituslik kasutus- ja tööiga, mis koos ettevõetud renoveerimistöödega kujundavadki hoone elukaare. Kuhu oma elukaarel üks või teine hoone paigutub, selgub kinnisvara tehnilise seisukorra hindamisel, kus vajaminevate tööde kaardistamisega selgitatakse hoone puudused ja tuuakse välja selles elamise või töötamisega seotud võimalikud riskid – näiteks puudulik ventilatsioon, konstruktsioonide niiskuskahjustused, tervisele kahjulikud ained jne.

Pärast kinnisvara seisukorra hindamist koostatakse kirjalik raport. Põhjamaade kogemuse ja standardite kohaselt peab ka isik, kellel ei ole ehitusalast koolitust, saama raportist selge ülevaate ehitise või korteri seisukorrast ja tuleviku korrashoiu tagavate tööde ligikaudsest maksumusest. Lisaks investeeringute vajadusele tuuakse raportis välja avastatud puuduste ja kahjustuste tähendus, mõju ja tõsiduse aste konstruktsioonidele, inimeste tervisele ja muudele ohtudele hinnatavas hoones viibimisel. Raportis mainitakse ka riskid, mis kaasnevad sellega, kui puudused jäetakse soovitatud aja jooksul kõrvaldamata.

Meie kinnisvara tehniline seisukord on arvestades omanike pikaajalise hoolduse- ja remondikava koostamise kogemuse puudumist ja teisalt üha karmistuvaid energiatõhususe nõudeid juba pikka aega investeeringute ootuses. Kui auto tehnilist seisukorda hinnatakse ülevaatusel iga paari aasta tagant, siis kindlasti tasuks ka kinnisvara ülevaatusi ettenähtud aegadel järgida. Millised vajadused ülevaatusteks iga hoone puhul täpsemalt, on mõistlik enne tegutsemist dokumenteerida. Ainult nii saab tagada kinnisvara korrashoiu parema planeerimise ja ühtlasi märgatava kulude kokkuhoiu.

Huvitav artikkel ja fotod Eesti Päevalehes

Vaata ka: https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:6377478069799649282/